77個月來新房價格首現同比下跌 二三線城市壓力大

4月房價，出現罕見同比下跌!國家統計局日前公布的最新數據顯示，2022年4月份，一二三線城市商品住宅銷售價格環比總體呈降勢、同比繼續走低。70個大中城市中，新建商品住宅和二手住宅銷售價格環比下降城市分別有47個和50個，比上月分別增加9個和5個。

77個月來新房價格首現同比下跌

“4月份商品住宅銷售價格同比繼續走低”，國家統計局解讀4月份商品住宅銷售價格變動情況時如是指出。這也是77個月以來首次新房價格出現同比下跌。“2015年12月以來首次出現房價同比下跌態勢，可以說是房價出現拐點，信號意義很強。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，這說明房地產市場面臨較大的下行壓力。

市場交易的下降帶來了價格下跌壓力。國家統計局數據顯示，1-4月份，商品房銷售面積39768萬平方米，同比下降20.9%;其中，住宅銷售面積下降25.4%。商品房銷售額37789億元，下降29.5%;其中，住宅銷售額下降32.2%。

對于銷售走弱的原因，貝殼研究院首席市場分析師許小樂解釋稱，疫情反復疊加地緣沖突加大經濟下行壓力，收入預期下降導致居民風險偏好降低，市場信心恢復受阻。

“整體看，4月全國房地產市場的主要特征是房價下調城市數量明顯增加，房價下調幅度有所加大。”中原地產首席分析師張大偉總結道。

二三線城市壓力大

在整體處于下行態勢的市場中，一二三線城市房價有著不同的狀態。國家統計局數據顯示，4月份，一線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.2%，漲幅比上月回落0.1個百分點;二手住宅銷售價格環比上漲0.4%，漲幅與上月相同。

“一線城市市場復蘇力度相對較大，尤其是北京新房價格環比上漲0.7%，二手房環比上漲0.6%，自去年房貸政策適度調整后，市場就已提前進入復蘇階段，近幾個月熱度提升更為明顯。深圳和廣州二手房也都有0.5%的上漲。上海受疫情影響，市場效果基本處于暫停狀態。”58安居客房產研究院分院院長張波表示。

“一線城市是本輪市場復蘇的領頭羊。”張波預計，后續市場提升的效果會持續顯現，但受大環境影響，預計后續不太會出現整體市場過熱狀態，但部分區域和板塊的熱度過快提升依然值得關注。

二線城市則出現了比較明顯的分化。數據上看，4月份，二線城市新建商品住宅銷售價格環比由上月持平轉為下降0.1%;二手住宅銷售價格環比下降0.3%，降幅比上月擴大0.2個百分點。

從城市看，太原、呼和浩特、沈陽、哈爾濱等北方城市依然上漲乏力，而長沙、海口、成都、西安等城市的新房價格環比已現增長，成都、杭州的一二手房價環比都呈現明顯增長。“二線城市本身的基本面存在一定差異，因而在調控放松的大背景下市場反應的節奏和力度也會出現分化。”張波表示。

三線城市下行的壓力則相對更大。國家統計局公布的數據顯示，4月份，三線城市新建商品住宅銷售價格環比下降0.6%，降幅比上月擴大0.4個百分點;二手住宅銷售價格環比下降0.3%，降幅與上月相同。“主要是三線城市基本面較弱，人口支撐不足，市場下行期預期轉弱的現象更顯著。”許小樂表示。

“從目前調控放松的力度來看，三四線城市明顯更大，無論是取消限購、降低首付還是公積金政策調控都有涉及。”張波也認為，預計后續還將會出臺更多政策以拉動市場，但部分基本面不良的城市進入一段房價下行期可能無法避免。

放松調控仍將全面持續展開

對于本輪樓市變化的特點，張大偉指出，相比往年樓市調整博弈期很長，樓市下調緩慢，本輪市場因為很多大型房企被抑制了融資渠道，疊加銷售端按揭放款放緩，樓市調整速度非常快。

從中央到地方的穩樓市政策也在不斷出臺。近期，央行和銀保監會聯合下調首套房貸利率下限20個基點，結合前期部分城市已取消認房認貸，換房需求按首套的貸款執行，許小樂認為，本次利率下限降低有利于降低剛需和改善性需求購房成本，改善市場交易，加快房價筑底修復。

值得關注的是，疫情反復帶來的預期走弱也是影響樓市企穩的關鍵點。“為防止價格下跌預期強化而引發需求收縮，當前扭轉市場預期是關鍵。”許小樂表示，未來通過財政補貼、減稅等政策增加居民收入，降低已購房群體償債負擔，降低租房群體租金支付負擔，維持正常的消費開支等很重要;此外供給端的落地政策也很迫切。

從政策面到市場面的傳導還在持續，各類穩房價、穩預期的工作在加快推進。張大偉認為，需要出臺更多更積極的穩樓市政策，特別是銀行針對購房者的房貸利率，不僅僅新增貸款利率下調，存量貸款利率也應該有一定優惠。