保利發展逆勢穩健增長 不動產生態平臺競爭力顯現

4月18日，保利發展（600048）發布2021年年報。報告期內，公司實現營業總收入2850.24億元，同比增長17.19%；實現凈利潤371.89億元，歸母凈利潤273.88億元。公司毛利率為26.80%；凈利率為13.05%。

年報顯示，2021年，保利發展實現簽約金額5349.29億元，同比增長6.38%；實現簽約面積3333.02萬平方米，同比下降2.23%。

銷售規模行業前四 穩增長與防風險兼顧

克而瑞的公開數據顯示，2021年，保利發展的銷售規模位居行業第四，并逐步縮小了與前三的差距。

保利發展表示，公司一向尊重市場規律，追求規模的同時，兼顧風險防范。2021年，保利發展實現回籠金額5020億元，回籠率為93.8%，居行業高位。在手貨幣資金1713.84億。同時，保利發展提升資金管理精細度，釋放存量資金，有效應對集中供地帶來的資金峰值需求。

目前，保利發展負債率等指標穩定處于行業低位。各項指標均低于“三條紅線”控制標準，屬于“綠檔”企業。

在行業融資環境收緊、房企信用利差擴大的背景下，保利發展搶抓低成本資源，報告期內發行公司債87億元、中期票據100億元，平均融資成本為4.46%。截至2021年末，保利發展有息負債規為3382億元，有息負債綜合成本約4.46%，較去年末下降31個基點。

深耕城市群 保持投資定力

公司表示，在行業面臨一定困難的2021年，保利發展之所以能取得一定成績，一方面源于公司把握市場節奏，靈活鋪排推貨，搶抓銷售窗口；另一方面，持續堅持的城市群深耕戰略也取得了良好的效果。

經過近30年的發展和積累，保利發展已形成以中心城市為核心，以城市群、都市圈為延展的布局體系。報告期內，保利發展38個核心城市銷售貢獻達78%。區域結構保持穩定，珠三角、長三角簽約銷售合計超過2800億元，合計銷售占比達53%。

2021年，保利發展單城簽約過百億城市17個，較2020年增加2個，合計銷售貢獻超3400億元。其中廣州、佛山合計實現銷售規模超920億，杭州突破300億，南京、北京超200億，東莞、上海、鄭州、武漢等超100億。

去年，22個重點城市實行集中供地制度，土地出讓節奏發生變化。保利發展保持投資定力，在競爭激烈的首批供地中不追高、不盲從；在第二批、第三批供地熱度下降、市場回歸理性時，迅速加大投資力度，獲取了廣州、南京、廈門等低溢價率的優質地塊。

報告期內，公司拓展項目145個，新增計容面積2722萬平方米，拓展金額1857億元，分別同比下降15%和21%。新增住宅貨量占比85%，拓展權益比為72%，與去年保持穩定。

從土地儲備分布來看，保利發展控股形成了以珠三角、長三角、京津冀為核心，中西部城市群、成渝、海峽西岸等區域多點開花的城市群布局。

當下，地產行業正邁向峰值右肩的“減量發展”時代，行業生命周期仍處成熟期，接下來關鍵在于把握結構性的機會。

經過近30年的發展和積累，形成了以中心城市為核心，以城市群、都市圈為延展的布局體系保持良好的可持續發展能力。保利發展主動承擔城市共建責任，不斷加大城市群聚焦和深耕力度，深度參與城市更新項目，打造了包括廣州海珠區琶洲舊改項目的全國城市有機更新范本。目前，保利發展城市更新領域規劃建筑面積超過6000萬平米，將惠及超過10萬人民群眾。與此同時，旗下保利物業、商業、文旅發揮在舊社區改造、資產和社區運營、商圈盤活等方面的專業能力，通過微改造助力老城區人民居住環境的改善。

不動產生態戰略競爭力凸顯 深耕長租公寓

保利發展控股堅持“打造具有卓越競爭力的不動產生態平臺”戰略定位，持續發力多元業務協同發展，拓展上下游產業布局，爭做產業鏈“鏈長”。

截至報告期末，保利物業在管面積達4.65億平方米，合同面積達6.56億平方米，合同管理項目2428個。全年實現營業收入107.8億元，同比增長34.2%。

保利商業積極擴展業務規模，截至2021年末，已開業購物中心35個，在營及籌建項目分布于廣州、上海、武漢等38個城市；開業面積247.5萬平方米。

保利酒管截至報告期末已開業酒店、會議中心20個，客房近5000間。年內，保利商業和保利酒管作為第十四屆全國運動會獨家商業和住宿服務商，以專業的運營服務能力，為賽事的順利舉辦提供保障。

公寓業態完成以N+、瑜璟閣組成的品牌體系，報告期末在營項目43個，覆蓋上海、廣州、杭州、成都等核心城市。

不動產金融方面，公司基金累計管理規模超1700億元，信保基金、保利資本榮獲“2021年度中國最具實力房地產基金十強”。

今年年初，保利發展與中國建設銀行(601939)等中央企業簽署發展保障性租賃住房戰略合作協議，在長租房市場及保障性租賃住房領域先行先試，構筑中國住房的新生態。在多渠道供應租賃住房進行全面實踐，同時在集體經營性建設用地、人才公寓、產業園配套、存量閑置房屋建設、新供應國有建設用地，并舉發展保障型租賃住房。自2006年開始,公司已累計建設政策性保障性住房超過了100個，建筑面積近1000萬平方米，截至目前，已為超3萬名城市青年提供安居之所。未來，保利發展仍將繼續深耕優質長租公寓，助力解決新市民青年人的安居夢。（文穗）