前4月住宅銷售額再次跌超3成 多孩家庭改善型需求被寄予厚望

樓市前4月數(shù)據(jù)依然不樂觀，各地因城施策也更加聚焦樓市主要矛盾，更多強(qiáng)二線城市加入了新政隊(duì)伍。

5月16日，統(tǒng)計(jì)局公布今年1~4月房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，其中全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增速由正轉(zhuǎn)負(fù)的同時(shí)，新開工面積及竣工面積同比分別下降26.3%和11.9%。商品房銷售繼續(xù)低迷，1~4月住宅銷售額同比下降超30%。

在此背景下，各地的因城施策還在持續(xù)深化，尤其隨著央行調(diào)整新增首套房貸款利率下限，越來越多的強(qiáng)二線城市也再次推出樓市新政，部分新房市場回暖的城市開始著重穩(wěn)定二手房，對二孩/三孩高凈值家庭的改善型住房需求寄予厚望。有從業(yè)人士對記者表示，多孩家庭的確是一個(gè)潛在購房群體，相關(guān)政策可以通過釋放二手房供應(yīng)活躍市場，也能增加新房市場需求，但三孩家庭規(guī)模占比較小，信號意義更強(qiáng)，二孩家庭更為普遍，可以釋放一定量的需求。

隨著利好政策不斷落地，部分地區(qū)樓市逐漸呈現(xiàn)回暖的跡象。據(jù)各地中介人士向記者反映，目前浙江寧波、四川廣元等部分城市已經(jīng)落地執(zhí)行4.4%的首套房最低利率下限。有蘇州地區(qū)中介人士對記者表示，其所在門店成交量呈現(xiàn)出每日遞增趨勢，但二手房看房仍因各小區(qū)疫情防控要求而受到一定影響。

住宅銷售額再次跌超3成

從統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)來看，今年前4個(gè)月，房地產(chǎn)行業(yè)景氣度持續(xù)下行。具體來看，1～4月份全國房地產(chǎn)開發(fā)投資為39154億元，同比下降2.7%，相比前3月0.7%的增速由正轉(zhuǎn)負(fù)。其中，住宅投資為29527億元，下降2.1%。同期，房企房屋新開工面積(39739萬平米)同比下降26.3%，其中住宅(28877萬平米)下降 28.4%;房屋竣工面積為20030萬平米，下降11.9%，其中住宅(14662萬平米)下降11.4%。

與此前央行公布的信貸數(shù)據(jù)一致，前4月房企到位資金為48522億元，同比下降23.6%。其中，國內(nèi)貸款、自籌資金、個(gè)人按揭貸款均分別下降24.4%、5.2%、25.1%，僅前期降至“冰點(diǎn)”的外資融資增長129.4%，為38億元。在此背景下，開發(fā)商拿地?zé)崆槿晕椿謴?fù)，同期土地購置面積(1766萬平米)同比下降46.5%。

投資、拿地信心難以及時(shí)恢復(fù)，背后是開發(fā)商對行業(yè)前景的擔(dān)憂，國內(nèi)商品房單月銷售已經(jīng)連續(xù)8個(gè)月量、價(jià)雙雙同比負(fù)增長。今年前4個(gè)月，商品房銷售面積為39768萬平米、銷售額為37789億元，分別同比下降20.9%、29.5%，其中住宅銷售面積下降25.4%，銷售額下降32.2%。

具體看，4月單月，這一下滑趨勢更為明顯，據(jù)中泰證券數(shù)據(jù)，4月商品房銷售面積和銷售額分別同比下降39.0%和46.6%;銷售均價(jià)9326元/㎡，同比下降12.5%。

從數(shù)據(jù)也可以看出，盡管今年以來已有超百城調(diào)整樓市政策，但此輪疫情反復(fù)明顯干擾了樓市的回暖節(jié)奏。中泰證券地產(chǎn)分析師陳立認(rèn)為，商品房跌幅持續(xù)擴(kuò)大主要受疫情對企業(yè)推盤的負(fù)面影響，同時(shí)消費(fèi)者持續(xù)低迷的購房需求尚未得到實(shí)質(zhì)性改善。

不過，好消息是，在日前央行、銀保監(jiān)會宣布新增首套房貸款利率下限由LPR(貸款市場報(bào)價(jià)利率)調(diào)降20個(gè)基點(diǎn)的同時(shí)，各地的因城施策也再次密集放出，不同城市各有側(cè)重，越來越多的強(qiáng)二線城市加入調(diào)控隊(duì)伍。

因城施策更注重當(dāng)前主要矛盾

據(jù)中指研究院分析，今年以來，二線和三四線城市發(fā)布政策頻次各占一半，但自4月以來，二線城市出臺政策節(jié)奏明顯加快。記者梳理發(fā)現(xiàn)，從各線城市政策側(cè)重點(diǎn)來看，在普遍調(diào)整利率的基礎(chǔ)上，三四線城市主要圍繞調(diào)整公積金、發(fā)放購房補(bǔ)貼、落戶/引才、優(yōu)化限貸等方面進(jìn)行調(diào)整;二線城市則更加側(cè)重優(yōu)化限購及限售、降低交易稅費(fèi)、優(yōu)化人才購房政策，同時(shí)兼有貨幣化安置和多孩家庭住房支持等。

不同側(cè)重點(diǎn)的背后，各城市的主要矛盾也有較大差異，多數(shù)三四線城市因去庫存壓力較大則重點(diǎn)鼓勵(lì)新房銷售;二線城市因?yàn)槿丝诹魅胼^大，加上前期開發(fā)商的優(yōu)惠促銷，新房市場表現(xiàn)較好，二手房壓力相對更大，政策多側(cè)重于從供需兩端活躍二手房市場。

比如，去年一度因?yàn)槭袌鲞^熱收緊政策的杭州近日發(fā)布新政，從優(yōu)化二手房交易政策、優(yōu)化稅收、縮短限購年限等方面松綁樓市。其中，在該市限購范圍內(nèi)購買二手住房的，對落戶本市未滿5年的戶籍家庭取消社保要求，對非本市戶籍家庭則將“在購房之日前4年起已在本市限購范圍內(nèi)連續(xù)繳納城鎮(zhèn)社保或個(gè)人所得稅滿48個(gè)月”的時(shí)間規(guī)定分別調(diào)整為1年和12個(gè)月。

數(shù)據(jù)顯示，今年4月，杭州全市二手房整體成交量繼續(xù)處于低位，總成交套數(shù)(約3950套)比3月的4500套減少了500套左右，同比去年4月的9939套下滑60%。另據(jù)同策研究院數(shù)據(jù)，其同期二手房掛牌量超過13萬套，去化壓力較大。

成都則圍繞“郊區(qū)市場”展開購房支持，優(yōu)化家庭住房總套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)和無房居民家庭認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，包括近郊區(qū)(市)縣已購或新購住房不納入中心城區(qū)購房時(shí)家庭名下住房總套數(shù)計(jì)算;購房人及其家庭成員在市內(nèi)無自有產(chǎn)權(quán)住房且登記購房之日前2年內(nèi)無住房轉(zhuǎn)讓記錄的，認(rèn)定為無房居民家庭。

此前較長時(shí)間保持收緊政策的海口市，近日也加入松綁樓市的隊(duì)伍。5月15日，海口市發(fā)布6項(xiàng)穩(wěn)樓市新政，放松限購、限貸、限售，包括未落戶人才只要具備12個(gè)月社保就可以在海口購房;未還清貸款的購買第二套房首付比例從70%下調(diào)至50%;5年限售期從不動(dòng)產(chǎn)登記前置為購房合同備案。無錫梁溪區(qū)、經(jīng)開區(qū)和惠山區(qū)也在近期分別發(fā)布人才購房新政，其中梁溪區(qū)對A類人才購房最高補(bǔ)貼可達(dá)1000萬元。

多孩家庭改善型需求被寄予厚望

值得注意的是，近期多個(gè)二線城市“瞄準(zhǔn)”了二孩/三孩家庭的改善型住房需求。對于符合條件的三孩家庭，杭州新政允許其在本市限購范圍內(nèi)限購的住房套數(shù)增加1套;對于符合條件的三孩家庭在報(bào)名參加新建商品住房公開搖號銷售時(shí)，參照“無房家庭”優(yōu)先搖號。

近日，南京樓市新政也提出，二孩及以上家庭可新增一套商品住房;東莞也對二孩三孩家庭放寬限購，同時(shí)通過降低增值稅征免年限、限售年限等放開二手房供應(yīng)，鼓勵(lì)相應(yīng)家庭滿足改善型需求。無錫也順應(yīng)國家鼓勵(lì)生育的政策，對生育兩個(gè)孩子及以上本市戶籍居民家庭新增一個(gè)購房資格，并對二孩/三孩家庭給予購房貸款優(yōu)惠。

有中介人士認(rèn)為，在消費(fèi)信心普遍不足的情況下，有意愿和能力生三孩的高凈值家庭的確是一個(gè)潛在購房群體，但因?yàn)橐?guī)模占比較小更多釋放的是信號意義。相比之下，二孩家庭更為普遍也有一定量的需求，相關(guān)政策一方面可以通過釋放二手房供應(yīng)活躍市場，另一方面也能增加改善型需求。

陳立認(rèn)為，疫情逐漸好轉(zhuǎn)的背景下，差別化住房信貸政策的出臺，疊加因城施策的持續(xù)推進(jìn)，有利于供需兩端的邊際改善，從而推動(dòng)銷售企穩(wěn)回升。

有蘇州地區(qū)中介人士向購房者展示的內(nèi)部成交數(shù)據(jù)顯示，近日隨著當(dāng)?shù)匾咔榫徑夂透黝惱谜叱雠_，無論是新房還是二手房均已恢復(fù)至疫情前水平，其所在門店成交量呈現(xiàn)出每日遞增趨勢，但二手房看房仍因各小區(qū)疫情防控要求而受到一定影響。另據(jù)各地中介人士向記者反映，目前浙江寧波、四川廣元等部分城市已經(jīng)落地執(zhí)行4.4%的首套房最低利率下限。(亓寧)