百強房企增速首次低于全國水平 “穩”字是行業普遍追求

年報季已過大半，多數房企已經交出了2021年的成績單。在這一輪年報發布中，“寒冬”成為很多房企對過去一年的注解，不少企業增速減緩，甚至出現營收負增長、利潤下滑等情況。

經歷了陣痛期，對于未來，“穩”字是行業普遍的追求，而面臨新形勢，增長的考驗將大于以往，探索新的業績增長通道、尋找新發展模式仍是房企的重要任務。

規模增速下降 百強房企增速首次低于全國水平

“房地產行業是支柱產業，是永續產業，是周期性行業，周期性行業意味著它一定有春夏秋冬，我們現在只不過是冬天。”旭輝控股董事局主席林中在業績發布會上這樣表述。如其所言，在行業變革期，房企增長已經明顯“降速”。

中指研究院發布的《2022中國房地產百強企業研究報告》顯示，2021年全國商品房銷售額為18.2萬億元，百強企業實現銷售總額90802億元，同比增長3.9%。值得注意的是，這是百強房企增速首次低于全國增速，差額為0.9個百分點。

銷售規模也是房企年報的重要看點之一。整體來看，2021年大部分上市房企簽約銷售額較2020年有所增長。但不容忽視的是，房企簽約銷售額增速出現放緩，綠城、龍湖等年度“優等生”規模增速也有了一定程度的降低，新城、金融街、建業地產等房企簽約銷售額甚至較2020年有所下降。

而從目標完成情況來看，除綠城、華潤、濱江、越秀等幾家房企之外，多數披露過業績目標的房企未能達標。中指研究院統計數據顯示，32家代表房企年度銷售目標完成率約為90.1%，低于以往水平。

對于上述表現，很多房企在年報中給出解釋，主要涉及在樓市調控趨嚴及疫情等因素影響下成交放緩、銷售均價下調等原因。

“增收不增利”現象持續 房企經營模式面臨轉變

相較于銷售規模，2021年房企利潤水平的下滑更受關注。

中指研究院在《2022中國房地產百強企業研究報告》中指出，2021年百強企業營業收入均值達498.6億元，同比增長19.3%，增速較上年增加1.6個百分點。但由于營業成本上漲，百強企業凈利潤均值為56.2億元，同比增長0.4%，增速較上年減少1.5個百分點，凈利潤均值增速不及營業收入均值增速，“增收不增利”現象日趨嚴重。

從年報中也可以看出，多家房企的表現與上述結論相同。新城、金融街、中梁等房企在營收增長的同時，歸母凈利潤卻出現不同比例的下降，其中金融街在營收增長33.3%的同時，歸母凈利潤降幅達到34.25%，中梁控股營收增長15.43%，歸母凈利潤下降27.81%;萬科歸母凈利潤同比下降超過四成尤其讓行業感到意外。

“受新冠疫情、房地產調控政策持續、各類成本居高不下等因素影響，百強企業凈利潤率均值、凈資產收益率均值較上年分別下降2.2、1.8個百分點。”中指研究院在分析中指出。

而在房企對于利潤下滑的解釋中，計提減值是一項重要原因。例如，中梁控股認為公司利潤下降一方面受物業平均售價下降的影響，另一方面是由于對部分項目進行了減值撥備;新城控股2021年度計提各類資產減值準備從2020年度的17.78億元提升至54.04億元，其在公告中指出，本次計提資產減值準備減少公司2021年度歸屬于上市公司股東的凈利潤約34.4億元;萬科也提到了計提資產減值損失這一原因。

除計提減值外，房地產行業遇冷、去化承壓導致的開發業務毛利率水平降低，以及投資布局的決策也在影響著房企的利潤。對于行業利潤走低，中指研究院在分析中進一步指出：“地價高企和房地產去金融化限制了房企盈利空間，行業長期處于低利潤時代。房企需逐步改變經營模式，以適度杠桿、適量存貨、高效運營維持業務高彈性，以適應極速分化的市場;同時適度發展輕資產業務，發揮運營優勢，提升邊際效益。”

“三高”模式難以為繼 房企積極降負債

2021年房地產市場出現波動，而在近兩年的行業變革期，房企已經越來越清晰地認識到，過去“三高”的發展模式難以為繼，“三道紅線”的高壓下，降杠桿、降負債更高頻地出現在房企業績報告中。而在2021年內，房企負債情況也在逐步轉好。

克而瑞發布的《2021上半年房企償債能力報告》指出，2021年上半年房企積極改善債務結構，80家重點上市房企短期有息負債較2020年繼續下降，行業平均現金短債比優化0.15至1.60，短期安全邊界加強;房企凈負債率同比下降4.53個百分點至66.54%，有約六成的房企凈負債率實現了下降。

中指研究院統計數據則顯示，2021年內百強企業通過提前償還債務、調整債務結構等方式穩降杠桿，“三道紅線”提出后應對更加從容，均值已經基本合規。百強企業剔除預收賬款的資產負債率、凈負債率的均值分別為69.5%、77.1%，較上年分別下降0.6、3.6個百分點;現金短債比為1.6，較上年上升0.1，整體穩中向好。

不過，盡管房企整體債務結構呈改善趨勢，部分企業仍面臨債務高企、融資成本攀升的困境。

“穩”字當頭 2022部分房企適度調低業績目標

當行業變化已成定局，因時而動、順勢而為是身處其中的企業更明智的選擇。在“房住不炒”的基調下，對于房地產開發主業，眾多房企都表明了“求穩”的意愿。

可以看到，萬科管理層反復強調“止跌企穩、穩中提升”;中海表示“戰略穩健是我們的基因”;綠城未來布局規劃為“保持投資定力、提高投資標準、保持穩健參與”;旭輝未來則更關注權益銷售額的穩定……

“隨著行業進入縮表出清階段，‘唯規模論’已不再適用，‘大而不強’的企業也逐漸暴露出問題，”對于房企未來發展模式，中指研究院作出如下判斷，“未來百強企業不再一味關注規模，而是更加強調財務安全與經營穩健，注重精細化管理和運營，追求效益的提升和高質量發展。”

“穩住”開發主業的同時，一向對市場嗅覺敏銳的房企，也在試圖打開新的業績通道。例如，旭輝在“三五戰略”中強調三方面改變，其中一點便是從純住宅開發轉向開發+資產運營的經營模式;萬科則表示經營、服務業務“學費”已交夠，逐漸形成了新的利潤蓄水池，且近日萬物云已正式遞交招股書;越秀正在利用其本土優勢和國企背景形成包括城市運營、城市更新等在內的“6+1”多元化、特色化增儲平臺。

“房企多元化發展基本格局已經形成，”克而瑞在《房企多元化發展報告》中表示，“隨著各賽道發展的深入，產品和體系的標準化越來越清晰，也越來越落地，將助力企業快速規模化、品牌化地擴張。”

伴隨房企陸續披露年度業績，2022年一季度也已收官，房企在新一年的表現備受關注。克而瑞統計數據顯示，一季度百強房企整體業績規模同比降低47%，超8成的百強房企累計業績同比降低，其中近4成企業的降幅高于50%。

基于過往一段時間的市場表現與對未來行業趨勢的判斷，克而瑞指出，從目前部分企業已經披露的年度業績目標來看，預計2022年會有多數企業保持去年的規模預期，也會有不少房企根據自身的貨值和去化率水平，適度調降全年銷售目標。

但從整體來看，去年年底以來，中央密集出臺政策穩定市場，并購貸不計入“三道紅線”、保障性租賃住房貸款不計入“兩道紅線”等規定給市場帶來多重利好;地方則以放開限購、首付下調、信貸放松等形式促進行業平穩發展。

“我們相信冬天快結束了，春天也就不遠了。”對于房地產行業的未來，林中作出如此判斷。在近期的業績發布會中，不少房企管理層同樣表示了類似的判斷。

而從宏觀數據看，房企期待的“春天”也在緩步走來。4月14日，央行發布的第一季度金融統計數據顯示，與去年四季度相比，2022年一季度全國房地產開發貸款月均增多約1500億元，與同期的新房在建規模相比，開發貸款余額也處在較高水平。

央行金融市場司司長鄒瀾表示，人民銀行正在積極指導商業銀行更多關注建設項目本身的償還能力，保持開發貸款平穩投放，滿足房地產建設項目的合理融資需求。

在銷售端，根據國家統計局最新發布的3月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況，市場已經開始出現回穩跡象。70個大中城市中，新建商品住宅和二手住宅銷售價格環比下降城市分別有38個和45個，比上月分別減少2個和12個。58安居客房產研究院分院院長張波表示，房地產市場筑底回升態勢已經明確。(記者 門庭婷)