全國首個 鄭州打響“第一槍”全面放松限購限貸

最近，全國多地出臺樓市松綁政策。

3月23日，哈爾濱取消了實施近4年的區域性“限售”政策;青島近期也調整了遠郊區限售政策。

據不完全統計，全國有超60個城市出臺松綁樓市政策。在“房住不炒”的大前提下，各地樓市調控政策也越發趨向靈活。

在這輪樓市政策“松綁”動作中，走在全國最前列的則是河南省會鄭州市。

3月1日，鄭州市發布《關于促進房地產業良性循環和健康發展的通知》，該通知包含19條有關房地產的新政策，被稱為鄭州樓市新政19條。

放寬限購、取消“認房又認貸”、推行棚改貨幣化安置……鄭州由此成為今年全國首個全面放松限購限貸的城市，被推到聚光燈前。

鄭州打響“第一槍”

“就目前全國樓市政策來講，鄭州新政力度是比較大的”，北京師范大學政府管理研究院副院長宋向清向中國新聞周刊表示，鄭州不但放松了限購限貸，更重要的是給了市場更多的想象空間。

具體政策層面，鄭州率先放松了限購政策，規定子女和近親屬在鄭州工作、生活的，鼓勵老年人來鄭投親養老，允許其投靠家庭新購一套住房，還明確對擁有一套住房并已結清相應購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房，銀行業金融機構執行首套房貸款政策。

這意味著，以家庭為單位，本市戶口可買第三套，單身可買第二套，外市戶口也可買第二套，這實際上是取消了限購的規定;而針對改善型需求取消“認房又認貸”，則放松了限貸的標準。

此次鄭州19條樓市新規，還明確土地競拍保證金最低比例下調至掛牌價的20%，土地出讓金可在成交后1年內實行分期繳納。同時還宣布，將集中利用3年時間，大力推進貨幣化安置，確保2024年群眾回遷安置全部完成。

輿論指出，下調保證金、分期支付土地出讓金，可以進一步降低開發商拿地成本，減輕資金壓力，提振開發商信心;重提貨幣化安置，可以釋放一批需求，有利于商品房市場去庫存。宋向清向中國新聞周刊表示，鄭州樓市新政出臺之后，影響已經顯現出來。

據他觀察，不管是新房還是二手房，交易量都比以前有所增多。宋向清說，“核心區、中心區反響較大，交易量增長較快，市郊或者遠郊區縣變化相對不太明顯”。

多家機構數據顯示，鄭州新政出臺后，市場確實有所活躍，成交上也有積極表現。諸葛找房數據顯示，政策發布后2周，鄭州新房共成交2819套，較前兩周上升4.3%;鄭州二手房共成交1795套，較前兩周上升10.9%。

值得注意的是，鄭州是全國除北京外，又一座嚴格執行高差額稅的城市。即非滿五唯一的住宅，交易時差額稅按差額的20%征收。高昂的差額稅之下，鄭州二手房市場活躍度一直不高。

不過，鄭州新政發布不久，二手房稅費政策便出現調整。鄭東新區、經開區、航空港區已開始執行新政，個人轉讓住房時，無法提供完整房屋原值、有關合理費用憑證的，按核稅價的1%征收個人所得稅。

這相當于取消了執行7年的20%差額稅，對于二手房市場來說自然是重大利好。多位當地房產中介稱，3月新政出臺后，房地產市場轉熱，成交量已有所上漲，但房價還算穩定。

“大漲七成”“開盤排號”“熱起來了”，央視財經3月21日報道鄭州樓市新政時如是說。據報道，新政發布20天后，鄭州樓市已經有明顯回暖。在新房方面，新政發布后看房人數明顯增多，尤其是核心熱門區域增量明顯，不少樓盤還沒有開盤，但已經有很多人開始排號了。

二手房方面，央視財經的數據顯示，與去年12月周均相比，3月前兩周周均帶看量提升38%，而成交增幅則更明顯，提升70%。

在宋向清看來，鄭州樓市新政還處于不斷發酵的初期。他認為，未來1-3個月，是一個重要的觀察窗口期。

“最理想的狀態是成交量上漲了，大家的情緒釋放，對經濟發展的預期提升，但商品房的價格沒有出現劇烈上漲、暴漲現象。”宋向清說。

樓市“松綁”背后

事實上，在出臺樓市新政前，鄭州樓市持續疲軟，房價已連跌4年。

鄭州樓市在2016年7-9月發展勢頭迅猛，但僅持續3個月就開始下行。郊區限購、嚴格限貸、高昂首套利率等高壓調控，使鄭州樓市自2017年下半年至今一直處于疲軟態勢。

而過去的一年，由于洪水、疫情以及房地產行業自身原因，在鄭州有超過40多個樓盤宣布延期交付，更有不少的房企陷入困境，河南本土房企建業地產甚至還向政府發出求助信。

易居研究院的數據顯示，2021年1月份鄭州二手住宅成交套數為2228套，環比下跌36%，同比下跌44%;諸葛找房的監測數據顯示，2022年1月鄭州新房成交6686套，較12月環比下降30.7%。

外界分析，這很可能是此次鄭州樓市新政出臺的重要原因。

宋向清對中國新聞周刊說，去年經歷洪水災害和重大疫情，鄭州樓市進入了冰點，整個樓市彌漫著悲觀情緒，且在持續發酵。他表示，如果房地產領域的這種情緒蔓延到其他行業，對整個經濟發展，對于增強信心，提升經濟發展的預期是不利的。

而從供需關系的角度來看，鄭州樓市供大于求，去庫存壓力很大。

數據顯示，2016年以來，鄭州全市(含下轄縣市)住宅用地成交面積2.2億平方米，同期商品住宅銷售面積1.7億平方米，土地存量大，去庫存壓力較大。近幾年，鄭州推動的城中村改造規模大，這部分的存量亦較為突出。

宋向清說，樓市新政出臺以前，鄭州供大于求這種現象持續存在，很多的樓盤銷售比較困難，雖然有一些促銷、打折、降價政策，但多重因素下整個樓市需求沒有釋放出來，很多的樓盤銷售并不是很順暢。

我愛我家集團原副總裁、景暉智庫首席經濟學家胡景暉向中國新聞周刊表示，這幾年鄭州新房的供應量偏大，雖然也有很多產業和人口遷入，但是市場需求不振，如果不做一些調整和放松的話，對于房地產行業壓力可能會比較大。

宋向清認為，新政出臺之后，需求得到釋放，尤其是信貸政策的靈活放開，為需求提供了更多的增長空間。在這種情況下，大量閑置的樓盤得以消化，樓市供求關系會更加趨于平衡，樓市的這種積極面會進一步放大。

在2月15日召開的鄭州市委全會暨市委經濟工作會上，代市長何雄對鄭州房地產業做了分析判斷：“以前鄭州每年人口凈流入40萬，住房需求非常旺盛。僅大學生和外來務工人員兩項，差不多就能把鄭州商品房存量消化掉。”

樓市新政的實施，無疑一定程度上可以把上述需求釋放出來。

今年全國兩會，國務院政府工作報告提到樓市時，在強調堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位同時，增加了“支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求”這一表述。這讓很多城市開始積極嘗試調整樓市調控政策。分析認為，庫存高企、供大于求，經濟下行壓力巨大的鄭州，走在全國前列出臺較大力度的寬松性樓市政策，也在情理之中。

哈爾濱的情況與鄭州相似。自2021年下半年至今，哈爾濱樓市下行明顯，疊加數次疫情反復影響，市場成交量一直探底，購房者保持觀望態度。所以，與鄭州一樣，也率先出臺了穩定樓市的政策。

哈爾濱市住建局相關負責人表示，取消實施近4年的區域性“限售”政策，主要目的是方便市民交易，刺激市場活躍度，也有利于促進改善性、剛性需求的釋放。

改變正在發生

除鄭州、哈爾濱之外，多地樓市調控政策也越發趨向放開，差別只是“松綁”的程度不同。據不完全統計，今年開年以來，全國有超60個城市松綁樓市政策，涉及放松限購限貸、降低首付比例、下調房貸統計利率、放松限售限價等。

其中，北京、上海、深圳等城市在房貸利率方面有所下調;哈爾濱、青島、南昌、寧波等城市在限購、限貸方面有所放松;重慶、福州、溫州、贛州、佛山、寧波、南寧、北海、防城港、駐馬店、唐山、菏澤等城市在首付比例方面有所降低。

3月19日廣西防城港、北海、南寧同時宣布降首付，南寧二套房商貸降至30%，防城港與北海，首套首付降至20%。一天三個城市同時降首付，足見當地松綁樓市動作之迫切。

中央層面，多部委也密集表態釋放積極信號。

國務院金融委稱，要及時研究和提出有力有效的防范化解房地產風險應對方案。

央行、銀保監會、證監會等機構召開會議，對房地產發展作出安排，通過權威媒體表態支持房地產業穩定、健康發展。

財政部也明確表示，綜合考慮各方面的情況，今年內不具備擴大房地產稅改革試點城市的條件。

中原地產研究院數據顯示，2022年以來，全國超60個城市發布了各種穩樓市的政策超過70次，疊加部委發布的政策更是已經接近100次。

在當前市場環境下，中央對地方樓市松綁政策的容忍度有所提高，政策放松的空間正在擴大是受訪專家的廣泛共識。

以鄭州樓市新政為例，胡景暉表示，鄭州樓市新政出臺之后，沒有像前兩年有些政策那樣出現“一日游”的情況，而且央視還進行了報道，可以看作是房地產市場“吹暖風”的一個積極信號。

易居研究院研究總監嚴躍進認為，放松將使得購房者認購的門檻降低、機會增加，客觀上釋放了積極信號。

在胡景暉看來，各地樓市“松綁”是一個趨勢。但他認為，市場的觀望情緒可能還會持續一段時間，不會有馬上立竿見影效果。“得到市場普遍的響應，估計還需要兩三個月”，他說。

全面放松限購限貸，鄭州打響了“第一槍”。在宋向清看來，鄭州樓市新政是全國樓市由冷向暖轉換的一個信號，但是不是能夠真正的回暖，現在還不能下確切的結論。但可以確定的是，改變正在發生。