個(gè)人首套房貸利率可低至4.4% 如何影響房貸

2022-05-18 14:10:25來(lái)源：城市金融報(bào)  

首套房商貸利率下限迎來(lái)調(diào)整。

5月15日，中國(guó)人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布通知，調(diào)整首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限。這是貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率改革以來(lái)，首次下調(diào)首套房貸款利率下限。

那么，個(gè)人首套房貸利率下調(diào)對(duì)房貸有何影響?是重磅利好還是政策“微調(diào)”?

個(gè)人首套房貸利率可低至4.4%

5月15日，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于調(diào)整差別化住房信貸政策有關(guān)問(wèn)題的通知》(簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》)，據(jù)了解，此次調(diào)整主要針對(duì)新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款，存量商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率仍按原合同執(zhí)行。

在此之前，全國(guó)層面執(zhí)行的利率下限是首套房貸利率不得低于相應(yīng)期限的LPR，二套房貸利率不得低于相應(yīng)期限LPR加60個(gè)基點(diǎn)。政策調(diào)整后，全國(guó)層面首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限由不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)調(diào)整為不低于相應(yīng)期限LPR減20個(gè)基點(diǎn)。按4月20日發(fā)布的5年期以上LPR計(jì)算為4.4%。

業(yè)內(nèi)人士表示，個(gè)人住房貸款利率政策是房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制和差別化住房信貸政策的重要內(nèi)容?！锻ㄖ分С指鞯貜漠?dāng)?shù)貙?shí)際出發(fā)完善房地產(chǎn)政策，支持剛性住房需求。本次首套房房貸利率下限下調(diào)，將帶動(dòng)部分城市銀行房貸利率下調(diào)，進(jìn)而鞏固年初以來(lái)全國(guó)房貸利率整體下行勢(shì)頭。

我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域特征明顯，個(gè)人住房貸款利率和首付比例確定遵循因城施策原則，并采用全國(guó)、城市、銀行三層的定價(jià)機(jī)制。不過(guò)，在實(shí)踐中，多數(shù)城市直接采用了全國(guó)政策下限，沒(méi)有額外再做加點(diǎn)要求。

此次全國(guó)政策下限調(diào)整后，各地政策是否會(huì)同步調(diào)整?

其實(shí)，3月份以來(lái)，由于市場(chǎng)需求減弱，房貸利率已經(jīng)歷過(guò)一波調(diào)整，且主要是發(fā)生在銀行層面。

中國(guó)人民銀行金融市場(chǎng)司司長(zhǎng)鄒瀾介紹，全國(guó)已經(jīng)有一百多個(gè)城市的銀行根據(jù)市場(chǎng)變化和自身經(jīng)營(yíng)情況，自主下調(diào)了房貸利率，平均幅度在20個(gè)到60個(gè)基點(diǎn)不等。同時(shí)，部分省級(jí)市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制也配合地方政府的調(diào)控要求，根據(jù)城市實(shí)際情況，在全國(guó)政策范圍內(nèi)，下調(diào)了本城市首付比例下限和利率下限。這是城市政府、銀行根據(jù)市場(chǎng)形勢(shì)和自身經(jīng)營(yíng)策略，做出的差別化、市場(chǎng)化調(diào)整，適應(yīng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域差異的特征。

如何影響房貸

對(duì)于即將辦理首套房按揭貸款的家庭來(lái)講，這次調(diào)整將會(huì)有哪些實(shí)實(shí)在在的好處?

據(jù)央行此前發(fā)布的《2022年一季度金融機(jī)構(gòu)貸款投向統(tǒng)計(jì)報(bào)告》顯示，當(dāng)前統(tǒng)計(jì)的全國(guó)個(gè)人按揭貸款利率為5.42%。若據(jù)此數(shù)值計(jì)算，在減去20個(gè)基點(diǎn)后，未來(lái)個(gè)人按揭貸款實(shí)際利率有望降低至5.22%。

以個(gè)人按揭貸款50萬(wàn)、等額本息、30年月供償還的方式進(jìn)行計(jì)算，調(diào)降后個(gè)人每月可少還62.16元，30年則可少還超2.2萬(wàn)元。對(duì)于一線購(gòu)房者來(lái)講，若貸款擴(kuò)大至500萬(wàn)元，30年則可少還超22萬(wàn)元。

值得注意的是，此次通知指出，二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。這意味著個(gè)人住房商貸利率下限調(diào)整范圍不包括二套房，且不適用于已辦理過(guò)首套房按揭貸款的個(gè)人家庭。

對(duì)于二套房沒(méi)有調(diào)整的原因，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，這主要是因?yàn)檎邔?dǎo)向還是不希望房地產(chǎn)吸納社會(huì)更多資金，也就是不希望社會(huì)資金過(guò)多過(guò)快地流入房地產(chǎn)，堅(jiān)持“房住不炒”根本性原則。在這種情況下，政策紓困是有所為有所不為。

同時(shí)，對(duì)于此次房貸利率下調(diào)，也有專(zhuān)家謹(jǐn)慎地表示，雖然帶來(lái)利好，但可能本質(zhì)上仍屬于“微調(diào)”。

浙江大學(xué)國(guó)際聯(lián)合商學(xué)院數(shù)字經(jīng)濟(jì)與金融創(chuàng)新研究中心聯(lián)席主任、研究員盤(pán)和林表示，此次房貸利率下調(diào)的最大降幅為20個(gè)基點(diǎn)，各地根據(jù)情況在4.4%-4.6%之間確定利率下限，這對(duì)于首套房貸利率下調(diào)有推動(dòng)作用，但推動(dòng)程度并不大。其意義更多還是在于通過(guò)打破利率下限的限制，來(lái)促進(jìn)銀行間對(duì)首套房按揭競(jìng)爭(zhēng)的方式，促進(jìn)首套房按揭利率的下行?？傮w上講，這仍屬于一種政策的微調(diào)。

專(zhuān)家：推動(dòng)樓市回歸“三穩(wěn)”軌道

今年以來(lái)，全國(guó)多地的房貸利率呈下行態(tài)勢(shì)。易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限調(diào)整，有助于后續(xù)更好地促進(jìn)房貸實(shí)際貸款利率的下調(diào)。同時(shí)，下調(diào)主要是強(qiáng)調(diào)首套房，實(shí)際上也是支持剛需購(gòu)房的政策，將為5月中下旬以及后續(xù)市場(chǎng)交易的活躍創(chuàng)造更好的條件。

東方金誠(chéng)首席宏觀分析師王青也表示，人民銀行各省分支機(jī)構(gòu)按照因城施策原則，指導(dǎo)省級(jí)市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制，在全國(guó)政策下限基礎(chǔ)上，確定轄內(nèi)每個(gè)城市的貸款利率加點(diǎn)下限，這是本城市范圍內(nèi)都要遵守的下限。同時(shí)，各商業(yè)銀行會(huì)結(jié)合自身經(jīng)營(yíng)情況、客戶(hù)風(fēng)險(xiǎn)狀況和信貸條件等情況，明確利率的定價(jià)規(guī)則，在各城市利率政策下限基礎(chǔ)上，合理確定每筆貸款的具體加點(diǎn)數(shù)值，這是完全市場(chǎng)化的經(jīng)營(yíng)決策。

招聯(lián)金融首席研究員董希淼表示，目前住房信貸政策調(diào)整主要集中在對(duì)剛性住房需求的支持。下一步，在如何更好地支持改善性住房需求方面，還有較大的優(yōu)化空間，比如，放寬二套房貸條件、降低二套房貸首付、調(diào)整二套房貸利率下限等。

在多位專(zhuān)家看來(lái)，《通知》不僅體現(xiàn)了當(dāng)前穩(wěn)樓市的基調(diào)，并對(duì)推動(dòng)其回歸“三穩(wěn)”軌道有重要意義。

光大銀行金融市場(chǎng)部宏觀組研究員周茂華表示，接下來(lái)部分樓市的供給將會(huì)相對(duì)大，針對(duì)樓市需求偏冷的區(qū)域，房貸利率將出現(xiàn)一定幅度下調(diào)，以減輕剛需購(gòu)房成本，但整體上，當(dāng)前國(guó)內(nèi)樓市仍然“穩(wěn)”字當(dāng)頭，堅(jiān)持“房住不炒”定位，推動(dòng)各地因城施策、精準(zhǔn)調(diào)控，落實(shí)“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”任務(wù)。

人民銀行表示，房貸政策調(diào)整旨在堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，全面落實(shí)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，支持各地從當(dāng)?shù)貙?shí)際出發(fā)完善房地產(chǎn)政策，支持剛性和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

責(zé)任編輯：hnmd003

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