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穆迪、碧桂園雙雙下調評級 房地產市場低迷帶來壓力？

2022-06-29 10:40:27來源：城市金融報  

從行業層面看，民營房企融資已然破冰，今年5月，碧桂園、龍湖、美的置業、旭輝、新城控股等接連被選為首批發行公司債的示范性民營房企，債務還附帶信用保護工具，中國優秀民營房企的融資環境正逐步改善。

近日，國際三大評級機構之一穆迪接連對中國涉房地產業務的大企業進行信用降級，中國企業則以真金白銀回購債券的方式予以回擊。

無論是上海的復星國際，還是銷售規模穩居行業前三的龍頭房企碧桂園，都被穆迪以“房地產市場低迷帶來壓力”的理由調整了評級。面對外界質疑，復星國際宣布對兩筆年內到期境外債券進行全額回購，碧桂園也宣布回購年內到期的美元債且已經完成4.11億元要約的現金支付。

復星與碧桂園雙雙在評級下調及資本市場股債下跌的情形下，高額贖回債券，頗有幾分“秀肌肉”的意味，同時也對近期市場傳言進行回擊。

復星火速回購境外債券

6月14日，穆迪將復星國際Ba3的公司家族評級列入下調觀察名單，將其發行的高級無抵押債券評級也列入下調觀察名單，評級展望從穩定調整為觀察。

對于為何下調評級，穆迪認為房地產市場低迷給復星增加了流動性壓力。

近年來復星并不喜歡高調提及自己的房地產生意。

復星國際董事長郭廣昌以房地產起家，發展到今天，復星已經成為全球化的跨產業、跨行業多元化企業。復星將自身定位為全球家庭消費產業集團，把企業繁多的業務板塊歸類為健康、快樂、富足、智造四大塊，具體涉足生物制藥、診療科技、珠寶時尚、白酒、餐飲、旅游度假、保險、資管、礦產、新材料等領域。

這家大型投資集團正致力于將業務逐漸向高附加值產業鏈延伸，并退出非核心資產。不過，直至目前，房地產開發業務以及持有型房地產投資，仍在復星的商業版圖里占有一席之地。

在最新報告中，穆迪對復星在制藥、金融服務、金屬、礦業和旅游等領域的投資方表示了肯定，但對復星旗下的房地產投資持負面態度。

“房地產低迷將增加信貸傳染風險，給復星的核心房地產子公司增加流動性壓力。”穆迪高級副總裁LinaChoi說。

穆迪報告中稱，截至2022年3月底，復星在控股層面的庫存現金不足以支付未來12個月到期的短期債務，其經常性收入不足以支付利息和運營費用。與此同時，在岸和離岸投資者對房地產領域高收益私人公司的風險厭惡程度越來越高，這將顯著增加復星的再融資風險。

截至2022年3月底，復星集團約有45%的控股層面債務將在一年內到期。穆迪預計，復星將增加資產剝離并縮減投資規模，以保持償還債務的流動性，但執行時間和實際收益存在不確定性。

根據復星國際年報，截至2021年末，其總債務為2371億元，短債占比44.4%，同比上升5.5個百分點?，F金及銀行結余為968億元，同比減少約101億元，無法完全覆蓋短期債務。

在國際三大評級機構中，穆迪的標準相對嚴苛，目前標普仍然維持復星國際的評級展望為“穩定”。

面對穆迪對其流動性的質疑，近一周內，復星國際兩度宣布對境外債券進行要約回購。

先是在6月20日，復星國際宣布對兩筆境外債券回購，總金額不超過2億美元。隨后在22日，又發出更新公告，稱要對兩筆年內到期境外債券進行全額回購。

這兩筆債券分別為：一筆利息5.5%的美元債，投資人有權于8月贖回，金額約為3.8億美元;今年10月到期的3.3%利息歐元債，金額約為3.84億歐元。

復星國際的回購動作有極強的反擊意味。該公司稱，目前其財務狀況穩健，擁有充裕現金和多元化的融資渠道配合未來業務需求，且一貫有提前管理到期債務的原則，后續也會通過不同形式提前做好債務管理。

碧桂園贖回年內到期海外債

就在復星開始對流動性傳聞進行回擊之際，穆迪又瞄準了另一家地產巨頭碧桂園。

6月22日，穆迪將碧桂園的高級無擔保評級下調至Ba1，撤銷Baa3發行人投資級評級。

據悉，穆迪的信用評級共分為21檔，總體分為兩類——投資級和投機級，前10檔為投資級，后11檔為投機級。碧桂園之前的Baa3評級，是投資級中的最后一檔，如今的Ba1評級則是投機級中的第一檔，總體來看，碧桂園的信用等級仍處于21檔里的中等水平。

對于Ba1等級，穆迪認為，此類信用評級企業的債券具有投機性質，不能保證將來的良好狀況，一旦經濟情況發生變化，其還本付息能力就將減弱。

穆迪下調碧桂園評級的理由跟下調復星類似。“碧桂園在中國房地產行業面臨挑戰的經營條件下，房地產銷售不斷下滑，財務指標不斷惡化，同時長期融資渠道也受到削弱。”穆迪高級副總裁KavenTsang表示。

但是穆迪并未對碧桂園的流動性表達太多擔憂，甚至還認為碧桂園經營現金流充足，足以支付其短期債務。穆迪稱，截至2021年末，碧桂園無限制現金高達1470億元人民幣，其2023年之前會到期的債券，則包括兩筆離岸優先票據，總額13億美元(約85億元人民幣)，以及在2023年底到期或可供出售的總額為291億元人民幣的各種在岸債券。

穆迪的憂慮主要指向碧桂園在三四線城市的高敞口。盡管地方政府放寬了房地產市場的一些限制，但穆迪認為房地產市場總體依然疲軟，可能會使碧桂園面臨銷售波動和利潤率壓力。穆迪預測碧桂園2022年的合同銷售額或將同比下降30%至4000億元人民幣左右，碧桂園的息稅前利潤/利息覆蓋率將從2021的4.7倍降至未來12-18個月的4.0-4.3倍。

對于穆迪這份評級調整報告，碧桂園方面稱，公司目前經營情況和財務狀況穩定，現金流充裕。5月20日，碧桂園還成功發行了5億元公司債，是首批發行附帶信用保護工具公司債的示范性民營房企，本次調整不會對公司的償債能力及融資能力產生不利影響。

在穆迪評級調整前，就有市場傳聞質疑碧桂園對離岸債務的償付能力，6月15日，碧桂園宣布要約回購一筆于7月份到期的6.83億美元票據作為對市場傳聞的回擊。此次回購完成后，碧桂園年內已無到期美元債。

6月23日，碧桂園再度發布公告稱，以現金購買2022年到期的尚未贖回4.75%優先票據之要約于6月22日屆滿，本金總額約為4.11億美元的票據已根據要約購買有效交回。

從行業層面看，民營房企融資已然破冰，今年5月，碧桂園、龍湖、美的置業、旭輝、新城控股等接連被選為首批發行公司債的示范性民營房企，債務還附帶信用保護工具，可見中國基本面較好的民營房企的融資環境已逐步改善。 (馬一凡)

責任編輯：hnmd003

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