三道紅線+供地兩集中之下 房企降速與規模化同行

在剛剛過去的年報季，各大房企都亮出了過去一年的成績單，與往年相比，各房企銷售增速放緩尤為明顯，這一指標2020年大多處于“降速”區間。

克而瑞研究中心數據顯示，2020年來看，絕大部分在年內設定了業績目標的規模房企，均完成了年度業績目標。但整體來看，受疫情影響，2020年企業整體的業績完成情況不十分理想，目標完成度超110%的房企數量不及2019年，目標完成度在90%-100%之間的房企數量也有所提升。

延續去年的應對態度，2021年眾房企繼續保持“謹慎”，不過也有房企脫離于大勢之外，表現出對規?；脑V求，而其中不乏具備一定規模體量的房企。

2020年，世茂實現合約銷售額3003億元，同比增長15.5%，這一增幅也領先大多數房企。在順利完成2020年度3000億元的銷售目標后，世茂集團董事局副主席、總裁許世壇于業績會上對外宣布，2021年的合約銷售目標為3300億元，比上一年度3003.07億元的簽約額增長約10%。

同樣喊出規?；鲩L的，還有將矛頭直指3000億元的旭輝。2021年，旭輝將銷售目標值設定為2650億元，同比增長15.22%。

在眾多房企中，如果說近期哪一家房企對規模增長表現尤為積極，那無疑是綠城中國。自中交入主后，綠城重啟規模化進程。“綠城正在制定五年發展規劃，預計到2025年沖擊5000億元的銷售目標。”在今年的業績發布會上，綠城中國董事會主席張亞東絲毫沒有掩飾對規模的追求，并提出，在重資產房地產開發板塊，綠城到2025年底，目標銷售額是超過3500億元，保持15%的增速。

行業下行壓力加大，房企主動降速成為“活下去”的應對手段，但對于未來規?；V求也存在不同聲音。在地產分析師嚴躍進看來，上述提出規模的房企都有一個共同點，那就是在新的“戰場”具有優勢。就眼下的市場形勢而言，“大吃小”的局面正在逐步形成，談規模也是著眼于下半場的長遠發展。

同策研究院資深分析師肖云祥則表示，強調做規模是因為大有可為，其實房企做規模帶來的紅利很多，比如市場占有率、資源獲取能力、降低融資成本、品牌效應等，但規模和負債之間還需要進行平衡。目前，市場調控趨嚴，并不是說無法做規模，只是在目前的市場環境下，想像過去幾年一樣高速增長的可能性很小。

“兩集中”成分化加速器

2020年，有三個重要政策影響著房地產市場，即融資“三道紅線”、銀行“兩道紅線”以及供地“兩集中”，而這也被視為從融資、市場、土地方面進行管控。

融資“三道紅線”在去年中期報成為話題，而今年年報季則圍繞供地“兩集中”展開討論。所謂供地“兩集中”，就是指城市全年土地出讓集中3次進行，實際間隔時間和出讓地塊數量要相對均衡;并要求同批次土地出讓應確定共同的掛牌起止日期，應當連續集中完成拍賣活動。

“面粉”是房企賴以生存的基礎。在今年的業績會上，眾房企對“兩集中”的態度也較為積極。

例如對規?；в性V求的世茂，其管理層直言，供地“兩集中”對于大型房企而言，是比較好的機會，世茂也預留了一些資金，希望能在4-5月參與進來。政府出臺該政策的目的，主要還是為了穩地價、穩房價。在世茂深耕的長三角及粵港澳大灣區兩個區域，土地價格上漲較為明顯，世茂比較期待“兩集中”政策的出臺，帶來更多的機會。

而財務指標一向穩健的萬科也提出“機會”論。萬科董事會主席郁亮稱，有時候出現下降，是萬科在等待機會，今年土地集中供應，要求企業資金有很大的彈性，如果沒有很大的彈性，面對土地集中供應會遇到很大的壓力。所以18%的凈負債率剛好是在等待市場變化的機會。按照郁亮的說法，今年大概率會是萬科大力補土儲的一年。

“‘兩集中’政策會加速房地產行業的分化，有實力的會吃得更飽。”嚴躍進稱，對于有規模訴求的房企來說，現在正是“彎道超車”的好機會，此消彼長可以拉開同級別之間的差距。而這之中，兩類房企相對具備優勢。一類是財務指標健康的房企，尤其是全國化布局下，對資金充裕的房企反而機會更多;另一類則是專注于單一區域的房企，相對而言資金壓力要小很多，且這類企業大多區域深耕多年，拿地方式也更為靈活，對于招拍掛的依賴程度并不高。

嚴躍進分析指出，做規模的另一層含義也是為了提高房企自身創收能力，集中供應能極大程度上抑制土地溢價率，從源頭進行管控。也就是說，部分房企的低毛利率情況會因此有所改善。

安全邊界在哪

克爾瑞發布的專題報告顯示，近年來中國房地產行業整體規模增速放緩，行業發展“穩”字當頭。在目前“房住不炒”的政策主基調下，未來行業發展方向變得清晰。預計2021年全國商品房銷售金額將繼續保持增長，但銷售面積大概率會維持在目前的水平，行業整體規模將步入無增長時代。

無增長時代下，規?；V求的安全邊界又在哪?

根據今年各大房企業績會所透露的信息，以及行業專家的反饋，這一安全邊界大概鎖定在市場布局、融資水平、強管理和抓產品力等幾個方面。

可以看到的是，隨著三四線城市紅利的消退，房企普遍回歸一二線城市發展，而這之中也有碧桂園等繼續看好三四線的房企，歸結于一點就是在于對未來市場的把握。

“無論市場怎么變，房企創收的邏輯一直沒變。”貝殼研究院高級分析師潘浩稱，用更便宜的錢、拿盈利空間更好的地、快速完成銷售回款、再投入新的項目運作是基本邏輯，政策促使房企更謹慎也更精準地去把握市場。許多房企都在進行更細致的市場劃分，用自己的優勢兵力在細分市場取得更好的收益，從而形成長期穩定的增長。

另一方面，房企融資水平也直接影響到規?；M展是否順利。今年一季度，房地產行業整體債市下行，發債規模同比下降23%，境內外債市表現分化，境內債市平穩適度寬松，境外債市低迷致規模大幅下滑。融資新規后，已連續兩月新增發債不及到期債務規模，該趨勢或成近年常態化表現。

“‘三道紅線’之下，房企繼續舉債沖規模已絕無可能，但適度的擴容仍具備提升空間。”肖云祥稱，融資方面，目前各大房企需要提升融資能力不僅是獲得融資，而且還要降低融資成本，這一方面可以保障企業財務指標安全，另一方面也會使公司獲得更大的利潤空間。

除此之外，開拓新賽道、強管理和抓產品都是房企發展的重心。最近幾年，各大房企動作頻頻，有分拆旗下公司上市的、有積極拓展多元化賽道的、有優化產品線的，也有依靠管理紅利進行降本增效的。歸根結底，大家要的無非是有質量發展。(盧揚 王寅浩)