房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)轉(zhuǎn)機(jī) 優(yōu)質(zhì)房企打開生長空間

2021-12-23 15:49:51來源：第一財(cái)經(jīng)  

房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的“良性循環(huán)”，正在金融政策端有所顯現(xiàn)。

近日，人民銀行與銀保監(jiān)會(huì)近日聯(lián)合下發(fā)通知稱，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)要穩(wěn)妥有序開展并購貸款業(yè)務(wù)，重點(diǎn)支持優(yōu)質(zhì)房企兼并收購一些出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營困難大型房企的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。

分析人士認(rèn)為，通過兼并和收購房地產(chǎn)項(xiàng)目，可以促使一些經(jīng)營不善，且尚未瀕臨破產(chǎn)的房企“瘦身”，防范化解風(fēng)險(xiǎn)。而面對新的行業(yè)發(fā)展局面，那些財(cái)務(wù)優(yōu)異、具有資金實(shí)力的房企，有望抓住收并購機(jī)遇，迎來難得的發(fā)展良機(jī)。

在房地產(chǎn)行業(yè)，老牌房企遠(yuǎn)洋集團(tuán)(03377.HK)是財(cái)務(wù)穩(wěn)健、資本市場信用良好的代表之一。近年來，得益于大股東中國人壽的支持，遠(yuǎn)洋集團(tuán)銷售業(yè)績穩(wěn)健增長，融資成本保持低位，“三道紅線”指標(biāo)長期處于“綠檔”，獲得惠譽(yù)、穆迪等多家機(jī)構(gòu)投資級評級。

12月16日，遠(yuǎn)洋集團(tuán)與中國人壽共同發(fā)布公告，宣布雙方正式訂立金融框架協(xié)議，中國人壽可根據(jù)其投資需求，認(rèn)購遠(yuǎn)洋集團(tuán)發(fā)行的金融產(chǎn)品，金額上限為三年內(nèi)150億元。

有業(yè)內(nèi)人士指出，中國人壽可借此豐富投資品種，獲得更好的投資回報(bào);與此同時(shí)，遠(yuǎn)洋集團(tuán)也可優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，為聚焦主業(yè)、增強(qiáng)可持續(xù)發(fā)展能力提供有力支持。

撥云見日，房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)轉(zhuǎn)機(jī)

2021年，對房地產(chǎn)行業(yè)來說是艱難的一年。多家房企出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性違約、機(jī)構(gòu)批量下調(diào)評級、高杠桿房企流動(dòng)性難以為繼......與此同時(shí)，隨著商票、ABS被納入監(jiān)管范圍，借助無息負(fù)債補(bǔ)充資金的途徑也開始受限，房企“錢袋子”日益緊張。

以往，當(dāng)房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)事件時(shí)，許多大型房企會(huì)伺機(jī)而動(dòng)，將風(fēng)險(xiǎn)房企的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目收入囊中。但如今，三道紅線的實(shí)施，促使房企對負(fù)債總額做出限制，而并購項(xiàng)目往往會(huì)承接債務(wù)，或?qū)е缕髽I(yè)債務(wù)超過限制，影響企業(yè)安全。

因此今年以來，大型收并購事件在地產(chǎn)行業(yè)幾乎“啞火”，許多流動(dòng)性緊張的房企，雖有意出售資產(chǎn)，但要么價(jià)格談不攏，要么是“泥菩薩過江”，找不到合適的買家。

在房地產(chǎn)“良性循環(huán)”政策導(dǎo)向下，上述局面對行業(yè)“穩(wěn)定發(fā)展、保交樓保民生”都不是益事。

為做好房企的風(fēng)險(xiǎn)化解工作，近日人民銀行與銀保監(jiān)會(huì)近日聯(lián)合下發(fā)通知，鼓勵(lì)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)做好重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置項(xiàng)目并購的金融支持和服務(wù)。

這其中，兼并收購的主體是優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)，包括大型民營、國企和央企等。被兼并收購的對象為優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，而非過去大家所熟悉的企業(yè)股權(quán)。

行業(yè)專家分析認(rèn)為，房地產(chǎn)金融政策正在響應(yīng)“良性循環(huán)”，對問題房企的項(xiàng)目而言，項(xiàng)目出清和消化后能夠加速資金回籠，防范風(fēng)險(xiǎn)。對財(cái)務(wù)優(yōu)異、具有資金實(shí)力的優(yōu)質(zhì)房企而言，有望通過發(fā)行并購票據(jù)，把握收并購市場中的機(jī)遇。

如果以“三道紅線”指標(biāo)看，截至2021年6月末，業(yè)內(nèi)共有23家企業(yè)處于綠檔，財(cái)務(wù)相對穩(wěn)健。但是，最近幾家綠檔民營房企也現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)事件，再次佐證了在地產(chǎn)行業(yè)，具有國企、央企背景的房企更具穩(wěn)健性，在綜合實(shí)力、財(cái)務(wù)健康、融資拿地等方面優(yōu)勢突出。

以遠(yuǎn)洋集團(tuán)為例。據(jù)其2021中期業(yè)績報(bào)顯示，遠(yuǎn)洋集團(tuán)不僅銷售業(yè)績穩(wěn)步增長、三道紅線指標(biāo)處于“綠檔”，同時(shí)做到了財(cái)務(wù)高度規(guī)范透明，如其商票存量僅1.4億元，并將其納入有息負(fù)債管理體系。截至2021年6月末，遠(yuǎn)洋融資成本為5.04%，較2020年底進(jìn)一步下降，擁有已獲批尚未提用的額度約人民幣2,424億元，資金安全度高。

自1993年成立至今，遠(yuǎn)洋集團(tuán)的主營業(yè)務(wù)范圍已涵蓋住宅開發(fā)、不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營、物業(yè)服務(wù)及建筑建造全產(chǎn)業(yè)鏈服務(wù)等。得益于自身優(yōu)質(zhì)的業(yè)務(wù)基底，遠(yuǎn)洋集團(tuán)業(yè)績逆勢上揚(yáng)，今年前11月銷售額增至1207.3億元，行業(yè)排名持續(xù)提升。

12月16日，遠(yuǎn)洋集團(tuán)與中國人壽訂立金融框架協(xié)議，中國人壽可根據(jù)其投資需求認(rèn)購遠(yuǎn)洋集團(tuán)發(fā)行的金融產(chǎn)品，認(rèn)購金額上限為三年內(nèi)人民幣150億元或等值外幣。自此，雙方合作力度持續(xù)升級，遠(yuǎn)洋集團(tuán)也將在大股東支持下，增厚彎道超車的籌碼。

股東力挺，優(yōu)質(zhì)房企打開生長空間

下半年以來，多家房企股東齊上陣，以實(shí)際行動(dòng)支持企業(yè)發(fā)展，避免發(fā)生流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。但是，細(xì)看遠(yuǎn)洋集團(tuán)與中國人壽此次協(xié)議，與同行還稍有不同。

近期，房企大股東的支持動(dòng)作，或是在資本市場增持，提振市場信心;或通過內(nèi)部資產(chǎn)騰挪，短期內(nèi)為企業(yè)補(bǔ)充流動(dòng)性;而中國人壽與遠(yuǎn)洋的合作，直接指向后者發(fā)行的債券。在債券這種高度市場化的領(lǐng)域，中國人壽拿出150億認(rèn)購額度，足以見對遠(yuǎn)洋未來發(fā)展的信心。

按協(xié)議約定，遠(yuǎn)洋集團(tuán)可發(fā)行的金融產(chǎn)品，包括于中國境外公開或非公開發(fā)行的美元債、可轉(zhuǎn)債、結(jié)構(gòu)化融資產(chǎn)品等;于中國境內(nèi)交易所、中國銀行間市場交易商協(xié)會(huì)或經(jīng)國家發(fā)改委批準(zhǔn)的公開或非公開發(fā)行的公司債、中期票據(jù)、結(jié)構(gòu)化產(chǎn)品;以及于境內(nèi)外發(fā)行的信托產(chǎn)品和保險(xiǎn)資金債權(quán)投資計(jì)劃。

值得注意的是，在房地產(chǎn)遭遇降溫之際，險(xiǎn)資“撤出”房企的案例屢見不鮮。中國人壽與遠(yuǎn)洋的合作之所以升級，一方面源于雙方多年攜手、互利共贏的局面，更在于遠(yuǎn)洋優(yōu)質(zhì)穩(wěn)健的基本面、未來可期的發(fā)展空間，是中國人壽布局不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域的優(yōu)質(zhì)選擇。

自2009年入股以來，中國人壽維持遠(yuǎn)洋集團(tuán)第一大股東的地位已超過10年。多年來，雙方在金融產(chǎn)品、保險(xiǎn)業(yè)務(wù)、不動(dòng)產(chǎn)投資、物業(yè)服務(wù)、養(yǎng)老等多個(gè)領(lǐng)域展開合作，并取得豐碩成果。

在不動(dòng)產(chǎn)投資領(lǐng)域，由中國人壽與遠(yuǎn)洋集團(tuán)聯(lián)手打造的、位于北京CBD核心區(qū)的中國人壽金融中心于2019年5月亮相，成為兩大企業(yè)深度合作的又一里程碑事件。遠(yuǎn)洋集團(tuán)還為中國人壽代建江蘇省分公司培訓(xùn)中心、山東省分公司營業(yè)用房等項(xiàng)目。

在養(yǎng)老服務(wù)領(lǐng)域，2018年3月，中國人壽攜手遠(yuǎn)洋集團(tuán)旗下養(yǎng)老服務(wù)品牌“椿萱茂”，就長期護(hù)照險(xiǎn)合作事宜簽署框架合作協(xié)議，共同探索長期護(hù)理保險(xiǎn)業(yè)務(wù)新模式;雙方還在2021年達(dá)成深度合作，依托分布在一、二線城市的近30家椿萱茂項(xiàng)目，開展保險(xiǎn)產(chǎn)品銷售和養(yǎng)老社區(qū)入住權(quán)益合作，全面踐行“保險(xiǎn)+養(yǎng)老”戰(zhàn)略生態(tài)布局。

圍繞遠(yuǎn)洋集團(tuán)的治理與發(fā)展，中國人壽同樣保持著高度關(guān)注。2021年9月，經(jīng)中國人壽提名，中國人壽副總裁詹忠增派為遠(yuǎn)洋集團(tuán)非執(zhí)行董事，至此，來自第一大股東的董事席位增至3位;10月，中國人壽向遠(yuǎn)洋集團(tuán)派駐一名管理層成員，加強(qiáng)對遠(yuǎn)洋的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控，并協(xié)助推進(jìn)遠(yuǎn)洋集團(tuán)投資、融資相關(guān)工作。

分析人士指出，依托遠(yuǎn)洋集團(tuán)在不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域的專業(yè)能力，中國人壽有望提升自身不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域的布局和水平;對遠(yuǎn)洋集團(tuán)而言，中國人壽的險(xiǎn)資背景，將為其聚焦主業(yè)發(fā)展積蓄動(dòng)能。“三道紅線”之下，融資渠道暢通、融資成本低的房企，無疑將迎來更大的發(fā)展空間。

在過去的2020年，遠(yuǎn)洋集團(tuán)實(shí)現(xiàn)協(xié)議銷售額1310.4億元，協(xié)議銷售面積706.35萬平方米，雙雙創(chuàng)下歷史新高。今年來，遠(yuǎn)洋持續(xù)保持發(fā)展動(dòng)能，前11月實(shí)現(xiàn)協(xié)議銷售額1207.3億元，同比增長11.54%，完成年目標(biāo)1500億元的80.49%。

與此同時(shí)，遠(yuǎn)洋集團(tuán)的“南移西拓”“城市深耕”戰(zhàn)略取得明顯成效。據(jù)2021半年報(bào)顯示，遠(yuǎn)洋集團(tuán)北京、環(huán)渤海、華東、華南、華中及華西六大區(qū)域分別占銷售額的24%、18%、22%、15%、21%，其中“南移西拓”地區(qū)占比為58%，同比提升8個(gè)百分點(diǎn)。

2021年7月，遠(yuǎn)洋集團(tuán)、遠(yuǎn)洋資本還與紅星控股簽署合作協(xié)議，以40億元獲取紅星地產(chǎn)70%股權(quán)，并成立新運(yùn)營管理平臺整體納入遠(yuǎn)洋內(nèi)部管理體系。截至2021年6月30日，該平臺總土地儲備約1700萬平方米，為遠(yuǎn)洋的業(yè)績發(fā)展補(bǔ)充了可觀的彈藥。

借助與大股東的金融合作升級，遠(yuǎn)洋集團(tuán)表示，將繼續(xù)堅(jiān)持穩(wěn)健經(jīng)營策略，在確保財(cái)務(wù)狀況穩(wěn)健的原則下，通過提高投資標(biāo)準(zhǔn)、堅(jiān)持城市深耕、夯實(shí)產(chǎn)品品質(zhì)等策略，保持開發(fā)主業(yè)高質(zhì)量、可持續(xù)發(fā)展，全力優(yōu)化股東權(quán)益和投資回報(bào)。

責(zé)任編輯：hnmd003

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