深圳認房不認貸才是樓市風向標

上周五吧，我記得我還在上班的地鐵上就刷到那條三部委發文推進認房不認貸的聯合發布，上次三部委聯合發布還是 2015 年 3 月 30 號的稅收與房貸新政

(資料圖)

不過文中一句供城市自主選用讓人瞬間冷靜

這之后重慶官宣、早之前 8 月初的時候鄭州就已經實施認房不認貸

這之間還夾雜著嘉興全國首個同時放開限購、限售這樣的流彈

看著子彈飛了五天直到昨天上午，又在一個上班的地鐵上，廣州官宣了

沒想到當天另一個一線城市深圳也官宣跟進同一天兩個一線城市同時官宣，尤其還有深圳這樣的城市

嗯是時候跟大家分享一些認房不認貸的細節了

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直到深圳放開，才是那個風向

今年關于認房不認貸這件事其實上半年就在一些大型論壇上有專家吹個風

到這個 7 月的 7 · 24 前后的政策發文中才正式看到

所以認房不認貸從政策層面并不陌生

加上鄭州 8 月就跳出來率先實施

以及三部委發文之后重慶的跟進再才是我們昨天看到的廣州、深圳

也直到深圳官宣實施的時候，認房不認貸這件事才算到了一個關鍵節點

為什么這么說

首先我們還是老老實實跟各位分享下政策具體在說什么

無論廣州還是深圳他們發文都是同一段內容

就是 8 月 25 日三部委的這段發文

——居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請貸款購買商品住房時，家庭成員在我市名下無成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業金融機構均按首套住房執行住房信貸政策

各位得空可以翻下，這段內容廣州、深圳幾乎是復制粘貼過去的

這里面各位只要抓住一個關鍵詞

認房

而且認的是本地的房子

我們就從這點出發，有房那怎么樣都算二套

但沒房的話，無論是否有過貸款記錄、無論還清還是沒還清，都算首套

廣州、深圳兩地的盆友給我簡單粗暴總結了下，廣州政策就是

有房貸記錄，3 成首付 --> 廣州有房在供，5 成首付 --> 外地有多套物業在供，3 成首付

深圳總結的更快

深圳有房 + 貸款還清 = 二套房 --> 深圳有房 + 貸款沒還清 = 二套房

深圳沒房或賣掉 + 貸款還清 = 首套房，三成 --> 深圳沒房或賣掉 + 外地貸款沒還清 = 首套房三成

所以廣深認房不認貸主要利于兩種人

第一就是本地無房、外地有房貸的；第二就是本地賣一買一的改善人群

具體什么效果呢，拿廣州來說

按廣州江灣 · 和樾一套 900 萬房子計算

對于外來人口更多的深圳而言，這里的市場更加看重第一條

外地有房、深圳首次置業的剛需客，還有深圳本地置換客，名下無房，就可以買二套或者置換

深圳的中介盆友舉例說，如果你在龍崗或者坪山這樣的邊緣區域賣掉一套房，手里可能也就多個 100-200 萬，這時候你想去前海買一套，首付至少在 600-700 萬，那新政一出，你只要首付 300 多萬

這就是政策真真實實落地場景

別忘了深圳還有疊加政策哦

今年 5 月開始的指導價取消，所以這條政策對深圳影響可能比較大

如果講說廣州撕開了那個口子、那么深圳放開才是那個真正的節點

這句話什么意思

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那深圳放開意味什么

如何跟大家形容深圳這座城市在地產人心中的位置呢

為什么聽到講說深圳開始放開認房不認貸會是一個不能放過的節點

因為對于地產人來說，深圳這個城市太過特別

這是一個 ... 容易瘋狂的城市

我到現在都記得多年前朋友圈里關于深圳某項目排隊搶房的畫面

15000 多人認籌，9000 多位經過篩選的購房者搶購 1100 多套房，硬是把千萬房產買出了純剛需體感

結果沒出三天新華社怒發長文針對深圳萬人搶房事件進行點評

沒多久又傳出退房潮，因為監管部門在查首付來源

而萬人搶房事件只是深圳過去多年樓市的一個縮影

作為經濟發達的沿海城市，一線城市的身位加持，深圳樓市的瘋狂被我和我的地產同行們一直見證

我一直相信行業是有土壤的

我所認識的深圳地產媒體同行業都是 2016 年前后加的微信

所以這是一個容易瘋狂的城市

也正因為如此這也是這兩年對樓市管控最嚴苛的城市

樓市的瘋狂直接催生出了史上最嚴厲樓市調控

聞所未聞的二手指導價出來之后，全市兩千多個小區的價格瞬間冰凍

還記得那年深圳中介朋友發在朋友圈買房送家具的段子

往后的深圳二手成交，原本月均 4000-5000 套的成交直接砍半

2000 多套月均成交在深圳二手市場持續了好幾年，中介有如涸轍之鮒每天張著嘴阿巴阿巴

所以這是一個容易瘋狂、也容易被打的孩子

也正因為如此，深圳樓市給人最大的印象就是

小心翼翼

一直以來嘗鮮的深圳在政策、金融方面一如既往的嘗鮮，什么離岸金融、獨立立法權一直不絕于耳

但樓市對不起，提都不要提

所以當我看到緊跟廣州發文的當天，深圳也發文的時候，這就是一個值得記錄值得跟各位分享的節點

并且深圳是正式發文哦

廣州等城市正式發文，都沒深圳正式發文金貴

今年 5 月開始，深圳的銀行小伙伴跳出來說，限制二手成交的指導價在實操層面基本取消

深圳的中介盆友也跑來私信我說指導價有松動：現在可以按照正常成交價來了

就這

深圳都沒官方吐露一個字

所以今天認房不認貸官方文件一出來，這態度之鮮明、力度之深淺，各位可以小酌一二

所以從深圳開始，認房不認貸這件事才變的不一樣

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而且這兩個城市對這個政策消化還不太一樣

廣州地產盆友跟我說，他們團隊收到消息第一時間就做了政策培訓

深圳的中介昨天開始接到的電話咨詢、線下咨詢也開始變多

而且身份都很明確，基本都是外地有房想買在本地的剛需

還有就是家里有置換需求的

對應的我問說現在房東是不是開始按耐不住了

中介幾乎第一時間否定，雖然是利好，但大家都苦太久

現在能把手里的房子趕緊走掉就已經很好了

相比較來說雖然認房不認貸對廣州、深圳的影響似乎是兩個方向

對廣州而言本地置換客戶對這次的政策非常感冒，這關乎到家庭資產置換的窗口期

對深圳而言本地置換是一部分，但這也是一個大量外來人口的城市

所以外地有過購房記錄、深圳本地無房的剛需就成了這次認房不認貸的主要作用方向

而且別忘了今天是 8 月 31 日

這個時間點后面就是樓市過去的金九銀十，卡在這個時間點宣布認房不認貸，其實也是一種節奏的利好

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最后雖然想說的是今年的樓市調控從 8 月底開始來真的了

但聽再多解讀，各位都不如相信兩件事

第一就是你的真實需求，你有真實的購房需求，無論剛需還是置換，那么這就是永不過時的窗口期，如果沒有，那就關掉那些所謂的專家解讀

第二就是相信你的錢，用腳投票、用錢投票的時機和對象，永遠都是值得相信的，所以政策是政策，帶著你的需求出去看盤，可能你更知道自己需要什么