年報深度丨合生創展：核心業務保持盈利 債務規模持續縮減

2022年房地產市場在震蕩中經歷深刻調整。盡管面對充滿挑戰的經營環境，合生創展仍然保持自身定力，秉持審慎穩健營運方針，注重資產升值及財務穩健，致力于實現可持續發展。

3月30日午間，合生創展發布2022年全年業績公告。公告顯示，合生創展核心業務板塊保持盈利、債務規模縮減、品牌戰略升維，多元的業務結構以及優質的產品和服務等已經構成合生創展鞏固市場地位的護城河。

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毛利率保持行業領先 債務規模持續縮減

業績報告顯示，2022年合生創展實現營業額272.52億港元；核心利潤為10.81億港元；毛利82.81億港元，毛利率為30%；股權持有人應占溢利為87.62億港元，其中地產板塊核心利潤25.11億港元。

毛利、毛利率是衡量企業盈利能力的重要指標。國金證券數據顯示，2019年-2021年房企的毛利率跌幅逐年擴大分別為26.96％、23.35％、21.3％，而2022年上半年這一數據跌破20％的均線下滑至19.4％。可以看出合生創展30%的毛利率處于高位，盈利能力突出。

在房地產融資不暢的大背景下，現金流成為房企發展的命脈。數據顯示，截至2022年末，合生創展就短期及長期銀行貸款取得約2177.45億港元銀行信貸，其中1212.18億港元仍未被動用。同時現金及銀行存款達183.94億港元。

充足的現金流有利于合生創展合理安排償債計劃，持續優化債務結構。業績報告顯示，有息債務總額約為965億港元，較上年1152.10億港元下降16%，信用債僅占總有息負債余額8%，境內無公司債、中票等信用債余額；一年內到期債務約為249億港元，繼續保持在26%的較低水平，短期債務壓力小。

此外，合生創展公開市場債務穩步下降。數據顯示，2022年公開市場債務150億人民幣，下降43%；2023年內公開市場到期債務僅約2.375億美元債及約6.6億人民幣商業類CMBS，均可實現到期置換/再融資。

值得注意的是，2022年11月24日，合生創展與建設銀行總行簽署合作協議。根據協議，建設銀行將為合生創展提供包括房地產金融、住房租賃業務支持、綜合融資服務等支持。此外，還與多家銀行簽署戰略合作協議，六大行授信增長36%。

通過穩健發展的策略始終保持較低資產負債率、充足安全的現金流，合生創展持續獲得市場和資本的認可。目前標普、惠譽國際分別維持合生創展B、B+的信用等級；聯合評級維持AAA的主體最高信用等級。

核心業務板塊持續保持盈利 持續打造高質產品

經營業績的達成離不開銷售業績的支撐。報告顯示，2022年合生創展銷售及預售合約出售的物業總額達人民幣325.79億元，包括物業合約銷售額人民幣305.32億元及裝修合約銷售額人民幣20.47億元。

具體來看，在北京及天津售出建筑面積合共為68.94萬平方米，帳面值為人民幣209.68億元。占總合約銷售的64%，主要包括縵合北京、合生縵云、東叁金茂府及合生me悅。

在上海售出建筑面積合共為19.41萬平方米，帳面值為人民幣32.99億元，占合約銷售總額10%，主要包括合頌蘭亭、合生佘山東紫園及合生東郊別墅。

廣州及惠州合約銷售額為人民幣83.12億元，占合約銷售總額26%，主要項目包括廣州合生縵云、合生紫悅府、合生湖山國際及合生云山帝景。其中，在廣州售出建筑面積合共為37.78萬平方米，帳面值為人民幣72.9億元；在惠州售出建筑面積合共為10.41萬平方米，帳面值為人民幣10.22億元。

穩定的銷售業績離不開對市場的精準布局，同時與合生創展產品力的創新、不斷提升的銷售力也有密切關系。多年來，合生創展始終中高端精品戰略，不斷變革創新，持續提升產品力。先后推出市場熱銷的合生·縵系、悅系、帝景系、駿景系、國際城系等一系列精品，率先構建出了屬于地產行業的特色產品IP，這些“與城市對接”的標桿作品，又在不同維度為城市引聚人氣與資源，不僅釋放項目自身的價值，同時又激發所在區域的更大價值、賦能城市發展，筑就具有合生特點的城市高品質人居名片。

2022年合生縵系產品逆市破局，除北京之外，在廣州、上海持續布局，品牌地域擴張延伸。全年貢獻銷售業績126.99億人民幣，占總銷售額39%。縵系產品全方位的品質提升，彰顯出合生創展開創高端生活方式差異化的核心競爭力。

長期以來，合生創展堅持深耕環渤海、長三角、大灣區一二線核心城市。數據顯示，截至2022年末合生創展土地儲備總量為2872萬平方米，其中地產板塊土地儲備約2146萬平方米，約74%的土儲位于一線城市；商業版塊的土地儲備約726萬平方米，約95%的土儲位于一線城市，為未來的持續盈利提供了基石。

除了公開市場外，合生創展也在積極參與收并購，并在城市更新領域積累了大量資源和經驗。其中城市更新項目是合生多年來深耕領域，2022年濱江苑項目成功入市，并于2023年取得預售證。除濱江苑項目外，目前更有多個城更項目在合作進展中。

堅持“四保”方針 全年地產交樓收入176.29億港幣

眾所周知，作為合生創展重點發力的業務板塊，地產板塊為集團持續提供穩健的收入、利潤增長點，是為合生創展貢獻現金流的壓艙石。

而優質的產品和服務是地產板塊持續盈利的核心動力。2022年時值合生創展30周年，產品力、品牌力、品質力、服務力等全維度持續升級，深度詮釋“優質生活，完美體現”的品牌理念，為城市中高端人群營造全場景生活體驗。

此外，在房地產行業的新形勢下，“保交付”已成為整個行業發展的年度關鍵詞。作為產品力的有力答卷，交付力是房企成本管控、工程管理、技術支持、風險控制、服務體系等綜合能力的重要體現，是衡量房企開發實力、競爭力的重要標準。

在“保交付，穩民生”的背景下，合生創展地產板塊堅持保交樓、保預售、保開工、保竣備的四保方針，立足于品質的常態化管理，以“四位一體”品質管控體系為手段，多維度全面提升品質力，于2022年實現地產交樓銷售收入176.29億港幣，交付總建筑面積約為101.44萬平方米，主要包括北京的縵合北京及合生世界村、昆山的合樾蘭亭及廣州的合生熹景花園。

值得注意的是，2022年合生創展已訂立銷售及預售合約但尚未交付予買家建筑面積為206.2萬平方米。于交付該等物業后，自其已收所得款項合共451.76億港元，將于2023年及其后在集團財務報表內確認為收益。

于2022年內已落成建筑面積合共86.55萬平方米，預期于2023年落成的建筑面積合共為289.7萬平方米。同時合生創展堅持保交樓、保預售、保開工，為2023年提供945億人民幣可售貨量。

輕重資產并舉 商業板塊雙平臺業務形成

除了地產板塊外，經過多年發展，合生創展早已成為科技賦能及產業驅動的綜合性投資控股平臺公司，旗下商業、基建、合生活、投資等板塊也持續發展。

其中，商業板塊作為重要一環，在2022年已經形成輕、重兩大管理模式，發展成為雙平臺業務。據悉，合生創展商業輕資產重點將圍繞合生匯、超級合生匯、合生廣場、hopx超極主場、MOHO等產品線進行拓展，并根據項目所處不同的階段及項目自身情況，提供EPC+O的全產業鏈服務（前期策劃及管理服務+方案設計管理服務+建設、品控服務+招商管理服務+運營管理服務）。

2022年是合生創展成立30周年。30年來合生創展始終保持自身定力，面對不斷變化的外部環境，積極應對行業變遷，依托前瞻的眼光和戰略布局，以更年輕、更現代、更國際化的視野，不斷創新求變。

2023年是全面貫徹落實黨的二十大精神的開局之年。面對未來，合生創展將不畏變革，積極應對行業變遷，開拓企業升級潛力。憑借穩健的發展步伐、多元化產業布局、優質的產品與服務，以及健康的財務狀況，與行業共同邁入高質量發展階段，開啟下一個值得期待的新里程。