越來越多開發商，開始拋棄自己的總部

來自：視覺中國

(資料圖)

如今這場地產游戲，玩家的規則變得無比簡單。就是活下去，說實話這三個字相信各位已經快聽膩了，但確實又是企業的真實困境。

前段時間我們寫過房企賣樓盤、賣頂級公寓的各種文章。這樣的文章出現不是偶然，變賣資產，降低負債，獲得一些喘息空間，很多房企就是這么堅持到今天的。但最近我們發現，簡單的變賣資產已經不足以解燃眉之急了。

越來越多的房企，正在拋棄自己的總部，甚至顧不上姿態有多狼狽，對房企來說，總部無疑相當于一個大腦的角色不僅要制定頂層戰略，還要向下分配資源，甚至把控所有的業務活動。

撤掉總部，也意味著房企自身出現了極大變故。

背后暴露的是行業邏輯巨變下，企業的規模收縮、資源不足等等各種現實問題，但其實，放棄總部對房企來說，也是為了活下去的另一種選擇。

這兩年很少聽到聲音的融創，最近也重新站上了臺前。因為要撤離北京總部，這意味著，融創運行了 6 年的天津 + 北京雙總部模式，也要正式結束了這條全國化擴張之路，此前大部分房企都將總部選在了上海。

融創，是為數不多北上進京的一個 2017 年融創將總部從天津搬往北京，入駐當時的望京融科中心再后來，搬進東直門使館壹號院，占據二環內最好的地塊之一。

可見其野心與自信，盡管這幾年京派房企逐漸沉寂，但當年的京圈多難擠路人皆知資源、門檻、條條框框諸多限制下，很多房企都選擇了環境更友好的滬深等城市，偏偏融創一轉頭直接入京。

這也很好理解對融創來說，北方一直是主陣地，北京更是孫宏斌在順馳時期就跌倒過的地方百度地圖顯示，融創大本營天津距離北京只有 134 公里，2 小時就到了。

來源：百度地圖

地緣的親近，地域的情結，讓融創在北京一待就是 6 年。當年進京前后，恰好是融創最為巔峰的幾年也是地產規模化呼聲最高的幾年，2015 年融創銷售額 735 億，到了 2017 年，業績直接突破 3620 億 。

3 年時間，完成了近 5 倍增長，這個獨有的狼性銷售模式，讓融創手里似乎永遠有用不完的錢。于是那兩年，行業內只要出現錢的危機，就會有融創救火的身影 632 億拯救萬達，也留下了世紀并購的壯舉，還有 150 億收購樂視、138 億收購聯想資產包、40 億入股金科 ......

幾乎到處撒錢，大量巨資接盤的行為，也讓融創的規模在短期內迅速擴大，身位迅速爬升到行業前排。

此時的融創風光無限，滿懷理想，但這樣的榮光，在 2022 年戛然而止。

近兩年，銷售、融資渠道的雙重緊縮，讓很多房企陷入急速擴張后的深層困局。去年 5 月，融創也宣布暴雷，到年底終于發布了前一年的年報，總負債 1.05 萬億。

如今，又出現在公眾視野，竟然就是撤離北京總部的消息完全不見當年的意氣風發，目前融創總部剩下不到 200 人，這批員工中有一部分人大概率無法留在北京，因為除了品牌、融資和投發等幾個部門，其余大部分職能條線，都很可能在今年國慶后搬回老家天津。

這次搬總部，估計又會流失一部分員工。這三年，從小的單月業績切面來看，融創的銷售神話也完全破滅了 。

今年 8 月 18 日，融創發布盈利警告，上半年虧損額約為 150 億～160 億人民幣，而當年大額收并購打下的家產，如今為了還債，也開始連續大甩賣。有意思的是，7 月 3 日的重慶文旅城項目，就是當年收購的萬達文旅城。其實，融創的進京與離京，不僅僅是自身發展的現實軌跡。

背后也恰好代表著地產的兩個時代，而這樣大撤離的房企，融創不是第一個，也不是最后一個。

當年和融創一樣進京的民企也有不少，只是目前總部還在京的外來規模民企，我統計了下，已經沒剩多少了。

這里面，前 10 強的民營房企只有龍湖一個，這次融創的撤離，也讓本就不多的在京民企隊伍，更加單薄了。

不只融創，這些年很多房企都在撤離自己的總部。這要從當初風靡一時的雙總部模式開始說起，2017 年，剛剛當上行業老大的恒大集團，就迫不及待地將總部廣州搬至深圳南山區卓越后海中心，形成廣州 + 深圳雙總部架構。

那幾年行業發展迅猛，很多有野心的開發商都選擇了全國化擴張，這種雙總部模式也一發不可收拾，盤點一下，基本都在 2016～2020 年間。

（數據整理自網絡）

而在一線城市的選擇上，很明顯，大部分房企都更傾向金融中心：上海。

擁有強資金和人才優勢的上海，曾是房地產行業最受歡迎的總部城市之一，房企們選擇的總部地址也很一致，大虹橋。

無論閩系、川系、浙系，大虹橋都曾是他們的必爭之地。

除了萬科、瑞安、萬通、龍湖等這些在虹橋開發之初就駐扎于此的房企外，大部分房企都是在 2015 年，尤其 2016 年后，逐步遷入大虹橋。

在 2017 年到 2019 年這三年期間遷入到大虹橋的房企最多，有的是原本在上海的其他板塊，比如旭輝，有的則直接從外地遷入。

2019 年，剛剛踏入千億陣營的黑馬房企祥生控股，也迅速入駐了大虹橋，開啟杭州大本營 + 上海雙總部戰略。

同年擠進大虹橋的，還有從成都老家趕來的藍光發展，形成上海 + 成都的雙總部格局，到了 2020 年后，在大虹橋，大大小小的房企數量超過了 30 家。

但是這兩年，這種雙總部模式，幾乎都在被開發商舍棄。

還是恒大，在搬入深圳四年多之后，2022 年 1 月，有消息稱，恒大集團在后海的總部正在拆除招牌，只剩一個 " 恒 " 字在風中飄零。

據物業透露，恒大已經在 2021 年 12 月從這個大樓退租，將總部搬回廣州。

不僅如此，恒大在 2017 年拿下的深圳灣超級總部基地地塊，原本計劃打造成為恒大的超級總部，最終的命運也是走向被拋售。

恒大不僅賣深圳總部，2023 年，恒大香港總部大樓也被迅速出清，更名為萬通保險中心。還有起步于廊坊的華夏幸福，一度在全國形成了北京 + 深圳的南北雙總部模式。

剛搬到北京時，正是華夏幸福憑借產業園模式在京津冀底氣十足的時候，當年的華夏幸福勇猛到什么地步呢，一個職業經理人的平均薪資超出了行業 1.5 倍，普通中層上百萬、高層上千萬。

據說憑一己之力，養活了一大批獵頭公司。

如今再看，最早一批暴雷的華夏幸福這幾年一直在還債，即使債務重組后到去年 5 月負債也超過 400 億，北京總部也因為租金太貴早就退租，搬到了附近租金更低的佳程廣場。

人員流失嚴重，尤其 2 萬人的銷售團隊，到 2021 年底的財報數字上，只剩 476 人，深圳的南方總部也在去年 12 月打包賣給了華潤置地，回籠資金 124 億。

不只這兩個，更多的房企也加入了這場大甩賣，說起來各位應該也很熟悉了，就是上海虹橋的房企總部大撤退。當年有多擠破頭想進入上海的房企，這幾年集體撤離的就有多迅速，在上海，大虹橋地產總部基地，超過 15 家房企如今都已轉移陣地。

這兩年，我們目睹了不少房企離開大虹橋的真實畫面，背后其實就是房地產企業，結束雙總部時代的真實見證。

比如 2022 年中，離開大虹橋的浙系房企祥生，當時祥生已經將上海總部大樓退租，人員將陸續全部撤回杭州辦公，我們還遇到了正在打包離開的工作人員。

還有人去樓空的藍光、弘陽、三巽、恒泰、融信、正榮，以及將自己的總部大樓擺上貨架的旭輝和中駿。

昔日不管是行業領頭羊，還是殺出來的黑馬房企，都抱著自己的野心和行李，一同打包好，各回各家了。不管是深圳上海，還是北京，那些撤掉雙總部模式的房企，見證了房地產時代追求全國化擴張，到如今的收縮發展。

到底，還是時代變了。我們可以先來回顧下，為什么在此之前，如此多的房企迷戀雙總部模式，說白了還是當年房地產行情帶來的自信。

很多房企都在 2017 年前后選擇了全國化的擴張布局，規模論似乎是發展唯一的解藥。所以，房企只要大擴張，就一定會向一線城市搬遷。不管是北京、上海、還是深圳，背后有幾大不可或缺的優勢。

首先是資金，不管是上市還是融資，房企們必然要選擇一個金融定位更高的城市作為跳板，其次是人才，房企擴張，需要團隊吸納大量人才。甚至挖角同行，去哪里更方便，當然是總部聚集的地方，大虹橋當年各大房企高管之間跳來跳去也是眾所周知。

如今，地產發展的節奏變慢了伴隨高周轉的落幕，房企們從向外擴張反而開始向內收縮，需要處理的是大部分債務與資產問題，總部留在北京，更多只能增加企業成本。

曾經的地產雙總部時代，是行業高速前進的象征，如今行情減退，或深陷債務泥潭，或落得退市終局的房企們。

連債都還不上了，還要什么雙總部呢。