輪到一線放大招了

8 月 30 日廣州出臺的 " 認(rèn)房不認(rèn)貸政策 " 是具有里程碑的政策放松。

" 認(rèn)房不認(rèn)貸 " 政策實施有兩類人群明顯受益。最受益就是改善人群，其次是那些曾經(jīng)在老家貸款買房的新移民。

(資料圖片)

對于普通人，每一次修復(fù)，都是機會的降臨！

每一次修復(fù)，都是機會的降臨！

文章之初，先給出結(jié)論：8 月 30 日廣州出臺的 " 認(rèn)房不認(rèn)貸政策 " 是具有里程碑的政策放松，從廣州開始也包含著深刻的含義，但是北京、上海未必跟進，這一政策對于一線新移民剛需和大城市改善是巨大利好。

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政策落地

8 月 30 日，廣州市人民政府辦公廳發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化我市個人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》，其中提到，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請貸款購買商品住房時，家庭成員在當(dāng)?shù)孛聼o成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業(yè)金融機構(gòu)均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。

廣州的官宣意味著流傳多時的 " 認(rèn)房不認(rèn)貸 " 政策終于落地，這個被市場寄予厚望的政策終于要在全國陸續(xù)推廣開來。

" 認(rèn)房又認(rèn)貸 " 這一實施長達(dá) 13 年、對無數(shù)購房者產(chǎn)生巨大影響的樓市調(diào)控大殺器，終于緩緩的退出歷史舞臺。

新政的實施具有里程碑的意義！

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認(rèn)房認(rèn)貸

" 認(rèn)房不認(rèn)貸 " 政策起源于他的前身—— " 認(rèn)房又認(rèn)貸 " 政策，后者可以說是我國房地產(chǎn)調(diào)控史上大殺器，從某種程度上甚至超越了另一大殺器 " 限購 " 政策，其他的什么 " 限售 "" 營業(yè)稅不滿五年不減免 " 等政策在 " 認(rèn)房又認(rèn)貸 " 面前都是小弟弟。

2010 年 5 月 26 日，住建部等三部門出臺《關(guān)于規(guī)范商業(yè)性個人住房貸款中第二套住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》，明確二套房認(rèn)定以家庭為單位，執(zhí)行 " 認(rèn)房又認(rèn)貸 " 的原則。

同年 7 月 15 日北京率先出臺的二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，正式實施認(rèn)房又認(rèn)貸政策。這套政策的出爐，代表了銀行在放貸前，不僅要登錄房管部門的房屋權(quán)屬系統(tǒng)查詢借款人家庭的住房數(shù)量，還將查詢借款人的貸款記錄。凡是在當(dāng)?shù)赜蟹俊⒒蛘咴?jīng)貸過款的，就嚴(yán)格按 " 認(rèn)房又認(rèn)貸 " 原則界定二套房。

這一政策的大殺器表現(xiàn)為在全國范圍內(nèi)的未還清房貸款都會影響購房者的貸款成數(shù)，而對于 " 北上廣深 " 四個一線一線城市，哪怕你還清了在老家的房貸，一樣不能享受 3 成首付，北京、上海更是嚴(yán)格到哪怕是在京滬購買的第一套住宅也要支付 7 成以上首付。

比如買一套 400 萬的房子，按 30% 的首付比例算，需要準(zhǔn)備 120 萬的首付款，但如果被認(rèn)定為二套房的話，可能首付比例會變成 70%-80%，也就是 280 萬 -320 萬左右的首付，這大大限限制購房者的購買能力，尤其對于新移民和本地改善型購房者，很多人根本無法湊齊巨額的首付款。

正是這種購房的超級難度才體現(xiàn)出這次新政的意義和價值。

03

特殊意義

" 認(rèn)房不認(rèn)貸 " 政策并沒有像過去幾年的放松新政，從二線城市開始，這其實有著特殊含義。

一方面，過去的 " 認(rèn)貸 " 政策是從一線城市北京開始實施的，而對于這一種政策的修訂從另一個一線城市廣州開始，意味著一個全新的房地產(chǎn)時代即將來臨，過去各種嚴(yán)格的限制政策會逐步放松，房地產(chǎn)市場會逐步回歸市場化，畢竟政治局會議也指出 " 要適應(yīng)我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢 "。

另一方面，二線城市經(jīng)過了過去二年的持續(xù)政策放松，市場并沒有出現(xiàn)期盼的好轉(zhuǎn)，個別處城市甚至引發(fā)了一輪拋壓，說明市場預(yù)期也發(fā)生了變化，而在普通人心目中大城市才有房地產(chǎn)的 " 大城市 " 非一線莫屬。

這種預(yù)期的改變導(dǎo)致政策的力度空前，實施的城市也是一改過去放松政策最后才在一線實施的模式，而是從一線率先開始。

04

摸石過河

雖然供需關(guān)系發(fā)生了變化，市場預(yù)期發(fā)生了變化，但是政策的實施依舊小心翼翼，旨在投石問路。

四個一線，為什么從廣州開始？

因為只有廣州，對土地的依賴無以復(fù)加。

下圖是 2022 年全國城市對土地財政的依賴程度，可以看到低土地依賴程度城市只有四個，其中三個是一線的 " 京滬深 "，而廣州排在土地依賴程度最嚴(yán)重的一檔，" 超高土地財政依賴程度城市 "，土地依賴程度高達(dá) 107%，和溫州、太原這樣的三線城市在一檔。

正是廣州這種對土地財政的高度依賴，才使得這個一線中最需要放松政策的城市成為 " 頭一炮 "。

對于其他一線政策是否推進其實存在變數(shù)。

深圳在 8 月 30 日晚官宣 8 月 31 日起施行執(zhí)行認(rèn)房不認(rèn)貸政策。

北京樓市是目前全國最堅挺的二個城市之一，暫時沒有實施的需要；上海樓市雖然有些低迷，但是購買力從來都不缺，新政的實施也會非常謹(jǐn)慎。但是不排除京滬會有 " 柔和變形版 " 政策的出臺。

我們來看看這個政策到底是什么？

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政策細(xì)節(jié)

廣州的 " 認(rèn)房不認(rèn)貸 " 政策簡單地說，就是以家庭為單位，無論家庭成員歷史上有沒有貸過房貸，或者目前有沒有未結(jié)清的房貸，只要家庭在廣州無房，家庭任一成員在廣州買房就可以享受三成首付，貸款七成，且貸款利率按照首套利率計算。

這樣力度的新政，對于廣深（也包括可能出臺柔和變形版的京滬）以及其他二三線城市，有一批人將會受益。

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利好人群

" 認(rèn)房不認(rèn)貸 " 政策實施有兩類人群明顯受益。

最受益就是改善人群。這批人過去置換更宜居的房產(chǎn)，極難實現(xiàn)三成首付，有的四成、有的五成，甚至七成、八成。

新政實施后，置換人群只要賣出原有住宅，在本地?zé)o房，就可以享受三成首付。一套總價 1500 萬的一線改善入門房產(chǎn)，原來需要支付七成 1050 萬首付，新政后只要三成 450 萬首付，上車的費用腰斬都不止，難度大大降低。尤其是賣出原有房產(chǎn)的人，手里都有一筆不菲的資金，首付可以說毫無壓力。

對于這類人，置換的愿望一下子加大了，而且能買的總價段也一下子提高了，原本準(zhǔn)備了 1050 萬資金只能買 1500 萬的改善入門，現(xiàn)在可以買 3000 萬的高端改善了。

可以說這個政策對于改善、尤其是高端改善人群和產(chǎn)品都有著刺激作用。

而那些曾經(jīng)在老家貸款買房的新移民也是受益匪淺。

很多大城市的新移民年輕時為了結(jié)婚或者為了保值都曾經(jīng)在老家貸款買過房，原本這次貸款會被記錄，使他們在大城市購買第一套房都無法享受三成貸款，而新政實施使這些大城市的剛需可以三成首付買房，大大降低了他們購房的難度，尤其對于那些在清遠(yuǎn)和佛山買過房子的廣州新移民、在惠州和中山買過房子的深圳新移民來說是巨大的利好。

如果京滬也可以實施新政，那些在廊坊、天津郊縣買過房子的北京新移民和太倉、嘉善買過房的上海新移民也要抓緊時間了，你們的競爭對手也不少。

而且變化不僅僅在樓市。

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不僅樓市

近一個月以來，國家關(guān)注的不僅僅是樓市，還出臺了大量的政策來刺激經(jīng)濟、資本市場、金融市場。

尤其 8 月 27 日股市四箭齊發(fā)，限制減持、放緩 IPO、印花稅減半、融資保證金降低，都是為了刺激羸弱的資本市場，而股市也給予積極回應(yīng)。

一個月來頻頻出臺的政策也表明了管理層對經(jīng)濟的態(tài)度，相信隨著樓市、股市的刺激政策不斷出現(xiàn)，貨幣、財政政策持續(xù)給經(jīng)濟加溫，比黃金還珍貴的信心會逐步樹立，宏觀經(jīng)濟會不斷向好。

在文章寫好的二小時后，深圳 " 認(rèn)房不認(rèn)貸 " 出臺了，政策內(nèi)容完全一樣，但是出臺速度遠(yuǎn)超市場預(yù)料，看來這一輪的救市是堅決而又迅速的，京滬出臺該政策的概率大大提高。

甚至可以預(yù)料，如果這輪政策不及預(yù)期，后續(xù)還會有更有力的政策進一步刺激房地產(chǎn)市場。

對于普通人，每一次修復(fù)，都是機會的降臨！

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