公共空間費(fèi)用公攤樓層高公攤率也高 買房包括公攤面積合不合理

2021-10-25 10:23:45來源：法治日報(bào)  

千挑萬選終于看中了一套98平方米的三居室，布局、精裝都不錯(cuò)，可公攤面積卻占了近24平方米——這讓購房者東華最近很是煩悶。在天津工作4年，房子是剛需，不買不行，可要買下公攤面積這么大的房子，他又心有不甘。

在實(shí)際購房過程中，東華的際遇還算好的。前不久，山東省青島市某樓盤因超高的公攤面積在網(wǎng)上引發(fā)熱議：“原來122平方米的房子，經(jīng)驗(yàn)房師測量，實(shí)際使用面積只有62平方米左右”“公攤面積由說好的31%變成46%，占了建筑面積近一半，主臥甚至放不下1.8米的床”……

公攤面積是指商品房銷售中應(yīng)分?jǐn)傆?jì)入銷售面積的商品房中公共建筑空間的面積，包括樓梯間、電梯井、公共走廊等。近年來，關(guān)于公攤面積的討論居高不下。有人認(rèn)為公攤面積計(jì)入房價(jià)不公平，應(yīng)該取消;也有人認(rèn)為取消公攤面積可能會(huì)導(dǎo)致房價(jià)大幅上漲，不可取。

近日，《法治日報(bào)》記者采訪了北京、天津、安徽、重慶等地多個(gè)售樓處發(fā)現(xiàn)，關(guān)于公攤面積的爭議多源于其背后存在的各種亂象，比如未提前對(duì)購房者進(jìn)行公示、計(jì)算方式不公開透明等。

多名接受記者采訪的專家認(rèn)為，在我國取消公攤面積的可行性不是很大，因此加強(qiáng)監(jiān)管更為關(guān)鍵，要嚴(yán)格落實(shí)開發(fā)商對(duì)公共設(shè)施、公共面積及相關(guān)收費(fèi)的信息披露制度，同時(shí)建立完善相關(guān)的監(jiān)管機(jī)制，確保購房者所支付的公攤面積費(fèi)用有據(jù)可依。

公共空間費(fèi)用公攤

樓層高公攤率也高

今年國慶期間，東華來到天津市河?xùn)|區(qū)某樓盤售樓處，本想趁著國慶限時(shí)特惠把房子敲定，但走進(jìn)樣板間，他心里就產(chǎn)生了疑惑。

“一套位于9層樓98平方米的三居室，從樣板間來看，里面的布局、精裝都很好，但總感覺比我現(xiàn)在租住的70多平方米的房子沒寬敞多少。”東華向銷售人員提出了自己的疑問。對(duì)方解釋稱，這間房的公攤面積占建筑面積24%左右，套內(nèi)建筑面積大約為74平方米，“與周邊其他樓盤相比，這樣的公攤面積已經(jīng)算低的了”。

人生第一次買房的東華對(duì)此很不能理解：為什么要將公攤面積計(jì)入房價(jià)，公攤面積還這么大，其計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)到底是什么?

華東政法大學(xué)房地產(chǎn)政策法律研究所所長楊勤法解釋道，其中一個(gè)原因是我國早期采用福利分房制度，后來隨著住房市場化，商品房出現(xiàn)并占主流地位，房價(jià)飆升的同時(shí)受到政府嚴(yán)格管控，這使得開發(fā)商尋求一個(gè)在紙面上控制房價(jià)但實(shí)際上不損害其利益乃至創(chuàng)造更多利益的方法。

“同時(shí)，隨著我國城市化快速推進(jìn)，大量人口涌入城市、城市中心區(qū)，而這些區(qū)域中能夠用于居住的土地面積又比較有限，因此城市居民普遍居住于封閉小區(qū)中的高層住宅。這決定了在我國面積共有問題無法避免，而面積共有必然導(dǎo)致費(fèi)用公攤。”楊勤法說，此處公攤的費(fèi)用不僅包括建筑費(fèi)用(對(duì)購房者而言體現(xiàn)為房價(jià))，還包括建筑使用過程中產(chǎn)生的管理、維護(hù)費(fèi)用(對(duì)購房者而言體現(xiàn)為物業(yè)費(fèi))，這就是我國大陸地區(qū)普遍采用公攤面積的概念，并以此計(jì)算房價(jià)和物業(yè)費(fèi)等費(fèi)用的主要原因。

不過，公攤面積并非法律概念。“現(xiàn)行法律、法規(guī)和規(guī)章沒有對(duì)公攤面積的概念進(jìn)行定義。”楊勤法指出，一般認(rèn)為，房屋建筑面積=套內(nèi)建筑面積+共有建筑面積;套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺(tái)建筑面積。公攤面積即共有建筑面積，是指由各產(chǎn)權(quán)主體共同占有或共同使用從而共同分?jǐn)傎M(fèi)用的部分建筑面積。

依據(jù)上述說法，記者查閱公開資料發(fā)現(xiàn)，公攤面積包括電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳和過道、地下室、值班警衛(wèi)室以及其他功能上為整棟建筑服務(wù)的公共用房和管理用房，還包括戶與戶之間的隔墻等。

那么，一套房的公攤面積具體會(huì)有多少?記者為此咨詢了天津、北京、安徽、重慶等地10個(gè)售樓處的銷售人員和房產(chǎn)中介。

據(jù)北京市朝陽區(qū)高家園小區(qū)某中介公司銷售顧問裴先生介紹，房地產(chǎn)市場主要以公攤率和得房率來表明一套房公攤面積的多少。“公攤率就是房屋公攤面積占房屋總面積(建筑面積)的比率，得房率指套內(nèi)建筑面積占建筑面積的比率。”

“得房率能有80%就已經(jīng)很不錯(cuò)了。現(xiàn)在新建的小區(qū)大多是高層，公攤率基本都在25%以上。”安徽省合肥市一樓盤銷售人員胡先生告訴記者，“不過公攤率并不是越低越好，因?yàn)楣珨偮实鸵馕吨^(qū)公共面積小，居住環(huán)境和舒適度可能就難以保障。”

記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，一個(gè)小區(qū)里的不同樓棟，可能會(huì)因?yàn)閷痈卟煌哂胁煌墓珨偮省１热纾粭?層高的住宅樓，其公攤率一般在18%至20%;一棟10層高的中高層住宅樓，其公攤率往往在20%以上;一棟20層以上的高層住宅樓，由于樓梯高度、墻體厚度、強(qiáng)弱電井等公用設(shè)施等，公攤率會(huì)達(dá)到30%甚至更高。

公攤占比沒有上限

計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)尚未明晰

“該小區(qū)3號(hào)、4號(hào)、9號(hào)樓儲(chǔ)藏室公攤面積過大，請購房者仔細(xì)查看!”10月13日，山東省德州市房產(chǎn)管理中心官網(wǎng)將一小區(qū)房產(chǎn)測繪面積等信息進(jìn)行公示，上述這段大寫加粗的黑體字格外引人注目。

記者點(diǎn)開測繪結(jié)果鏈接發(fā)現(xiàn)，這3幢樓的儲(chǔ)藏室公攤面積都遠(yuǎn)大于套內(nèi)面積。比如，3號(hào)樓負(fù)1層儲(chǔ)藏間3，套內(nèi)建筑面積不到6平方米，公攤面積達(dá)到11平方米;整幢3號(hào)樓儲(chǔ)藏間套內(nèi)面積210平方米，公攤面積卻達(dá)396平方米。

“地下儲(chǔ)藏室過道面積大，加上樓梯間、電梯井等都要占公攤面積，儲(chǔ)藏室的公攤占比往往超過一半。而我國目前對(duì)住宅公攤面積并沒有上限要求。”北京市京師(泉州)律師事務(wù)所律師艾泓強(qiáng)解釋說。

在艾泓強(qiáng)看來，德州房產(chǎn)管理中心對(duì)高公攤率進(jìn)行公示的舉措還是很人性化的，“這樣消費(fèi)者在購房時(shí)就能注意到。實(shí)踐中，許多開發(fā)商并不會(huì)公示公攤面積，在合同中甚至不做說明，導(dǎo)致出現(xiàn)購房者‘花大錢買小屋’的情況，引發(fā)許多爭議”。

記者近日走訪了天津河?xùn)|區(qū)、和平區(qū)、河西區(qū)5個(gè)樓盤的售樓處，發(fā)現(xiàn)沒有一家樓盤介紹圖中含有公攤面積內(nèi)容;5名銷售人員也只有1人主動(dòng)提及公攤相關(guān)內(nèi)容，其他人只有當(dāng)記者問及時(shí)才會(huì)作簡單介紹，并且一帶而過。

那么，在買賣房屋時(shí)，賣方是否應(yīng)當(dāng)將公攤面積進(jìn)行公示呢?

楊勤法認(rèn)為，目前沒有法律法規(guī)規(guī)定房屋出售者需要公示公攤面積，但購房者可以要求出售者告知，也可以要求在合同中約定，但這樣的要求往往很難得到保障。

艾泓強(qiáng)說，根據(jù)現(xiàn)有規(guī)定，當(dāng)事人直接援引《商品房銷售管理辦法》第二十條以房屋面積誤差超過正負(fù)3%為由要求解除合同、退房可能難以得到支持。而且在實(shí)踐中，開發(fā)商往往會(huì)與購房者簽訂補(bǔ)充協(xié)議，對(duì)商品房買賣合同的內(nèi)容進(jìn)行補(bǔ)充或變更，因此消費(fèi)者在簽訂合同時(shí)更應(yīng)多加注意。

記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，除了信息披露不公開透明外，公攤面積的計(jì)算方式目前也不太明確，將公攤面積計(jì)入房價(jià)容易引發(fā)諸多亂象。其中，公攤面積是否按照精裝修收費(fèi)引發(fā)的爭議頗多。

家住天津市河?xùn)|區(qū)的劉明今年剛?cè)胧忠惶拙b修新房，該房是按照每平方米3000元的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行精裝修的。他認(rèn)為，像電梯、樓梯這種公攤設(shè)施肯定不存在精裝修，可最后公攤面積價(jià)格也是按照精裝修價(jià)格計(jì)入房屋總價(jià)，而且還包括暖氣費(fèi)。“難道公攤的建筑也要裝暖氣嗎?”劉明有點(diǎn)憤憤不平。

采訪中，記者發(fā)現(xiàn)，公攤面積是否按照精裝修收費(fèi)，各地做法有所不同，但物業(yè)費(fèi)、稅費(fèi)等都是以包含公攤面積在內(nèi)的建筑面積為依據(jù)進(jìn)行計(jì)算的。

此外，據(jù)楊勤法介紹，有少數(shù)開發(fā)商違法將現(xiàn)行法明文規(guī)定不計(jì)入共有建筑面積的部分計(jì)入公攤面積，再將這些公攤設(shè)施出售或租賃，如停車場出售或出租、樓道廣告位出租等，產(chǎn)生的收益卻未被納入物業(yè)管理費(fèi)用或住宅維修基金等，而是被開發(fā)商或物業(yè)據(jù)為己有。

“這些都給業(yè)主增加了負(fù)擔(dān)，最終導(dǎo)致業(yè)主高價(jià)買房卻權(quán)益受損，購房者對(duì)公攤面積的怨言也一直存在。”楊勤法說。

取消公攤難度較大

加強(qiáng)監(jiān)管迫在眉睫

亂象之下，關(guān)于該不該取消公攤面積計(jì)入房價(jià)的討論甚囂塵上。

記者梳理發(fā)現(xiàn)，有人不支持取消，因?yàn)閾?dān)心取消后房價(jià)大漲;也有人表示取消公攤已是大勢所趨，因?yàn)?019年住建部對(duì)《住宅項(xiàng)目規(guī)范》公開征求意見已經(jīng)釋放了相關(guān)信號(hào)。

對(duì)此，北京市房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長兼秘書長趙秀池認(rèn)為，影響房價(jià)的因素有很多，與計(jì)價(jià)方式?jīng)]有太大關(guān)系。表面上以建筑面積計(jì)量房價(jià)會(huì)低一些，以使用面積計(jì)量房價(jià)會(huì)高一些，物業(yè)等費(fèi)用收取也是一樣。但對(duì)整套住房來看，總價(jià)或收取的物業(yè)費(fèi)不會(huì)因?yàn)橛?jì)量單位不一樣而少收。因?yàn)殚_發(fā)商是按整套住房來收取購房款的，購房人是以整套住房為單位來繳納物業(yè)費(fèi)的。

艾泓強(qiáng)則認(rèn)為，《住宅項(xiàng)目規(guī)范》并非銷售管理辦法，而是工程技術(shù)規(guī)范，“套內(nèi)面積”或“建筑面積”計(jì)算無直接關(guān)系，真要上升為國家標(biāo)準(zhǔn)并全面實(shí)施，還需修改相關(guān)法律規(guī)范，還有很長的路要走。

值得注意的是，記者近日在某購房App中查詢發(fā)現(xiàn)，很多城市的新房，點(diǎn)進(jìn)去顯示的都是建筑面積，而重慶市區(qū)顯示的都是套內(nèi)面積。

據(jù)了解，早在2002年6月，重慶人大常委會(huì)通過的《重慶市城鎮(zhèn)房地產(chǎn)交易管理?xiàng)l例》中就要求：商品房現(xiàn)售和預(yù)售，以套內(nèi)建筑面積作為計(jì)價(jià)依據(jù)，商品房買賣合同及商品房權(quán)證應(yīng)當(dāng)載明共用部位及設(shè)施。

這是否意味著，重慶已經(jīng)取消了公攤?

重慶沙坪壩區(qū)某房產(chǎn)中介胡先生告訴記者，這個(gè)規(guī)定并不意味著公攤的取消。“入戶大堂、電梯井等公共空間在物理上是不可能取消的，只能說計(jì)算房價(jià)時(shí)公攤不計(jì)入，但實(shí)際上也就是說法問題，總價(jià)一直是固定的。比如套內(nèi)面積單價(jià)可能是1.5萬元，建筑面積單價(jià)就可能是1.3萬元。按照規(guī)定，重慶這邊的新房都是按照套內(nèi)面積計(jì)價(jià)，二手房則按照建筑面積計(jì)價(jià)，因此二手房看上去要比新房單價(jià)低得多。”

雖然目前重慶市對(duì)于物業(yè)費(fèi)、取暖費(fèi)等仍是按照總建筑面積收取，與全國其他地區(qū)無異，但楊勤法認(rèn)為，重慶的規(guī)定還是傾斜保護(hù)了在房產(chǎn)交易中處于弱勢地位的購房者利益，用套內(nèi)面積計(jì)價(jià)更加公開透明，對(duì)于購房者來說，是更能夠看得見摸得著的實(shí)惠。

但要在全國層面取消公攤面積，多名接受記者采訪的專家一致認(rèn)為“難度較大”。他們提出，若取消公攤面積，長遠(yuǎn)來看房地產(chǎn)商受到的損失最大，若其不再能從公攤面積中獲取收益，在維持房價(jià)合理的情況下，對(duì)公攤部分的重視程度就可能會(huì)下降，小區(qū)環(huán)境、房屋整體建設(shè)質(zhì)量也可能受影響。

既然在當(dāng)前居住方式下公攤面積不太可能直接取消，那么其帶來的諸多問題怎么解決?

對(duì)此，楊勤法建議，可借鑒其他國家的地產(chǎn)管理經(jīng)驗(yàn)，在為購房者減負(fù)的前提下持續(xù)保障公攤面積的使用質(zhì)量。

“對(duì)于公攤面積的管理，應(yīng)采取分步走策略。首先，在公攤面積尚未取消的前提下，規(guī)范公攤面積的計(jì)算工作，確保計(jì)算方式公開透明，計(jì)算結(jié)果清晰，并且完善相關(guān)的監(jiān)管機(jī)制，確保購房者所支付的公攤面積費(fèi)用有據(jù)可依，房地產(chǎn)商胡亂計(jì)算公攤面積的行為得到及時(shí)懲處;其次，針對(duì)不同的住宅類型，在考慮建筑使用實(shí)際的情況下，出臺(tái)規(guī)定對(duì)新建住宅公攤面積的上限作出限制，倒逼房地產(chǎn)商及相關(guān)方在建設(shè)住宅時(shí)合理規(guī)劃，而不是隨意增加公攤面積，侵害購房者的居住權(quán)益。”楊勤法說。

趙秀池則建議，在市場環(huán)境允許的情況下，可以進(jìn)一步實(shí)施和推廣以“套內(nèi)使用面積”計(jì)算房價(jià)的做法。同時(shí)，還應(yīng)嚴(yán)格落實(shí)開發(fā)商對(duì)公共設(shè)施、公共面積及相關(guān)收費(fèi)的信息披露制度，確保購房者在購房前能夠確實(shí)了解公共區(qū)域的詳細(xì)情況。通過加強(qiáng)監(jiān)管、規(guī)范第三方測繪機(jī)構(gòu)、嚴(yán)格開發(fā)商違約責(zé)任等方式，真正維護(hù)眾多購房者的權(quán)益。(張守坤 韓丹東)

責(zé)任編輯：hnmd003

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