看房者多了三五成：“賣一買一”踴躍，二手房放盤量創(chuàng)新高

今年來“天量”的二手房掛牌規(guī)模，再因樓市新政得到催化。

近日，一線城市集體官宣執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”。不少原本被認(rèn)定為二套的購房者，一夜之間擁有了“首套”的身份——購房首付門檻的下調(diào)，以及房貸利率的降低，讓不少人重啟購房計(jì)劃，尤其是此前資金壓力較大的改善型購房者。

(資料圖)

機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，一線城市認(rèn)房不認(rèn)貸政策頒布后，北上廣深樓市的熱度整體都有提升。

值得注意的是，對于換房者來說，大多是“賣一買一”：將當(dāng)前持有的房源賣出去，是換房的第一步，此外，再加上趁勢賣房套現(xiàn)的業(yè)主，近期各大城市的二手房掛牌量持續(xù)攀升。

業(yè)內(nèi)觀點(diǎn)認(rèn)為，多數(shù)城市較去年掛牌量明顯攀升，市場觀望情緒較濃，隨著利好政策的落地，市場情緒將會逐步改善。

購房者積極看房帶動(dòng)成交

新政落地，最明顯的反應(yīng)是“看房的人變多了”。

北京本次新政一改過去試探性微調(diào)，在全市層面全面執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策，政策落地速度和力度超預(yù)期，從而直接促成了新房及二手房成交回升。

北京中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，新政落地后，北京二手房帶看量以之前看過房的客戶為主，最活躍的是重新被認(rèn)定為首套資格的人群，多為“賣一買一”客群；成交方面，從實(shí)時(shí)監(jiān)測數(shù)據(jù)來看，9月2～3日成交2800余套，是8月周末成交均值（1440套）的兩倍。

新房成交也較為可觀。據(jù)市場監(jiān)測數(shù)據(jù)來看，北京新房9月2日成交1800余套，已超過了8月北京新房網(wǎng)簽成交總量（3121套）的50%。得益于新政利好影響，部分滯銷項(xiàng)目或遠(yuǎn)郊區(qū)銷售緩慢的項(xiàng)目，周末也出現(xiàn)了成交小高峰。

上海鏈家研究院首席分析師楊雨蕾表示：“上周末成交量增長主要是之前有購買意向、在等政策落地的客戶，選擇快速‘上車’。門店主要是帶看量和咨詢量增加，周末帶看量增加30%左右，咨詢的客戶主要是問政策變化細(xì)則以及自己情況是否符合享受政策利好。”

政策出臺后，深圳多個(gè)房產(chǎn)中介平臺的帶看量均在攀升。9月3日（周日），深圳中原平臺帶看量漲幅最高，環(huán)比8月的日帶看量增長了75%。同一天，樂有家平臺帶看量同比二、三季度的周日平均水平上漲了五成。

樂有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，認(rèn)房不認(rèn)貸政策出臺之后，客戶看房積極性提高，不過成交量漲幅還不算明顯，上周末（9月2~3日）樂有家二手房成交量環(huán)比有明顯上漲，改善型客戶入市意愿明顯增強(qiáng)，但還未達(dá)到3月小陽春時(shí)期的高峰，也遠(yuǎn)未達(dá)到2020年水平。

廣州樓市整體比較淡定。某房產(chǎn)中介平臺人士對第一財(cái)經(jīng)表示，因?yàn)檎咄菩械浆F(xiàn)在的時(shí)間較短，各類數(shù)據(jù)暫時(shí)沒有特別明顯的變化和波動(dòng)，現(xiàn)在關(guān)于政策的后續(xù)影響也尚需觀察。

新房市場方面，9月3日，廣州市荔灣區(qū)某樓盤的銷售顧問對第一財(cái)經(jīng)表示，因臺風(fēng)天氣原因，周末到售樓處看房的人并不多。“預(yù)計(jì)下周末人會多一些。”

二手房掛牌量上升

值得注意的是，“認(rèn)房不認(rèn)貸”釋放的改善換房需求讓原本就高企的二手房掛牌量再次攀升。

北京是市場反應(yīng)最強(qiáng)烈的城市之一。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，新政后北京二手房房源掛牌量明顯增加，9月2日新增掛牌房源超過3000套，二手房客戶新增大約1倍。這其中，有600套房源漲價(jià)，業(yè)主多是為“賣一買一”換房，整體而言成交價(jià)基本平穩(wěn)。

鏈家一位中介人士也對記者表示，北京“認(rèn)房不認(rèn)貸”新政落地后，業(yè)主掛牌出售房源的數(shù)量明顯增多，目前北京二手房掛牌房源已經(jīng)超過15萬套。

而相較其他城市，北京業(yè)主在價(jià)格預(yù)期上也相對強(qiáng)勢。“現(xiàn)在跟二手房業(yè)主談價(jià)格太難了。”上述中介表示，新政出臺后，北京不少業(yè)主對價(jià)格“咬得特別死”，堅(jiān)信后續(xù)市場會漲價(jià)，不再折價(jià)出售房子。“有次跟業(yè)主從晚上八點(diǎn)談到凌晨四點(diǎn)，一分錢不愿降。”

上海二手房市場同樣出現(xiàn)掛牌增加的情況。上海鏈家方面提供的數(shù)據(jù)顯示，其周末新增掛牌量較之前增加了65%左右，周末成交量也相比于之前增加70%左右。

深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會數(shù)據(jù)顯示，2023年9月4日，深圳全市共有5.3萬套有效二手房源在售，較上周（8月21~27日）增加523套，掛盤量繼續(xù)增長。樂有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，8月30~31日，新政官宣的第1、2日，業(yè)主新增掛牌量單日增幅20%左右（對比此前高峰期），但9月1日起恢復(fù)新政前水平。

盡管掛牌量有所增長，但在價(jià)格方面，深圳業(yè)主并未有大幅漲價(jià)的情況，相反，不少急于“賣一買一”的換房業(yè)主則選擇降價(jià)賣房。

樂有家研究中心表示，整體來看，深圳業(yè)主出售意愿在政策影響下略有波動(dòng)，心態(tài)一定程度上堅(jiān)挺了一些，但對總體掛牌量影響不大，未出現(xiàn)拋售潮。此外，業(yè)主心態(tài)較穩(wěn)，未大面積反價(jià)，當(dāng)前深圳二手掛牌均價(jià)仍維持下滑態(tài)勢，上周調(diào)過價(jià)格的房源里，調(diào)低的占比反而有所提升，調(diào)高的占比則出現(xiàn)減少。

諸葛數(shù)據(jù)研究中心認(rèn)為，隨著多城“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策落實(shí)，部分“賣一買一”的業(yè)主掛牌意愿將會增強(qiáng)，尤其是一線城市，預(yù)計(jì)會帶動(dòng)二手房掛牌量增長。

掛牌的較多是“老破小”

實(shí)際上，今年以來，二手房成交量下滑、掛牌量的持續(xù)增長成為樓市關(guān)注的熱點(diǎn)話題。

諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2023年8月10個(gè)重點(diǎn)城市二手住宅掛牌量為161.76萬套，環(huán)比上漲1.97%，同比上漲40.91%。進(jìn)入8月份，雖然成交情況略有好轉(zhuǎn)，但是掛牌量仍然處于高位。

從各城市掛牌量環(huán)比來看，8月10城二手房掛牌量均小幅上升。其中，蘇州、廈門漲幅位列前茅，分別上漲2.92%和2.83%；其次為杭州和青島，環(huán)比漲幅也均在2%以上。同比來看，除了青島外，其余9城同比全部上漲，杭州同比漲幅居首，上漲129.26%；深圳以115.86%的漲幅緊隨其后；南京、蘇州同比漲幅也均在50%以上。

值得注意的是，近年來，隨著年輕群體的住房需求偏好發(fā)生變化，“老破小”越來越不受青睞，而在這些新增掛牌中，有不少就是“老破小”或總價(jià)較低的剛需房。

今年6月，第一財(cái)經(jīng)選取了重慶、成都、南京、廣州、北京、杭州等10個(gè)二手房掛牌量較高的城市，統(tǒng)計(jì)其掛牌分類數(shù)據(jù)，結(jié)果顯示，掛牌的房源中，小戶型房源（一、二室）掛牌量占比較大，天津小戶型掛牌房源占比最高，達(dá)72%；此外，掛牌的房源中，樓齡在10年以內(nèi)的次新房較少，次新房占比均未超過30%，而這也說明，樓齡超過10年的房源占據(jù)了二手房供應(yīng)的大頭。

58安居客研究院發(fā)布的2023年青年（1985~2005年出生）置業(yè)報(bào)告顯示，接近五成的青年為改善目前的居住環(huán)境而購房；而選擇房源時(shí)最注重的因素是小區(qū)的安全防范情況。在戶型方面，超七成的青年更愿意選擇三居室及以上的房源，選擇一居室的占比僅1.3%。此外，青年們多傾向于新房，占比達(dá)74.7%，傾向購買二手房的占比僅9.4%。

北京中原地產(chǎn)認(rèn)為，新政落地后，雖然市場情緒修復(fù)加快，首個(gè)周末市場成交量快速上漲，但仍需理性看到，目前主要是之前積壓需求集中釋放的市場表現(xiàn)。后續(xù)市場健康平穩(wěn)發(fā)展仍需呵護(hù)，新房市場以去庫存為主，不建議盲目漲價(jià)、制造恐慌氛圍；二手房市場，建議買賣雙方保持合理穩(wěn)定的市場預(yù)期，以理性價(jià)格平穩(wěn)成交，加快庫存去化。（張慧敏 孫夢凡）