鄭州“年中搶房”期市場整體節奏平穩 “搶房戰”難現或與土拍有關

從今年3月份進入“樓市小陽春”以來，鄭州新房市場整體處于較熱的狀態，無論是推盤數量還是去化率成績均很喜人。現如今已經進入到6月，各大開發商也將進入半年度業績考核的時刻，可能是因為近期市場熱度持續時間較長，開發商始終處于一個積極活躍的狀態，所以今年的“年中搶房”期，無論是開盤推新，還是營銷活動，市場整體節奏平穩，未見明顯升溫。近日，記者對鄭州市各區域正在銷售的多個樓盤進行了調查。

鄭州市6月預計開盤項目統計表

數據入市新盤數量與上月持平，區域分布廣泛

據克而瑞鄭州機構以及民間機構公布的開盤數據顯示(數據來源于網絡，詳情請咨詢售樓部)，2021年6月，鄭州大約有17個項目入市，與5月份開盤的18個項目數量幾乎持平，與3月份開盤的22個項目和4月份開盤的20個項目相比，數量上出現明顯下降。

此前，有業內人士認為“5月推盤量回落，房企推盤熱情有所下降，或為6月的年中大考提前蓄力”。

但就6月份預計開盤的項目來看，市場整體態勢比較平穩，年中“搶房大戰”熱度一般。

從區域分布來看，6月份開盤的項目大部分集中在主城區內，其中金水區1個，高新區2個，惠濟區1個，二七區2個，經開區2個，中原區2個，管城區2個，中牟縣1個，港區1個，新鄭市1個，滎陽市2個，主城區超過了70%。

市場年中優惠活動出現，到訪量、去化率分化嚴重

記者在探盤時發現，近期部分售樓部出現了年中優惠活動。除此之外，各大售樓部到訪量與成交量都出現了兩極分化的情況：部分樓盤每日的到訪量能達到40組以上，銷售情況也良好，但是部分樓盤每日到訪人數卻寥寥無幾，成交量更不用說。

“我們項目最近推出了年中特惠活動，只要到訪就有機會拿華為手表、小米電器等多重豪禮，有些初步意向購房者一直沒來過項目，剛好就趁著這個機會實地到售樓部看看。”二七區嘉業長江一號的置業顧問告訴記者。

中海某項目的營銷工作人員告訴記者，“我們集團5月末搞了一個優惠活動，有到訪禮、購房優惠禮、車位優惠禮活動，優惠力度挺大的，也吸引了不少購房者，不過已經于5月31日截止了。”當記者問及6月是否還會有類似活動時，該工作人員表示：“肯定會有的，6月是年中沖刺季，活動力度應該會更大。”

這樣的年中優惠，有些購房者卻并不認可。

市民王女士告訴記者,最近準備給兒子買套婚房，相中了高新區的康橋山海云圖項目。“原本聽置業顧問說5月份是特惠月，優惠力度最大，過了5月馬上收回優惠，所以我們就定了一套。結果剛進入6月，又聽說還有年中特惠活動。仔細想想其實這可能都是樓盤的銷售套路，至于真的能優惠多少，誰知道呢。”

“唉，雖然現在好多樓盤都說是年中有優惠活動，但是大多是通過各種方式，有些說是送到訪、成交禮，有些說是給點購房折扣，還有些看似是優惠了，實則根本就是剩余的尾房。感覺現在這價格無法確切對比，說是年中有優惠，其實可能就是每個月的常規優惠活動，實實在在的大優惠不多。就算有些真的優惠，但具體能便宜多少,普通購房者還真說不明白。”意向購房者張小姐一臉迷茫地說。

近期去化率最高的樓盤，是位于鄭東新區的剛改項目——鄭地美景紫華城，5月22日開盤，共推出108套房源，截至開盤當天去化102套，去化率95%，成交均價帶裝修11600-11800元/㎡，對比周邊公寓——美景東望的均價9500元/㎡，鄭地美景紫華城這個住宅項目的開盤價格還是比較劃算的。

除此之外，5月1日首開，隨后加推多次的大正水晶森林二期去化率也很不錯，首開推出約328套，去化約269套，去化率高達82%左右，加推2次，合計加推約328套，去化約227套，去化率約69%，算是近期的一大銷售紅盤。

不同于這些去化情況較好的項目，市場上也有不少項目因為蓄客周期短、周邊配套少、項目產品不突出等種種原因，開盤成績并不佳，比如位于二七區的某項目，5月28日開盤去化率僅有8%，而位于同區域的另一項目，5月28日開盤當天僅賣出了25套房源，去化率僅有15.6%。

總結主城區仍是供應主力，產品類型豐富多樣

總體來看，6月份的供應主力仍是主城區。二七區、管城區、經開區、高新區和中原區是主城供應的主力板塊，分別有兩個項目將開盤推新，惠濟區和金水區各有1個純新盤將在6月首開，鄭東新區預計將掛零。

鄭州近郊區6月推盤量一般，據數據統計只有中牟、滎陽、新鄭、航空港區4區域5個項目開盤，其中滎陽兩個項目開盤。

相較于3、4月份的改善項目的集中入市，6月份開盤的項目中，剛需盤占比約25%，剛改項目占57%，公寓項目占比12%，純改項目占比6%，整體來看，其中多以高層、小高層為主，部分高低配的洋房、疊拼和公寓為輔，面積區間在58-172㎡左右。產品戶型多樣，選擇豐富，不論是剛需型、改善型還是投資型產品一應俱全。

專家評述推盤和拿地關系大，7-8月份可能加快推盤

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，從今年鄭州的推盤和房企投資拿地關系看，一季度明顯推盤力度大，所以今年2月、3月的樓市交易還不錯，這有助于房企二季度回籠資金和積極拿地。所以從這個角度看，今年二季度反而推盤力度小，這和一季度推盤相對多是有關的。所以二季度的時候，很多房企重心在于積極拿地。從實際過程看，也和銀行貸款政策收緊是有關的，二季度明顯在貸款額度和貸款利率等方面有變動。鄭州市場邏輯也是如此，這都會帶來房屋交易市場略弱于預期。當然，如果6月3日鄭州集中土拍結束后大家對于后續土地市場依然有很多期待，那么不排除眾房企7-8月份傳統淡季依然會加快推盤，以及在后續集中供地過程中積極拿地。