碧桂園服務的行業性難題

關聯地產商碧桂園（02007.HK）的流動性問題正式對外暴露前后，碧桂園服務（06098.HK）的日子也不太平——楊惠妍捐贈所持部分碧桂園股份予以國強公益基金會（香港）有限公司，總裁李長江清倉式減持，上半年凈利潤錄得同比下降……

在 2023 年中期業績發布前，碧桂園服務總裁兼執行董事李長江在微信朋友圈發布了一張 " 核酸檢測陽性 " 的圖片，配文 " 唉！" 似以此暗示和回應 " 缺席業績發布會 "。

8 月 29 日下午的業績發布會上，以往總在現場侃侃而談的李長江，這一次并未露面，這也是他首次缺席碧桂園服務的業績會。

該公司財報顯示，截至 8 月 29 日，李長江仍擔任公司總裁兼執行董事。

今年 7 月，李長江及其配偶黃志華對所持有的碧桂園服務股份進行了 " 清倉式減持 "，分兩筆合計減持碧桂園服務 322.79 萬股股份，套現 2824.7 萬元。套現后，其持有的碧桂園股份數降至 369 萬股，占已發行的有投票權股份的 0.11%。彼時，這一減持行為引起熱議。

(資料圖片僅供參考)

實際上，碧桂園服務業績發布會上的高管座席近些年均非固定。

2022 年兩次出現在業績發布會上，并對天力物業融合進度等內容進行介紹的碧桂園服務執行董事、天力物業總裁肖華并未出現在今年 3 月的 2022 年度業績會上。當期，碧桂園服務因收并購帶來的商譽減值、合同及客戶關系攤銷大幅增加至 28.5 億元，導致歸母凈利腰斬。

受房地產影響而面臨的成長獨立性質疑、應收賬款上升、增值服務等板塊收入下滑……碧桂園服務面臨的發展問題，是整個物管行業的縮影。

較部分物管企業，碧桂園服務上半年的業績表現相對平穩，財務狀況相對健康。

多次重申獨立性

" 不做任何利益輸送 "

自房地產行業深度調整以來，包括碧桂園服務在內物企的獨立性就廣受市場關注，公司管理層也多次喊話強調自身獨立性。但物企與房企的牽扯太深，關聯方占用物企資金的先例已有，投資人對此仍有所疑慮。

從在手現金看，碧桂園服務仍是行業內較為 " 富裕 " 的企業，截至 6 月末持有的現金及現金等價物為 125.4 億元，受限制資金約 1.68 億元。

在業績發布會上，碧桂園服務首席財務官、聯席公司秘書黃鵬回應了公司資金的獨立問題，" 除了這 1.6 億用于開票據、保函、投標保證金的受限資金外，其他所有資金和存款不存在抵押限制的情況，不存在將現金存款作為關聯地產兄弟公司債務擔保方的情況，當期期末沒有，在期內沒有發生，未來也不會發生。"

" 公司嚴格遵守五獨立，守住治理和法規的底線，人員、財務、資產、機構與業務，都與關聯方、與控股股東完全隔離。" 黃鵬說道。

從業務上看，近年來碧桂園服務來自關聯方的收入占比也不斷降低。

據黃鵬介紹，" 得益于公司高度市場化的運作，第三方收入占比已提高至 95.6%，來自關聯方的收入只有 4.4 個百分點，這與我們多年來奉行獨立自主市場化的經營方針策略分不開。市場化的來源幫助我們不受周期、行業因素的深度影響，保持了存量和增量，使得公司業務穩定、市場化，風險更可控。"

針對關聯方風險傳導，黃鵬強調，關聯房企的風險并非物企直接風險，而是關聯方風險傳遞，關鍵要做好這幾點，首先是要做好 " 好乙方 "，這也是基本的政治站位，配合甲方保交樓、堅守服務、穩定大局，積極協助兄弟房地產公司化解風險與輿情；二是嚴格遵守法律底線、遵守上市規則，確保兩家公司業務與財務獨立，不做任何利益輸送的行為。

應收款規模大增

稱 " 將依法依規保應收款 "

目前，碧桂園服務整體應收款規模較大，這部分款項只有到賬后才能結轉為利潤。市場對城市服務等 G 端業務以及關聯方業務的回款關注度較高。

截至 6 月末，其來自關聯方的貿易應收款項約為 23 億元，較去年底增加了 32.9%；來自第三方則為 160.9 億元，較去年底增加了 13.1%。兩個指標共計 183.9 億元，其中約 9 億元進行了減值撥備，比例為 4.9%，去年底的比例則為 3.7%。

從應收款項賬齡看，碧桂園服務截至今年 6 月末的一年以上賬齡的貿易應收款項增幅較大，較去年底增加了額 73.9%。

針對公司應收賬款，黃鵬表示，將依法依規處理，保護自身合法權益，不會在無限無法收費的情況下提供服務，但會轉變服務方式，用其他方式解決好、服務好，會積極溝通，調整合作模式，甚至在必要時候適當縮減一些不必要的關聯交易與服務。

黃鵬表示，" 只要內部團隊凝心聚力，業務就不會受損，會積極應對合作伙伴擔心的問題，積極化解。如果我們能做好治理，有足夠的財務安全邊界和足夠的業務能力，為什么不用我們？相信關聯方的風險一定可以阻斷，我們也會積極幫助兄弟公司化解問題。"

為提升回款效率、降低業務回款風險，碧桂園服務城市服務板塊進行了 " 合伙人建設 "，集合公司運營優勢與合伙人的資源優勢，共擔投入成本，通過分包的方式與政府達成合作來解決資金支付問題。上半年，其合伙人簽約城市為 40 個，實現簽約年化毛收入 2.95 億元。

此外，碧桂園服務自身財務狀況也是管理層強調的重點，截至 6 月末，該公司的經營活動所得現金凈額約為 21.92 億元。

黃鵬在業績會上表示，公司經營性凈現金流量安全邊際很高，是歸母凈利潤的 0.84 倍，" 我們的業務結構中有很多政府公建業務和開發商關聯業務，應收帳款周轉天數有所上升，能達到這個比例經過了很大的努力。"

資金需求方面，碧桂園服務也展現了其 " 財務實力 "，" 碧桂園服務的現金來源主要是經營性凈現金流，上半年有近 22 億元。這是凈現金流的行業，沒道理會對外形成資金依賴，公司截至 6 月末的資金超 127 億元，支持公司正常經營完全綽綽有余，所以沒有任何融資計劃。"

多業務板塊業績下滑

除了外界關注的 " 獨立性 " 質疑，碧桂園服務需面對的還有不算理想的半年度業績——營收同比增長 3.4% 至 207.33 億元，毛利則同比減少 4.3% 至 51.58 億元，股東應占凈利潤則減少 8.7% 至 23.5 億元。

" 上半年公司業務是正常情況，因為外部形式、行業有一些變動。雖然上半年業績較穩，但離公司內部目標有一定的距離，會繼續穩健開展業務、調結構、解決問題，消化非業主增值服務下降造成的沖擊，激發內生增長。" 黃鵬表示。

具體到業務板塊，僅 " 三供一業 " 業務、除 " 三供一業 " 以外的物業管理服務業務營收實現增長，前者主要因為養老、電梯安裝、酒店餐飲、托幼、保安、商品銷售等業務順利孵化，后者主要因為儲備面積于期內轉化為收費管理面積。

其中，" 三供一業 " 以外的物業管理服務營收同比增長 10.9% 至 121.9 億元；" 三供一業 " 業務收入則同比增加 21.1% 至 27 億元。

其余板塊營收均同比下降，社區增值服務收入減少 10.8% 至 18.84 億元，公司稱主要是今年年初疫情未完全消除，消費市場趨理性，消費者持觀望態度；非業主增值服務營收則同比減少 31.8% 至 9.7 億元，公司稱是因為部分房地產商出現階段性調整；城市服務收入同比減少 9.1% 至 23.94 億元，公司稱是因為主動縮減了若干低毛利率業務；商業運營管理業務收入同比減少 9.3% 至 5.34 億元，公司稱主要因為商業委托管理項目減少。

上述業務板塊營收下降有行業因素影響，也有關聯方帶來的自身因素影響。

例如，黃鵬在業績會上透露，商業運營管理業務由于四五月份之后消費受到沖擊，受到一定影響；另有部分業主為兄弟單位的項目，業主在處置資產后，公司商業管理項目管理權有一定量的丟失，造成收入減少。

利潤水平也有所下降，整體毛利同比減少 4.3% 至 53.9 億元；毛利率則減少 2 個百分點至 24.9%。其中，社區增值服務及非業主增值服務毛利率均減少了 10 個百分點，城市服務及商業運營服務毛利率則有所提升。

黃鵬在業績會上表示，公司的 7 個產品線總體上以輕資產、可持續、弱周期、凈現金流、高可預見性、高確定性、高規模門檻、存量 & 增量為主，這七個特點未來仍將持續。公司在產品方面的戰略與以往一致，恢復增長、消化問題、輕裝前行，順應環境和形勢的導向變化，針對性作出調整，作行穩致遠和市場化轉型的修正。