“差等生”不肯交考卷 上市房企的財報難產了嗎？

每年的3月份是上市公司發布財報的集中期，上市房企亦不例外。上市公司發布財報，從社會公共層面來說是為了公布上一年的業績、利潤、常規業務、新業務開展情況、股價及股東收益等，讓各界對該公司的經營狀況有一個全面的了解，便于股民和機構進行投資參考。從經濟領域的專業角度而言，財報則更像是一張答卷，給證券管理部門一個考察的依據，上市公司的股票得以繼續發行，反之如果財報不發布或推遲發布，上市公司將面臨停牌處罰。

“差等生”不肯交考卷

拖延理由五花八門

財報是把“雙刃劍”，不發布面臨處罰，發布了如果數據不夠漂亮，則面臨股價下跌、市場信心缺失的風險。這把“雙刃劍”對于2021年剛剛經歷行業深度調整的一些上市房企們來說，可以說是一個兩難選擇題。

距離3月31日的最后節點已經過去一周多，很多上市房企的財報依然難產。新力控股不發財報的理由是，公司沒人，做財報的主要雇員離職;世茂延發財報的理由是，受疫情影響，管理層人員被隔離;佳兆業則表示受深圳疫情影響，總部大樓被封。有不少交不出財報的房企，直接將原因歸結為公司裁員太狠，沒人做事，所以交不出財報。這些房企用疫情不可抗力為理由，拖著不交財報，更像是在給自己找一個相對合適的解釋和理由。

也有一類房企用一種相對“巧妙”的方式，規避“財報表現不佳”帶來的市場風險，就是向多年合作的會計師事務所“求援”，希望會計師們能“大筆一揮”，在自己的財報上爽快簽字，為其財報信用背書。

今年1月28日，港資房企合生創展股價遭遇了自2009年以來的最大跌幅，盤中一度跌逾三成，一天市值便蒸發60多億港元。引發這場股價意外暴跌的并不是資本市場常見的債券兌付危機，而是老伙計“普華永道”的突然辭職。前一天，合生創展官宣辭退合作18年的審計所——普華永道，解釋理由是雙方未對2021財年的審計費用達成共識。普華永道則說“尚未收到要求合生創展補充的詳細材料，導致無法執行相應的審計程序”。言下之意，合生創展提交的審計資料不全，財務不夠透明，自然財報也就無法簽字了。

北京京師律師事務所李俊祥律師表示，因為“審計費用未達成一致”，會計師事務所提出辭職，只是一種比較委婉的表述，實則是會計師事務所不愿背上巨大的信用風險。2015年，普華永道就曾陷入一場與佳兆業的財務造假糾紛中，最終雙方合作決裂。2021年恒大“爆雷”后，與之合作有17年之久的普華永道遭到香港財務匯報局的質疑，原因是普華永道在恒大2020年財報審計意見中，只發表了無保留意見，并沒有提及其經營的不確定性。

2021年房地產行業業績并不如意。來自同花順數據表明，截至2022年3月30日，在證監會行業分類下的125家上市房企中，有61家發布了業績預警。其中，首虧的有13家、預虧的有12家、預減的有16家。業績不如去年的房企占比達到了67.2%。

“市場雖然不好，但財報不能不漂亮。”樓市下行期，房企自己能“做”出漂亮的財報，但需要頭部會計師事務所簽字，給出信用背書，信用壓力自然傳導到了會計師事務所身上。而一些國際頭部會計師事務所出于“愛惜自己羽毛”的考慮，不愿意用自己多年積累的信譽做交易。于是，在今年3月31日港股上市公司發布上一年財報的截止日期之前，許多上市房企與頭部會計師事務所“和平分手”，轉而跟一些小型會計師事務所合作。

“優等生”信心不減

還是超十萬億的大市場

今年的年報發布季，地產行業充斥著愁云慘淡的氣氛。敢于面對公眾和股東，趕在最后截止日期之前公開發布財報的房企則是真正的實力派，萬科便是其中的代表。

3月31日，萬科董事會主席郁亮走上主講臺時不再像往年那樣的從容和瀟灑，黑西裝白襯衫，干練與職業之余也透露出一份凝重與嚴肅。郁亮說，自己在業績會前的一個夜晚心中十分忐忑，就像一個學生沒考好試，拿著成績單給父母看一樣。忐忑的原因正是2021年萬科出現了上市31年來的第三次利潤下滑，2021年萬科實現營業收入4528億元，同比增長8.0%;歸屬上市公司股東凈利潤225.2億元，同比下降45.7%。

雖然整場業績會“低調、謙虛、認錯、找原因、想辦法”，但萬科作為行業龍頭，2021年營收業績仍是“保持正極”的房企，對未來的發展“充滿”信心和底氣。會上郁亮給2022年的工作任務定調：止跌企穩，穩中提升。具體措施方面，郁亮在《致股東書》中提到，2022年公司將以開發經營本業為主導，推進集團“一盤棋”建設，解決分散、操盤表現不穩定的問題，推動產品的系列化和標準化。同時嚴格投資管理，投資向市場更為穩定、團隊操盤能力更強的區域集中。對于2022年乃至更遠的未來，萬科的底氣首先來自郁亮總結的兩個外部基礎：一是國家有利于市場穩定的政策措施不斷出臺，二是房地產仍然是規模超十萬億的巨大市場，常做常有、常做常新。

逆市之下，有實力的不僅萬科一家。新城控股也趕在3月31日之前公布了2021年財報公布：期內實現銷售金額2337.75億元，實現營業收入1682.32億元，同比增長15.64%，實現歸屬上市公司股東凈利潤125.98億元，扣非歸母凈利潤102.45億元。在業績會上，新城控股管理層表示，未來將在穩健安全的前提下穩步推進各項經營活動，目前的可售貨值不少于2800億元，可見實力超強勁。業績會上，新城控股董事長王曉松重提了“房地產行業從沖浪運動改變為帆船運動”的觀點：行業的浪是可以看到的，但風是看不到的，只有不斷提升自身能力，找準風向，才能迎風而上。

2021年上市公司財報顯示，去年是房地產行業深度調整的一年，重新洗牌在所難免。據統計，2021年的內房股營收榜易主，碧桂園以5230.64億元坐穩頭把交椅，萬科以4527.98億元位居第二，中國海外發展以2422.41億元位居第三。凈利潤方面，中國海外發展以凈利潤430.62億元位居榜首，碧桂園以409.82億元位列第二，萬科以380.70億元排在第三位。現金流方面，碧桂園手握現金1469.54億元，位居榜首;萬科、中國海外發展、華潤置地現金超過千億，分別為1407.08億元、1309.56億元、1067.73億元。

回歸產業基本面

探索新發展模式

成績單是上一財報年度的總結，也是對下一財報年度的展望。

2021年12月召開的中央經濟工作會議定下了“穩字當頭、穩中求進”的發展基調。今年3月中旬，國務院金融穩定發展委員會、銀保監會、央行、財政部、證監會、外匯局等多部委，對資本市場、房地產、中概股等釋放積極信號后，據不完全統計，今年以來已有六七十個城市通過解除限購、放松限貸、降低首付比例等手段，對樓市調控政策進行不同程度“松綁”。知名地產媒體人、住在南京網總編輯賈璞表示，種種跡象表明，前一階段樓市調控力度已經見底，2022年乃至未來兩三年，對房地產行業應該是政策友好年、發展友好年、合作友好年、投資機會年。但是，經過前幾年的深度調整，房地產市場將會更加規范，行業將進入良幣驅逐劣幣的發展新階段。

在3月31日萬科2021年業績會上，郁亮表達了對萬科未來發展的底氣，除了兩個外部基礎外，還有三個內部基礎：一、萬科開發業務將持續保持在行業的第一陣營，2022年實現止跌企穩，同時未來2到3年的儲備有保障;二、萬科的經營、服務類業務增速快，營運凈收入(NOI)率勢頭好，正在逐步形成良性的利潤蓄水池;三、萬科具備行業領先的信用評級，凈負債率長期處于行業低位，“三道紅線”全部符合“綠檔”要求。

隨著行業洗牌加速，真正具有實力的房地產企業將笑到最后。從土地儲備端觀察，2021年度財報顯示，隨著金融監管逐步加強，“三道紅線”“貸款集中度”“集中供地”等政策實施之后，國內房企土儲占比均有所下滑。2021年土儲TOP50名單中，有24家房企同比2020年土儲“縮水”，其中雅居樂集團、祥生控股集團、合景泰富集團、綠地香港、禹洲集團、中國海外發展、瑞安房地產總土儲同比下降超過10%;弘陽地產、旭輝控股集團、時代中國控股、中糧控股、美的置業、正榮地產、港龍中國地產總土儲同比下降超5%。在這種趨勢下，龍頭房企的土儲量仍然穩中有增。萬科企業、新城發展總土儲超過1萬億平方米，成為國內當之無愧的“土儲王”。

除了土地儲備、現金流等硬實力外，隨著進一步轉向規范和企穩向好發展，房地產行業將呈現低增長、低利潤、低容錯、高風險的特點，回歸到正軌和良性的軌道。高杠桿率等外部驅動轉向苦練內功等內部驅動，房地產企業的經營體系、運營體系、管理體系、業務邏輯都將發生重大轉向。

萬科的經營、服務類業務增長快速，2021年整體經營服務業務貢獻了400億元的收入，其中萬科云營業收入240.4億元，同比增長32.1%;萬緯物流營業收入31.6億元，同比增長68.9%;長租公寓實現營收28.9億元，同比增長13.9%;商業運營營收76.22億元，同比增長20.57%。萬科物業收入過去十年復合增長速超過30%，物流近三年達到52%，公寓業務近三年達到40%，印力系商業近五年達20%，這些業務仍在快速發展當中。

新城控股“住宅+商業”雙輪驅動，在商業模式上“輕重并舉”。持有商業的同時，以輸出服務和品牌的輕資產運作模式，作為商業拓展的重要組成部分。截至期末，吾悅廣場開業面積達1248.38萬平方米，整體出租率為97.63%，此外物業出租及管理毛利率高達72.64%。

回歸產業基本面，圍繞“更好滿足購房者的合理住房需求”，努力“探索新的發展模式”，萬科、新城控股等排在第一梯隊的房企的探索，或許在一定程度上預示房地產行業未來健康發展的新走向。