北京新房“快跑”入市 今年或出現(xiàn)改善向剛需的回潮

近日，北京市規(guī)自委發(fā)布通知，受疫情影響，原定于本周進(jìn)行的年度第二批集中供地競(jìng)買申請(qǐng)截止時(shí)間延長(zhǎng)至2022年5月30日15：00時(shí)。市場(chǎng)期待的北京土拍“大戲”只能推遲上演，但北京樓市最近也是看點(diǎn)十足。近期，金茂長(zhǎng)安悅、峯范北京兩項(xiàng)目開(kāi)盤入市，懋源·煜澤臺(tái)等項(xiàng)目售樓處開(kāi)放，京投發(fā)展·北熙區(qū)案名正式公布，而這些項(xiàng)目都是由去年北京集中供應(yīng)地塊轉(zhuǎn)化而來(lái)。

2021年全年，北京三輪集中供地共出讓涉宅用地57宗，數(shù)十家房企成為這些土地的買家。市場(chǎng)壓力下房企加快推盤節(jié)奏，去年下半年至今，新盤陸續(xù)“開(kāi)張”帶給市場(chǎng)不少新意。同時(shí)，伴隨今年新地塊入市，這些項(xiàng)目也在面臨更大的競(jìng)爭(zhēng)。

新房入市“加速跑” 今年或出現(xiàn)改善向剛需的回潮

據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，去年供應(yīng)地塊中，目前第一批地塊轉(zhuǎn)化項(xiàng)目已全部入市銷售，第二批地塊近半數(shù)已開(kāi)盤，第三批地塊中3宗已開(kāi)盤。

開(kāi)盤時(shí)間方面，由于首批集中供應(yīng)地塊較多，去年下半年北京樓市“新兵”集中出現(xiàn)，特別是10、11月份。據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，北京2021年首批供應(yīng)地塊中，有15個(gè)項(xiàng)目在這一時(shí)間段開(kāi)盤。

而從推盤節(jié)奏來(lái)看，在土地集中供應(yīng)、市場(chǎng)融資收緊等壓力下，開(kāi)發(fā)商也在加快周轉(zhuǎn)速度：京能龍湖·熙上拿地55天后便獲得預(yù)售許可;融創(chuàng)·長(zhǎng)安悅璽從土地成交到項(xiàng)目開(kāi)工僅用了2個(gè)月時(shí)間，到取得預(yù)售證只用了3個(gè)月零7天。今年首批供應(yīng)地塊中，“加速跑”的現(xiàn)象更為明顯，例如，金地拿下順義新城地塊26天后便取得規(guī)劃許可，中海·匯智里拿地45天取證，不到3個(gè)月開(kāi)盤。

“早開(kāi)發(fā)就能早賣房。”知名房地產(chǎn)專家、《地產(chǎn)營(yíng)銷人》出品人韓樂(lè)表示，開(kāi)發(fā)商推盤節(jié)奏大大加快，這是近兩年的一個(gè)重要變化。韓樂(lè)認(rèn)為，這是多方面因素共同作用的結(jié)果：一是各區(qū)營(yíng)商環(huán)境優(yōu)化，政府審批流程加快;二是受集中供地影響，開(kāi)發(fā)商資金鏈轉(zhuǎn)起來(lái)之后才有拿地動(dòng)力;三是目前開(kāi)發(fā)商標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品較多，甚至在拿地之前就有規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，拿到后能夠快速開(kāi)發(fā)推盤。

在開(kāi)發(fā)商手中土地快速轉(zhuǎn)化為產(chǎn)品，也將更多新機(jī)會(huì)呈現(xiàn)在置業(yè)者面前，而產(chǎn)品正是市場(chǎng)關(guān)注的重點(diǎn)。從去年供應(yīng)地塊的轉(zhuǎn)化情況看，與限競(jìng)房時(shí)代剛需盤占據(jù)較大比例不同，120-140㎡的三居、四居改善型產(chǎn)品成為供應(yīng)主力。

“去年供應(yīng)地塊中70/90限制減少，開(kāi)發(fā)商在產(chǎn)品定位上有了更大的空間，因此改善產(chǎn)品較多。”韓樂(lè)指出。同時(shí)，他表示，今年這種趨勢(shì)可能會(huì)有所改變：“去年大部分項(xiàng)目做了改善型產(chǎn)品，實(shí)際上市場(chǎng)依然存在大量剛需客戶，所以今年新房產(chǎn)品可能會(huì)有一個(gè)從改善到剛需的回潮過(guò)程。”

區(qū)域扎堆推新 海淀、昌平被看好

土地集中供應(yīng)剛開(kāi)始時(shí)，行業(yè)內(nèi)笑稱土地買賣進(jìn)入“批發(fā)”時(shí)代。批量的供應(yīng)也意味著新房“扎堆上市”，目前多個(gè)項(xiàng)目爭(zhēng)搶區(qū)域市場(chǎng)的現(xiàn)象已經(jīng)在很多熱門板塊上演。為了贏得客戶，房企不得不在享受同等配套的情況下尋找差異化打法。

以臨近望京的崔各莊板塊為例，保利·和光悅府、龍樾合璽、建發(fā)·望京養(yǎng)云3個(gè)樓盤都瞄準(zhǔn)區(qū)域改善需求，以建面約120㎡左右三居或四居產(chǎn)品為主。差別方面，建發(fā)·望京養(yǎng)云項(xiàng)目政府持有20%產(chǎn)權(quán)，保利·和光悅府、龍樾合璽則需建設(shè)一定比例的公共租賃住房。在產(chǎn)品推廣中，三家房企出牌也各不相同：保利·和光悅府強(qiáng)調(diào)“雙央企”優(yōu)勢(shì);建發(fā)·望京養(yǎng)云強(qiáng)調(diào)政府持有產(chǎn)權(quán)與高標(biāo)準(zhǔn)住宅;龍樾合璽則在營(yíng)銷中心設(shè)計(jì)上頗下功夫。

上述三個(gè)項(xiàng)目加緊營(yíng)銷的同時(shí)，區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)力度再次加大。北京2022年首批集中供地中，崔各莊再次出讓一宗地塊，綠城加入了這一區(qū)域“大戰(zhàn)”。值得一提的是，根據(jù)成交結(jié)果，該項(xiàng)目現(xiàn)房銷售面積占比接近45%。“三兄弟”變“四兄弟”，未來(lái)崔各莊項(xiàng)目的銷售情況自然更受關(guān)注。

此外，朝陽(yáng)區(qū)王四營(yíng)鄉(xiāng)、金盞鄉(xiāng)，海淀區(qū)西北旺永豐產(chǎn)業(yè)基地，門頭溝區(qū)永定鎮(zhèn)等板塊也有區(qū)域新盤同時(shí)段推出的現(xiàn)象。

從板塊放大到全城競(jìng)爭(zhēng)格局中，去年朝陽(yáng)、大興等區(qū)域土地供應(yīng)占比較大，海淀、豐臺(tái)、石景山、昌平、房山等區(qū)域也都有新品推出。從銷售預(yù)期角度，韓樂(lè)表示更為看好海淀和昌平的項(xiàng)目：“一是海淀供應(yīng)地塊較少但需求量很大，昌平與海淀相鄰且價(jià)格低于海淀，可以吸納部分海淀需求的外溢。”

同時(shí)，韓樂(lè)認(rèn)為南城項(xiàng)目銷售情況也會(huì)比較樂(lè)觀，如具有環(huán)線優(yōu)勢(shì)的西紅門板塊，而朝陽(yáng)區(qū)項(xiàng)目雖然位置較好，但板塊內(nèi)供應(yīng)量大，會(huì)將客戶分流，“去化可能會(huì)慢一些”。

“高標(biāo)準(zhǔn)”錦上添花 并非決定性條件

在去年北京土地市場(chǎng)中，特別是第一批土拍中，“高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案”備受矚目，在開(kāi)發(fā)商高漲的熱情下，10宗地塊進(jìn)入“競(jìng)報(bào)高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案”程序，最終8宗按照此標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)執(zhí)行。

根據(jù)此前發(fā)布的公示文件，中綠·東岳府、建發(fā)·望京養(yǎng)云、融創(chuàng)學(xué)府壹號(hào)院、國(guó)譽(yù)未來(lái)悅4個(gè)項(xiàng)目超低能耗建筑比例為100%，同時(shí)，國(guó)譽(yù)未來(lái)悅還承諾建設(shè)“近零能耗”幼兒園，融創(chuàng)朝陽(yáng)壹號(hào)則執(zhí)行100%健康建筑比例。

對(duì)于高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)，中原地產(chǎn)北京公司總經(jīng)理任莉在此前接受記者采訪時(shí)表示，這體現(xiàn)了政府對(duì)于關(guān)系百姓生活的住宅品質(zhì)的高度重視，對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)是好事。她還指出，競(jìng)高標(biāo)準(zhǔn)的實(shí)施，推動(dòng)了整體居住水平的提升，同時(shí)避免了一些暗箱操作，全透明化的建設(shè)方案將有利于客戶購(gòu)房抉擇。

不過(guò)，合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅也曾提醒購(gòu)房者，競(jìng)高標(biāo)準(zhǔn)的評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)更關(guān)注節(jié)能降耗、降低污染、提高開(kāi)發(fā)效率等方面，并不是普通購(gòu)房者所理解的通過(guò)安裝科技系統(tǒng)、精裝等達(dá)到的居住意義上的“高品質(zhì)”。

從反饋來(lái)看，市場(chǎng)對(duì)執(zhí)行高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案的項(xiàng)目的評(píng)價(jià)也是“見(jiàn)仁見(jiàn)智”。有置業(yè)者被低碳節(jié)能理念及園區(qū)舒適性等吸引，也有人擔(dān)心墻體厚等因素會(huì)對(duì)得房率產(chǎn)生影響。

而在具體推廣中，“高標(biāo)準(zhǔn)”或“超低能耗”的概念能為項(xiàng)目加分多少?韓樂(lè)表示，盡管這些項(xiàng)目有很多亮點(diǎn)，但這一概念還處于市場(chǎng)普及、買房人對(duì)其逐步接受的階段。“在實(shí)際項(xiàng)目銷售中，這是一個(gè)錦上添花的東西，起到增加附加值的作用，但并不是決定性價(jià)值，從市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，是否執(zhí)行‘高標(biāo)準(zhǔn)’沒(méi)有明顯差別。”韓樂(lè)說(shuō)。

值得關(guān)注的是，從去年第三批集中供地開(kāi)始，北京土地出讓規(guī)則中 “競(jìng)高標(biāo)準(zhǔn)”相關(guān)內(nèi)容有所調(diào)整，部分地塊設(shè)置了“定高標(biāo)準(zhǔn)住宅建設(shè)+搖號(hào)”的方式，即當(dāng)土地競(jìng)價(jià)達(dá)到預(yù)設(shè)的地價(jià)上限進(jìn)入搖號(hào)環(huán)節(jié)時(shí)，參與搖號(hào)的企業(yè)需同時(shí)提交《高標(biāo)準(zhǔn)住宅建設(shè)承諾書(shū)》，最終買家將以此為最低標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行項(xiàng)目建設(shè)。

2022新盤在路上 “有品質(zhì)沒(méi)地段”的矛盾將被打破

2021年供應(yīng)土地轉(zhuǎn)化入市的同時(shí)，今年新的土地供應(yīng)早已開(kāi)始。

2月17日，北京17宗地塊成交，朝陽(yáng)區(qū)崔各莊、石景山區(qū)劉娘府、豐臺(tái)區(qū)紀(jì)家廟、經(jīng)開(kāi)區(qū)舊宮、昌平區(qū)中關(guān)村生命科學(xué)園等熱門板塊均有新地塊供應(yīng)，且目前部分地塊已經(jīng)獲得規(guī)劃許可。

另外，4月19日，北京市規(guī)自委掛牌17宗地塊，包括朝陽(yáng)區(qū)5宗、豐臺(tái)區(qū)5宗、順義區(qū)2宗、昌平區(qū)3宗、石景山區(qū)及平谷區(qū)各1宗。這意味著今年更多新項(xiàng)目可能會(huì)出現(xiàn)在北京樓市。

對(duì)于今年的北京樓市走向，韓樂(lè)判斷可能會(huì)出現(xiàn)三個(gè)特點(diǎn)。

首先是優(yōu)質(zhì)地段項(xiàng)目增多。可以看到，在今年的供應(yīng)中，除東城、西城之外，海淀、朝陽(yáng)、豐臺(tái)、石景山4個(gè)主城區(qū)供應(yīng)逐漸增多，韓樂(lè)表示：“在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，這些好地塊可能會(huì)起到吸引開(kāi)發(fā)商積極拿地的作用。”

優(yōu)質(zhì)地段的供應(yīng)，也會(huì)帶來(lái)優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目的增加，包括“豪宅”。對(duì)于這些項(xiàng)目的去化，韓樂(lè)保持樂(lè)觀態(tài)度：“這些地塊位置好、指導(dǎo)價(jià)設(shè)定比較合理，只要開(kāi)發(fā)商做好品質(zhì)，項(xiàng)目反而會(huì)具有一定性價(jià)比，或許會(huì)出現(xiàn)熱銷現(xiàn)象。”

基于土地供應(yīng)及當(dāng)前市場(chǎng)情況，韓樂(lè)認(rèn)為，今年北京新房市場(chǎng)產(chǎn)品質(zhì)量可能會(huì)更高。在他看來(lái)，去年上半年，特別是第一批集中供應(yīng)地塊價(jià)格較高，開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)空間較低，此后在整體調(diào)控下，新供應(yīng)地塊有了一定的利潤(rùn)空間，開(kāi)發(fā)商也能在產(chǎn)品品質(zhì)上投入更大精力。“今年新上市的房子綜合品質(zhì)應(yīng)該會(huì)更好，對(duì)買房人來(lái)說(shuō)是特別有利的。”韓樂(lè)說(shuō)。同時(shí)，他認(rèn)為今年北京市場(chǎng)新供應(yīng)地塊位置較好，加上產(chǎn)品品質(zhì)的提高，可能會(huì)打破過(guò)去“新房有品質(zhì)沒(méi)有地段”的矛盾。(記者門庭婷)