一季度樓市逐步趨穩 百強房企業績同比腰斬

4月18日，國新辦舉辦新聞發布會，介紹一季度國民經濟運行情況。數據顯示，2022年一季度全國房地產開發投資同比增長0.7%;全國商品房銷售面積3.1億平方米，同比下降13.8%;商品房銷售額2.97萬億元，同比下降22.7%。

從市場數據來看，房地產行業在一季度受到疫情反復等因素影響，呈現下行趨勢，總體修復進程較緩慢。但值得注意的是，穩增長仍是當前經濟工作的重點，宏觀政策實施力度正在進一步加大。

國家統計局新聞發言人、國民經濟綜合統計司司長付凌暉在發布會上表示，隨著多地適度放開限購、限售，降低公積金使用門檻，加快購房審批等，部分城市的住房需求有所釋放，銷售面積的降幅有所收窄;下階段各地堅持房住不炒，持續穩地價、穩房價、穩預期，完善房地產市場長效機制，積極滿足合理住房需求，全國商品房銷售下行的態勢可能得到緩解;隨著長租房市場不斷完善，保障房建設加快推進，房地產市場有望逐步趨穩。

市場：逐漸轉為企穩

從商品住宅銷售情況來看，國家統計局數據顯示，2022年1-3月份商品住宅銷售面積下降18.6%，銷售額下降25.6%。“一季度房地產市場面臨較大的壓力，” 易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進指出，“包括一些既有政策的效應還沒完全釋放、房企和購房者的信心偏弱、疫情等帶來了新的干擾。”

價格方面，據中指研究院統計，2022年一季度，全國100個城市新建及二手住宅價格累計分別上漲0.06%和0.18%，較2021年同期分別收窄0.71個百分點和0.87個百分點，其中新建住宅價格累計漲幅為近七年同期最低水平。

各梯隊中一線城市率先呈現企穩態勢，其新建及二手住宅價格累計漲幅居各梯隊城市首位，分別上漲0.15%、0.56%，較2021年四季度均由跌轉漲;三四線城市則表現相對低迷。

北京作為一線城市，新建商品住宅價格一直保持相對穩健;不少房企在3月加快了推盤節奏，新建商品住宅供應規模環比增長，同時隨著信貸環境改善以及疫情防控形勢好轉，北京多個新房項目案場客戶到訪量逐步回升，成交規模也漸趨穩定。

3月出臺“十九條”樓市新政的鄭州，也出現了到訪量和去化量環比明顯增長，顯現出新政對于穩定房地產市場預期、提振市場信心、力促房地產市場良性循環起到了積極作用。

“整體來看，2022年一季度，全國房地產市場呈現出企穩后的橫盤態勢。”中指研究院在分析中指出，樓市政策風向持續轉暖，但因新冠肺炎疫情反復，部分城市房地產市場恢復節奏在一定程度上被打斷。

對于第二季度的市場表現，中信建投認為市場下行預期短期內難以改變，自發回暖仍需時日，預計二季度的銷售將繼續處于低位盤整狀態。

中指研究院指數事業部分析師孟新增的觀點則相對樂觀，他認為：“短期來看，購房需求并未消失，信貸環境和調控政策持續改善下，購房者預期和置業信心有望逐漸企穩，二季度全國商品房銷售規模同比降幅有望收窄，但市場恢復節奏仍有賴于疫情的有效防控和政策的發力程度。”

企業：百強房企業績同比腰斬

從企業層面來看，克而瑞數據顯示，一季度百強房企整體業績規模同比大幅降低47%，超8成的百強房企累計業績同比降低，其中近4成企業的降幅高于50%。

其中，中梁控股的一季度業績同比降幅就超過了50%，根據業績公告，中梁控股2022年1-3月累計合約銷售額為216億元，而去年同期合約銷售額達到480億元，同比降幅達到55%;另外其合約銷售均價也從去年一季度的1.29萬元/平方米下跌至今年的1.01萬元/平方米。

同樣披露了一季度業績報告的新城控股2022年1-3月共錄得合同銷售金額約310.60億元，比上年同期下降37.44%。連續兩年銷售額負增長，新城控股在今年3月底的業績會上沒有透露今年的具體銷售目標，僅表示今年可售貨值不少于2800億。

十強房企也大多表現不佳，以金地集團為例，克而瑞數據顯示其2022年一季度合約銷售金額約為455.0億元，2021年同期則達到了686.5億元，也就是說金地今年一季度業績同比下跌達33.7%。

各梯隊銷售門檻隨之進一步下行，TOP10房企銷售操盤金額門檻僅為333億元，較去年同期降低45.2%。TOP30房企銷售操盤金額門檻為120億元，較2021年降低56.4%，并低于2020年TOP30銷售門檻。而TOP50和TOP100房企的銷售操盤金額門檻為72.3億元和27.4億元，同比降幅達49.5%和47.5%，且僅略高于2020年同期。

不止表現在銷售業績上，房企融資、投資等也進入了深度調整期。貝殼研究院數據顯示，2022年一季度房企發債1733億元，同比下降43%，降幅較2021年同期擴大20個百分點;同時一季度境內外債券融資到期債務規模約2521億元，房企償債壓力仍然較大。

銷售、融資均出現下降，房企資金壓力較大，拿地較為謹慎，疊加集中供地節奏變化和多地疫情反彈影響，土地成交量明顯不及去年同期。國家統計局數據顯示，今年1-3月份，全國房地產土地購置面積同比下降41.8%。據克而瑞監測，一季度百強房企僅27家有新增拿地，百強房企拿地總量同比下滑90%。其中，華潤、保利、萬科、中海等龍頭房企一季度拿地建面同比跌幅均超過了70%。

政策：暖風頻吹，促進房地產健康發展

在房地產市場持續下行的情況下，一季度中央多部委表態穩地產。4月11日，證監會、國資委及全國工商聯發布《關于進一步支持上市公司健康發展的通知》，提出堅持“房住不炒”，依法依規支持上市房企積極向新發展模式轉型，加強自身風險管理，密切關注市場形勢和行業變化，嚴格防范、妥善化解各類風險，促進房地產行業良性循環和健康發展。

4月15日，央行宣布于2022年4月25日下調金融機構存款準備金率0.25個百分點(不含已執行5%存款準備金率的金融機構)。對此，中指研究院指數事業部市場研究總監陳文靜指出，降準有利于增加市場資金流動性，購房者、企業端的合理資金需求有望得到更好的支持，對房地產市場形成一定利好，同時宏觀政策發力對穩定市場預期也將產生積極效果。

針對市場需求減弱的問題，各地正在因城施策，優化調控政策。人民銀行金融市場司司長鄒瀾在4月14日的2022年第一季度金融統計數據新聞發布會上表示，3月份以來，全國已經有一百多個城市的銀行根據市場變化和自身經營情況，自主下調了房貸利率，平均幅度在20個到60個基點不等。

同時，還有不少城市調整了首付比例、限購、限售等方面的政策，包括一些省會城市。例如蘇州在4月11日調整限售及限購政策，二手房限售5年調整為3年;非本地戶籍在蘇州買房，社保(個稅)累計滿2年即可，不再需要3年內連續繳滿2年;外地人賣房后2年內無需社保或稅單可直接購房。

“隨著更多城市優化調控政策，市場預期或逐漸改善，部分熱點一二線城市市場有望率先恢復，但市場的恢復節奏仍有賴于疫情防控的效果。”中指院分析人士指出。

對于行業今年的預期，億翰智庫指出，從各房企的態度來看，多數均認為地產行業將在2022年下半年迎來轉機。在實現合理管控后，行業會慢慢步入正軌，實現更健康、更長遠的發展。(記者 門庭婷)