招商蛇口利潤下滑 “三道紅線”下成達標“綠檔”房企

3月22日晚間，招商蛇口披露2020年度業績報告。財報數據顯示，截至2020年末，招商蛇口剔除預收賬款后的資產負債率58.84%，凈負債率28.81%，現金短債比1.23。按照“三道紅線”的標準，其屬全部達標的“綠檔”房企。但另一方面，招商蛇口的利潤卻出現下滑，2020年其利潤總額為241.09億元，同比減少7.71%;歸屬于上市公司股東的凈利潤為122.53億元，同比減少23.58%。這也是招商蛇口自2015年重組以來，首次出現利潤負增長。

對于凈利潤減少的原因，招商蛇口在公告中稱，由于公司規模擴大，報告期內房地產項目結轉收入規模相應增長，但行業利潤率下滑和房地產業務結轉產品類型不同，地產業務結轉毛利率有所下降。此外，招商蛇口2020年計提了存貨跌價準備及重大風險類別應收款項信用損失準備等減值準備31.01億元，同比增加了9.7億元，減少公司歸屬上市公司股東凈利潤21.84億元，對歸屬上市公司股東的凈利潤影響同比增加7.5億元。

銷售方面，2020年招商蛇口實現合同銷售金額2776.1億元，同比增長25.9%，合同銷售面積1243.5萬平方米，同比增長6.3%。其中，杭州、蘇南、上海、深圳、南京、廣州、寧波七個城市公司均突破百億銷售;華東、深圳、西南、華南、江南5個區域銷售金額增速超過20%，從業績貢獻可以看出招商蛇口仍保持以深圳為大本營的南部區域的較強優勢。

貝殼研究院高級分析師潘浩表示，房地產營收增長主要來自2020年招商蛇口房地產項目結轉收入規模的增長，包括北京雍和府、北京都會中心、大連公園1872、南京雍寧府、南京東望府、武漢一江璟城等項目大額結轉。

另一方面，招商蛇口整體收入的增加來自于園區與運營板塊業務的增長，該部分業務收入為282.3億元，同比增長126.3%，收入占整體營收約22%。郵輪業務收入規模較小，且2020年受疫情沖擊較為嚴重，同比減少79.2%，但郵輪業務對整體營收影響力較少。

土地儲備方面，2020年招商蛇口重點聚焦核心一二線城市，全年新增土地98宗，土儲建筑面積1625萬平方米，權益面積1045萬平方米，權益占比64%。2020年權益拿地金額約814.3億元，較上年同期540.0億元大幅增加50.8%，拿地節奏上下半年保持一致，單城資源投放力度較去年翻倍，加強布局西安、合肥、南通、東莞等重點城市。

招商蛇口方面表示，港城聯動、產城聯動已經成為公司綜合發展模式下獲取優質資源的重要方式。繼深圳、廈門、湛江郵輪母港及海門國際郵輪城項目后，公司在報告期通過港城聯動又相繼獲取南通濱江及煙臺芝罘項目;而產城聯動更是喜結碩果，成都天府新區項目、太原小店項目、武漢神龍廠項目、西安港務區項目、博鰲樂城項目等一系列大型項目的落地都將成為公司中長期的貨值儲備。

新的一年，招商蛇口提出了新的銷售計劃，“公司預計2021年新開工面積1300萬平方米、竣工面積1300萬平方米，全年力爭實現簽約銷售額3300億元。”

潘浩分析稱，3300億銷售目標，預期增速19%，降速意圖明顯，穩步跨越3000億業績門檻，但基于當期招商蛇口的銷售情況，達成任務并不輕松。2020年，招商蛇口繼續保持三道紅線“零踩線”，背書于招商局集團下，財務質量不斷優化，這一點基本符合預期。而對于招商蛇口則更應該關注，在逆勢下積極增加土儲、加持持有型物業管理是否可以對沖不斷下降的業績增速與較低的毛利率水平帶來的經營風險。(盧揚 王寅浩)