信托公司扎堆“接盤(pán)”房地產(chǎn) 貿(mào)然接手或存市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)

今年以來(lái)，信托公司接盤(pán)房地產(chǎn)公司項(xiàng)目股權(quán)的案例時(shí)有發(fā)生。3月3日，北京商報(bào)記者梳理發(fā)現(xiàn)，截至目前，已有包括中融信托、五礦信托、光大信托在內(nèi)的多家信托公司入局接手房地產(chǎn)公司項(xiàng)目股權(quán)。在分析人士看來(lái)，在當(dāng)前復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)金融環(huán)境下，信托公司入股接盤(pán)房地產(chǎn)公司項(xiàng)目股權(quán)對(duì)于信托公司處置房地產(chǎn)信托存量業(yè)務(wù)、化解業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)具有一定的參考意義，但需要關(guān)注的是，當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)還未完全出清，銷(xiāo)售市場(chǎng)尚未恢復(fù)，貿(mào)然接手也有存在不確定性的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

接手房地產(chǎn)公司項(xiàng)目股權(quán)

信托公司接手房地產(chǎn)公司項(xiàng)目股權(quán)的步伐不斷加快。近日，中國(guó)恒大發(fā)布公告，將其名下4個(gè)房地產(chǎn)公司項(xiàng)目股權(quán)分別出售給光大信托和五礦信托，由上述兩家信托公司投入資金以保障項(xiàng)目后續(xù)開(kāi)發(fā)建設(shè)。

從具體項(xiàng)目來(lái)看，光大信托接手重慶黛宸房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司10%股權(quán)及2.79億元債務(wù)和東莞市鴻釧房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“東莞鴻釧”)9.8712%股權(quán)及5億元債務(wù)，總對(duì)價(jià)為10.3億元。五礦信托接手佛山市順德區(qū)盈沁房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司9.23%股權(quán)及2.4億元債務(wù)以及南沙恒睿與南沙恒昌各自10.97%股權(quán)及6.4億元債務(wù)，總對(duì)價(jià)為11億元。通過(guò)出售4個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的相關(guān)股權(quán)給光大信托和五礦信托，中國(guó)恒大共收回19.5億元的前期投資款，并化解項(xiàng)目涉及的債務(wù)約70.1億元。

無(wú)獨(dú)有偶，今年來(lái)信托公司接盤(pán)房地產(chǎn)公司項(xiàng)目股權(quán)的案例也時(shí)有發(fā)生。除光大信托與五礦信托外，不久前，中融信托還接盤(pán)了南寧市龍光房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司轉(zhuǎn)讓的柳州市龍光駿德房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司70%股權(quán)。

在金樂(lè)函數(shù)分析師廖鶴凱看來(lái)，信托公司通過(guò)接手房地產(chǎn)公司項(xiàng)目股權(quán)可以較為溫和的化解現(xiàn)有的業(yè)務(wù)問(wèn)題，同時(shí)最大限度的減少委托人損失。處理的得當(dāng)，可以達(dá)到委托人、信托公司、開(kāi)發(fā)商三贏的局面。

值得一提的是，大多數(shù)接盤(pán)房地產(chǎn)公司項(xiàng)目股權(quán)的信托公司本身初期就持有該項(xiàng)目的股權(quán)。以光大信托接盤(pán)的東莞鴻釧項(xiàng)目股權(quán)為例，天眼查App顯示，股權(quán)變更前，光大信托子公司廣州恒益祥貿(mào)易有限公司就持有東莞鴻釧90.13%的股權(quán)。如今，股權(quán)轉(zhuǎn)讓后，中國(guó)恒大退出，東莞鴻釧由光大信托間接全資控股。

化解存量風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)業(yè)務(wù)一直以來(lái)都是信托業(yè)的主流業(yè)務(wù)之一，存量規(guī)模巨大，但隨著初期業(yè)務(wù)的過(guò)度增長(zhǎng)，不僅給樓市調(diào)控帶來(lái)一定的對(duì)沖影響，也給自身業(yè)務(wù)的安全性埋下了風(fēng)險(xiǎn)和隱患，自2019年起，房地產(chǎn)信托刮起了一場(chǎng)“撤退風(fēng)”，彼時(shí)，信托公司“斷舍離”手中持有的房地產(chǎn)公司股權(quán)成為常態(tài)。

在行業(yè)整體收緊的情況下，為何還有信托公司入場(chǎng)接手房地產(chǎn)公司項(xiàng)目股權(quán)?在廖鶴凱看來(lái)，正是因?yàn)楸O(jiān)管在數(shù)年前就已經(jīng)收緊了監(jiān)管口徑，現(xiàn)存的地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)大部分質(zhì)地優(yōu)良，解決流動(dòng)性完成項(xiàng)目正常退出就能夠維護(hù)委托人利益和信托公司聲譽(yù)。接盤(pán)房地產(chǎn)公司項(xiàng)目股權(quán)后信托公司一般只會(huì)在財(cái)務(wù)上把控，繼續(xù)推進(jìn)項(xiàng)目的正常進(jìn)行直至項(xiàng)目正常退出，其次就是找有資質(zhì)的合作方共同接手項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)并推進(jìn)項(xiàng)目正常退出。

從公開(kāi)信息也可看出這一情況，中國(guó)恒大此次出售給光大信托和五礦信托的4個(gè)房地產(chǎn)公司項(xiàng)目股權(quán)，雖由信托機(jī)構(gòu)接管運(yùn)營(yíng)，并向項(xiàng)目公司投入資金以保障項(xiàng)目后續(xù)開(kāi)發(fā)建設(shè)及保交樓。但信托機(jī)構(gòu)不以股東身份實(shí)際參與項(xiàng)目利潤(rùn)分配。同時(shí)，中國(guó)恒大將保留在項(xiàng)目的財(cái)務(wù)監(jiān)督權(quán)及銷(xiāo)售共同定價(jià)權(quán)。當(dāng)相關(guān)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)收益，償還信托機(jī)構(gòu)的投入后，中國(guó)恒大還可行使回購(gòu)權(quán)，要求信托機(jī)構(gòu)以零對(duì)價(jià)向其轉(zhuǎn)讓相關(guān)項(xiàng)目的100%權(quán)益，若中國(guó)恒大不回購(gòu)則由信托機(jī)構(gòu)將繼續(xù)管理，享有每年5%的分配利潤(rùn)。

此種情況下，信托公司接盤(pán)房地產(chǎn)公司項(xiàng)目股權(quán)后實(shí)際控制權(quán)是否發(fā)生轉(zhuǎn)移?廖鶴凱告訴北京商報(bào)記者，從中國(guó)恒大的這幾個(gè)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，實(shí)際控制權(quán)是沒(méi)有轉(zhuǎn)移的，信托公司只是需要平穩(wěn)退出，可以理解為加強(qiáng)版的財(cái)務(wù)投資者。

不過(guò)，信托公司接盤(pán)房地產(chǎn)公司項(xiàng)目股權(quán)并非百利而無(wú)一害。用益信托研究員帥國(guó)讓表示，在當(dāng)前復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)金融環(huán)境下，信托公司入股接盤(pán)房地產(chǎn)公司項(xiàng)目股權(quán)是最理想的處置方式，能夠在項(xiàng)目處置中占據(jù)主動(dòng)權(quán)，這種方式對(duì)于信托公司處置房地產(chǎn)信托存量業(yè)務(wù)，化解業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)具有一定的參考意義。但也存在不確定性的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，畢竟當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)還未完全出清，銷(xiāo)售市場(chǎng)尚未恢復(fù)。

“信托公司接盤(pán)房地產(chǎn)公司項(xiàng)目股權(quán)收購(gòu)過(guò)程中的定價(jià)問(wèn)題、退出問(wèn)題都是比較敏感的。特別在房地產(chǎn)市場(chǎng)尚不明朗的情況下。”廖鶴凱則進(jìn)一步分析指出，行業(yè)頭部企業(yè)還在“過(guò)冬”的情況下，在充分考慮融資金額和潛在成本后，接手項(xiàng)目公司股權(quán)在未來(lái)如何做到全身而退是個(gè)很大的挑戰(zhàn)。

專(zhuān)業(yè)化、系統(tǒng)化

有分析認(rèn)為，信托公司全盤(pán)接手地產(chǎn)項(xiàng)目的股權(quán)是最快回流資金的辦法，這也源于監(jiān)管政策的支持。

2021年12月底，央行、銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于做好重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置項(xiàng)目并購(gòu)金融服務(wù)的通知》，鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)提供兼并收購(gòu)的金融服務(wù)，助力化解風(fēng)險(xiǎn)、促進(jìn)行業(yè)出清。在政策號(hào)召下，信托公司在房地產(chǎn)領(lǐng)域還有哪些方式可以探索?

廖鶴凱認(rèn)為，信托公司在后續(xù)可以在房地產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)化債券、房地產(chǎn)并購(gòu)基金、房地產(chǎn)房地產(chǎn)投資信托(REITs)等領(lǐng)域著手發(fā)展房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，這也是符合發(fā)展階段和發(fā)展趨勢(shì)的，目前都還處在較為初期的階段，在房地產(chǎn)業(yè)走向成熟的當(dāng)下或許就是開(kāi)始的契機(jī)。

“后續(xù)房地產(chǎn)股權(quán)投資會(huì)走向更加專(zhuān)業(yè)化、系統(tǒng)化的方向，在這個(gè)過(guò)程中會(huì)演化出專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)投資信托公司。”廖鶴凱進(jìn)一步分析表示，隨著房地產(chǎn)業(yè)資源的再次整合，行業(yè)也進(jìn)入一個(gè)相對(duì)平緩的發(fā)展期，房地產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)化債券業(yè)務(wù)逐步興起是必然的選擇。而在這期間，大量的并購(gòu)需求必然涌現(xiàn)，并購(gòu)債券的規(guī)模也就會(huì)達(dá)到空前的水平，相關(guān)業(yè)務(wù)不可小覷。此外，國(guó)內(nèi)受到房地產(chǎn)融資政策回報(bào)率稅收等多方面影響，房地產(chǎn)REITs短期無(wú)法大規(guī)模展開(kāi)，不過(guò)隨著政策配套跟進(jìn)和市場(chǎng)的成熟化加深，因?yàn)橛旋嫶蟮氖袌?chǎng)基數(shù)，國(guó)內(nèi)REITs市場(chǎng)潛在規(guī)模巨大。