逃離法拍房

樓市成交掉頭向下，問題房源大量涌入，讓法拍房徹底涼涼。北京商報記者調查發(fā)現(xiàn)，在剛剛過去的 7 月，法拍房市場呈現(xiàn)出流拍率高、溢價率低、成交價集體跌穿評估價的三大趨勢，部分優(yōu)質豪宅甚至降價 1 億元無人問津。僅頭部平臺阿里拍賣，住宅法拍房溢價成交的房源僅 7 套，占比僅為 7.8%，超四成的流拍率，也能大致反映當前市場對法拍房的冷遇態(tài)度。不僅如此，隨著問題房的堆積、價格優(yōu)勢的不再，越來越多的職業(yè)玩家開始放棄這個市場。

近 90% 成交房源低于估價

法拍房即法院拍賣房產，是指遭法院強制執(zhí)行拍賣的房屋。當債務人無力履行按揭合約或無法清償債務時，被債權人經由各種司法程序向法院申請強制執(zhí)行，將債務人名下房屋拍賣，以拍賣所得價金滿足債權，而在此過程中遭到拍賣的房子就是法拍房。

(相關資料圖)

北京商報記者梳理阿里拍賣成交記錄，在剛剛過去的 7 月，阿里拍賣住宅用房共有 152 套進入到拍賣環(huán)節(jié)（不含中止、撤回房源），其中成交 90 套。在這成交的 90 套中，溢價成交的房源僅 7 套，占比 7.8%；平價成交 4 套，占比 4.4%；79 套房源低于評估價成交，占比高達 87.78%。

記者注意到，上述房源成交多為二拍階段，由此也造成整體溢價率偏低。

所謂二拍，即根據(jù)人民法院關于財產拍賣的規(guī)定，人民法院確定的保留價，第一次拍賣時，不得低于評估價或市場價的 80%；而如果出現(xiàn)流拍，再行拍賣時，可以酌情降低保留價，但每次降低的數(shù)額不能超過前次保留價的 20%，第二次拍賣在法拍房領域也叫作二拍。

在廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來，大量法拍房源低于評估價成交，一方面是區(qū)域房價走低的既成事實，另一方面也是整體成交量縮水的體現(xiàn)。房地產市場的不確定性，讓法拍房參與者也變得更加謹慎。

全款當?shù)?四成流拍

在成交房源中，也有一些 " 熱度 " 房源。出價次數(shù)最多的房源為北京市海淀區(qū)西釣魚臺嘉園 1 號樓 9 層 5 單元 902 室，該房源吸引 1.5 萬人次圍觀，經歷 527 次出價、507 次延時后，以約 1774.31 萬元成交，折合單價約為 11.77 萬元 / 平方米。但該房源整體溢價率并不高，僅為 6.42%。

低溢價率之外，流拍也成為當下法拍房市場最真實的寫照，7 月阿里拍賣住宅用房共有 62 套房源流拍，流拍率達到 40.79%。

流拍房源中，也有話題度比較高的房源。例如，北京市通州區(qū)普欣南里 113 號樓（泰禾中國院子）-1 至 2 層，建筑面積為 505.76 平方米，獨棟式小院別墅，帶地下室，有約 2000 平方米獨立院落。別墅共三層，地上 2 層、地下 1 層，評估價約 2.46 億元。該房源于年內 6 月第一次拍賣，起拍價約為 1.72 億元，較評估價打 7 折，但直至拍賣結束無人報名。

7 月初，上述房源第二次競拍，起拍價下調至 1.38 億元，較評估價降價超億元，吸引 6071 人次圍觀，但仍無人報名。目前該房源以 1.38 億元，進入到變賣環(huán)節(jié)。

對于稀缺的億元級項目降價 1 個 " 小目標 " 無人問津，易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進表示，在當時市場環(huán)境下，樓市的 " 貶值 " 屬性，讓豪宅項目也不再具有特別的吸引力。再加上，該法拍房源需要全款支付，如此大的資金額度，能參與的買家被進一步壓縮。

對于法拍房高流拍率現(xiàn)象，一位從事多年法拍房工作的業(yè)內人士告訴北京商報記者，阿里等拍賣平臺對于法拍房的 " 質量 "，會提前有一個篩選環(huán)節(jié)，明顯流拍的房源，根本就不會掛出來。但即便如此，法拍房也會由于各種原因，出現(xiàn)流拍率高的情況。對于北京而言，超四成的流拍率，也能大致反映當前市場對法拍房的冷遇態(tài)度。一般來說，北京等一線城市的流拍率在 25% 左右，而能級較弱的城市流拍率，甚至高于 50%。

流拍率居高不下的同時，法拍房的掛牌量逐年攀升。以住宅為例，中指研究院數(shù)據(jù)顯示，住宅 2022 年上半年共掛拍 14.1 萬套，占總體 55.2%；而 2023 年上半年住宅掛拍量增加近 4 萬套，達到 17.9 萬套，占總體 59%。

" 縫差 " 不再 職業(yè)玩家離場

1991 年《民事訴訟法》正式確立司法拍賣為一種執(zhí)行措施，而拍賣的對象就包括了房屋。在房地產市場大熱和調控從嚴的背景下，法拍房也成為一些炒房人的牟利手段，由此也產生了一大批 " 職業(yè)玩家 "。知情人士估計，在整個法拍房市場中，職業(yè)投資客及機構能占到 80% 左右，如今法拍房市場的冷遇，與 " 職業(yè)玩家 " 離場不無關系。

"2021 年以后，這個行業(yè)基本不是沒漏可撿，而且深坑遍地。" 作為一名曾經的 " 輔拍 " 公司副總，劉謙在 2022 年下半年宣布封拍。封拍的原因很簡單——坑多利薄。

與劉謙不同，陳琳是一家房企的策劃總，她在法拍房這個 " 渾水里 " 已經蹚了小十年，與傳統(tǒng)的職業(yè)拍家不同，陳琳的投資目的不多，更多的是給親戚朋友 " 找房子 "。

" 職業(yè)玩家最大的不同，是交易前就基本訂了房子。" 陳林回憶，自己最后一套法拍房就是在 2020 年 4 月入手的，市場價 8 折、傭金 1 個點，個人產權清清楚楚，法拍的原因是那個時間段的 " 普通故事 " ——做生意的業(yè)主遭遇了疫情的黑天鵝。這套房子的管理員是陳琳熟悉的業(yè)務，上架前一天下午 4 點，業(yè)務員把房子的情況發(fā)給了陳琳，認識了 5、6 年，合作了 7、8 套房子，陳琳拿到這個房子后，快速約了業(yè)務員，去現(xiàn)場，" 通宵盡調 "，沒等到第二天的日出就把這個房子訂了下來。

" 該走的法拍程序肯定要走，做了這么多年，什么樣的房子大概會遇到什么樣的狙擊，大致心中有數(shù)。" 這套房子另外一個特點，就是時至疫情起，在普通買家尚未反應過來的情況下，陳琳的競爭對手主要是職業(yè)買家。

"2020 年 2、3 月法拍出現(xiàn)了特別典型的職業(yè)市場，大部分普通人普通買房都不敢，更何況是法拍。" 謝強，曾任北京某頭部機構分管法拍業(yè)務的副總，是陳琳的老朋友，也認可關于當時市場處于 " 職業(yè)玩家 " 的階段。

" 那段時間，包括 2020 年可能是法拍最后的一個周期。"2021 年，隨著房企爆雷的出現(xiàn)，大批產權復雜、抵押問題多的房源沖入市場。

"2020 年一季度還能撿到漏，以后基本就很難了。" 陳琳的撿漏最終得以實現(xiàn)，由于房子掛的急，起拍價不低，當時的環(huán)境對于盡調并不友好，除了兩個 " 參與性報價 " 以外，最終陳琳以超過起拍價 7 萬元的價格為媽媽將這套房子收入囊中。

" 同樓層鏈家 App 報價是 380 萬元，估計成交在 360 萬元左右，我們收的總成本在 316 萬元左右。" 對于這樣一個價格，陳琳直言普通買家會覺得 " 不合適 "，與想象中的法拍 " 大便宜 " 有很大差別，但從房源的 " 干凈程度 "、房子本身的區(qū)位等屬性看，她自己很滿意。" 職業(yè)玩家最大的不同，不純粹追求價格低，安全與價差對職業(yè)玩家同等重要。"

收了這套房源后，陳琳也陸陸續(xù)續(xù)關注了一些房子，但用她的話說 " 坑都挺大 "。

" 大批爆雷開發(fā)商的項目、公司個人查封的項目入市，主體一般都伴隨著復雜的債權。" 謝強也直言，在金融機構債權優(yōu)先的原則下，市場越動蕩，個人購買法拍房的風險越大，加之近年來房地產市場的不斷下行，特別是 2023 年小陽春以后普通商品房市場成交量斷崖式下跌，讓法拍房的價格優(yōu)勢幾近消失，看不到 " 縫差 " 的職業(yè)玩家開始離場。

下行市場的必然

隨著價格與資格優(yōu)勢的褪去，法拍房市場也正在越來越理性。

最早一批將法拍房納入限購范圍的城市如北京，早在 2017 年就發(fā)布了相關政策。2017 年 4 月 27 日，北京限購政策再次加碼，法拍房也被納入北京市限購范圍，如果競拍人沒有購房資格，將無法辦理產權登記。

彼時，除北京等個別城市外，大多數(shù)城市仍執(zhí)行法拍房 " 不限購 " 政策。但 2021 年末，最高人民法院發(fā)布新規(guī)后，法拍房不限購也已成為歷史。新規(guī)中明確提及，人民法院組織的司法拍賣房產活動，受房產所在地限購政策約束的競買人申請參與競拍的，人民法院不予準許，這意味著法拍房 " 不限購 " 的房票成為過去式。

資格優(yōu)勢不再，價格優(yōu)勢則是壓倒法拍房的最后一根稻草，二手房價跌量縮的趨勢，也直接影響到法拍房的 " 價差 "，可以說是下行市場中的一個必然結果。

以北京為例，根據(jù)北京住建委官網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，今年 7 月北京二手房網(wǎng)簽 9718 套，環(huán)比上月下降 16.3%，二手房成交量自 4 月開始連續(xù) 4 個月下滑，和 3 月相比下降 56.2%。受市場 " 活躍度不高 " 影響，北京二手房掛牌量也創(chuàng)新高，根據(jù)記者此前調查，一些偏核心的二手房房源，更是出現(xiàn)降價百萬的情況。

" 多數(shù)人參與法拍房的目的是‘撿漏’，但目前想要‘撿漏’法拍房的概率正在降低。" 嚴躍進表示，隨著二手房價格走低、法拍房市場逐漸透明化，與之前相比，法拍房的 " 價差 " 空間正在被壓縮。而受房地產市場下行影響，投資法拍房的不穩(wěn)定性也在提升，一升一降攔住了多數(shù)投資者。

此外，購買法拍房還存在風險難料的 " 后遺癥 "，這也往往讓購房人始料未及。

北京金訴律師事務所主任王玉臣告訴北京商報記者，法拍房可能存在產權不明、補繳差價、入住清場等一系列潛在風險。比如雖然通過競拍拿下了房屋的所有權，但是房子的占有使用實際上是被原房主的債權人或者家人掌握，拒不配合，導致買了房子卻無法實際使用處分。

此外，有一些執(zhí)行拍賣，為了盡快變現(xiàn)，可能不會對房子的產權做周密的調查或要求，對于產權本身有問題的房子，拿到以后可能會面臨無法辦理產權的風險。對于多重查封、抵押的房產，尤其是不同法院、不同地域的法院實施的，可能會有協(xié)同不一致問題，拍賣后如果有的查封或抵押沒有解除，也無法辦理產權證。

" 有的房源可能拖欠大量的稅費，比如房產相關的稅費、使用過程中產生的暖氣費物業(yè)費水電費等，產生新的麻煩和成本。" 王玉臣稱，特別提醒這些成本都是買受人承擔，實際的成本恐怕不只是成交價。如果房屋質量或結構有問題，也難以追究責任。

北京商報記者 王寅浩