上市房企2020年度業績披露 融信中國等16房企存踩三條紅線風險

隨著上市房企2020年度業績相繼披露，各大企業的經營指標悉數出爐。作為企業，安全經營是確保可持續發展的基礎，只有安全可持續的經營，才能實現反哺社會、關愛員工、互助伙伴等。

對于房地產行業，隨著2020年8月三部委明確提出房企資金監測和融資管理的三檔規則后，“三條紅線”成為繼土儲、營收等之外，考核房企安全經營的重要指標。因此，在北商研究院5月25日發布的《2021中國房企社會責任報告》中首次加入《房企三條紅線預警榜單》，在過去的一年里，房企三條紅線指標總體有所好轉，在納入統計的65家房企中，21家保持或實現“零踩線”;26家黃檔企業集體倒在了資產負債率上;在關鍵的紅橙檔位交接中，現金短債比成為關鍵。

龍湖等21家“零踩線”

融信中國等16家存在踩線風險

“三條紅線”包括：房企剔除預收款后的資產負債率不得大于70%;房企的凈負債率不得大于100%;房企的現金短債比小于1。

根據“踩線”情況，房企將被劃分為紅、橙、黃、綠四檔，所在檔位將直接影響房企的融資額度。其中，“紅檔”房企有息負債規模不得增加，“橙檔”“黃檔”“綠檔”房企有息負債規模年增速分別不得超過5%、10%、15%。

北京商報記者根據Wind、房企年報及貝殼研究院方面提供的數據統計發現，已經披露年報的65家房企“三條紅線”指標中，綠檔(三條未踩線)房企為21家，黃檔(一條踩線)房企為27家，橙檔(兩條踩線)房企為6家，紅檔房企(三條踩線)為11家。

21家綠檔房企中，中海地產、龍湖集團、華潤置地、金地集團等繼續保持“零踩線”的紀錄，而中國金茂、龍光集團、金科股份、融信中國、越秀地產等則屬于快速實現降檔的房企，通過一系列“瘦身”動作邁入綠檔房企之列。其中，金科股份用半年時間從紅檔降到了綠檔，“瘦身”效果明顯。

截至2020年末，金科股份扣除預收款后的資產負債率為69.85%，同比下降約5個百分點;凈負債率為75.07%，同比下降45個百分點;現金短債比為1.34。“三條紅線”監測指標進入綠檔。

從數據層面來看，所統計的21家綠檔房企中，除凈負債率表現“優異”外，剔除預收款后的資產負債率、現金短債比兩項指標，多數房企皆屬于“壓線”過關。其中，剔除預收款后的資產負債率均值約為63.6%，凈負債率均值約為52.54%，現金短債比均值約為1.63倍。

路勁地產、龍湖集團、世茂集團、金地集團、中駿集團、保利發展、明發集團、遠洋集團、金輝控股、越秀地產、弘陽地產、濱江集團、龍光集團、金科股份、融信中國、華僑城A等16家房企，扣除預收款后的資產負債率皆超過66%，與70%的底線相距很近。

疊加現金短債比，金地集團、世茂集團、融信中國、路勁地產、明發集團，都存在再碰紅線的風險。金地集團剔除預收款后的資產負債率為68.51%，現金短債比為1.21;世茂集團剔除預收款后的資產負債率68.1%，現金短債比為1.16;融信中國剔除預收款后的資產負債率69.9%，現金短債比為1.08;路勁地產剔除預收款后的資產負債率66%，現金短債比為1.05;明發集團剔除預收款后的資產負債率68.8%，現金短債比為1.04。

當代置業等26家

集體倒在資產負債率上

相較于凈負債率、現金短債比，剔除預收款后的資產負債率成為多家房企回“綠”的障礙。

北京商報記者梳理發現，在27家黃檔房企中，有26家房企因為踩中剔除預收款后的資產負債率70%紅線而未能達標，萬科、融創、綠城中國、雅居樂等房企紛紛踩線。但也有如綠景中國，其是因現金短債比不達標，未能躋身綠檔行列。

具體來看，27家黃檔房企中，剔除預收款后的資產負債率均值約為72.95%，黃檔房企凈負債率均值約為67.31%，現金短債比均值約為1.6倍。其中，剔除預收款后的資產負債率超過75%的有15家，占比約55.56%;剔除預收款后的資產負債率超80%的房企有3家，分別是建業地產、當代置業和碧桂園。

以當代置業為例，截至2020年末，該公司剔除預收款后的資產負債率為82%，較上年同期下降約5個百分點;凈負債率為95.7%，同比上升13%;非受限現金短債比為1.1，同比提升約0.17。按照“三條紅線”標準，當代置業剔除預收款后的資產負債率為超標項，而凈負債率和現金短債比亦不容樂觀，距離紅線很近。

對于當代置業而言，順利完成降檔只是起點，而不是終點。需要注意的是，2020年當代置業的加權平均融資成本為9.9%，與2019年持平。單筆最高發債利率雖有下降，但仍高達11.95%，融資成本居高不下。

除當代置業外，黃檔房企中凈負債率超過90%的還有4家，佳兆業凈負債率為97.9%、中南建設凈負債率為97.8%、融創中國凈負債率為96%、陽光城凈負債率為94.9%。

房企降檔進行時。在“三條紅線”三項指標中，剔除預收款后的資產負債率降檔最難。65家上市房企中，除綠檔房企外，余下黃檔、橙檔、紅檔44家房企，剔除預收款后的資產負債率越過紅線的有43家，占比高達97.7%。

中交296%凈負債率領跑

現金短債比成關鍵

與黃檔房企剔除預收款后的資產負債率閾值高不同，橙檔房企雖數量最少，但這些房企的凈負債率比剔除預收款后的資產負債率越線表現更為突出。

在所統計的65家上市房企中，橙檔房企僅有6家，分別為中交地產、祥生控股、京投發展、中洲控股、金融街及首創置業。剔除預收款后的資產負債率均值為78.15%，然而凈負債率均值卻高達187.82%。其中，中交地產凈負債率高達296.4%。

橙檔房企與紅檔房企對比，現金短債比成為降檔的關鍵。6家橙檔房企全部為現金短債比提升，而邁入到橙檔行列，這項指標也被視為最容易降檔的指標。

值得一提的是，貨幣資金為受限制資金和不受限制的資金，部分房企在公布貨幣資金中，通常包含受限制資金，若扣除受限制資金這部分，現金短債比小于1的房企，也就是踩線房企數量將會有所上升。

紅檔房企此次共有11家，分別是泰禾集團、天房發展、綠地控股、華遠地產、恒大、光明地產、富力地產、華夏幸福、格力地產、首開股份、國瑞置業。與半年報相比，這一數據已有大幅下降。

頭部房企中，此前上榜的融創成功脫“紅”，凈負債率和現金短債比兩項指標大幅改善，成功由紅轉黃。

除控制現金流出外，2020年值得同行參考的融創兩個大動作分別是：其一，年初的高價配股，為其增添約80億港元所得款凈額;其二，拆分旗下物業公司融創服務上市，首發募集資金80億港元。

快速降檔需要不走“尋常路”，但對一些債務壓力過高的房企而言，短期內降檔仍存在較大壓力。

有些高風險高負債房企未能成功降檔，依然面臨著較大的壓力。以富力地產為例，2020年富力通過合理的購地策略、戰略性的資產出售、集團層面的股份增發等措施，削減債務共人民幣374億元，削減或再融資的債務包括境內債券人民幣236億元、信托及境內銀行貸款人民幣119億元和離岸債券及離岸貸款人民幣19億元。但即便如此，富力地產仍處于紅檔行列。