樓市買賣雙方博弈加劇 新盤亮出意外價格

“首付14萬元起買三房”、“單價2.5萬元起買市中心江岸地鐵房”，近期，有購房者發現，不斷有項目打出出乎意料的價格宣傳，這究竟是噱頭還是市場價格真的松動了?

記者探訪發現，以優惠價試探市場反應的項目確實在增多，業內人士表示，在調控政策持續收緊而買家出現觀望情緒的情況下，目前明顯低于市場價格的只是零星現象，但表明市場博弈加劇。隨著樓市新增供應不斷增加，對房企而言，最好的破局辦法還是拿出真優惠，預計四季度市場將出現更多“驚喜”價格。

新推產品報價下調 新盤亮出意外價格

隨著樓市傳統的銷售旺季“金九銀十”即將到來，房企的推新速度也在明顯加快。截至上周末，8月期間廣州新房供應近9000套，為近三月新高。以8月新發預售證的項目來看，外圍區域增城、花都、從化的項目數明顯增加了。值得關注的是，在上周推售的樓盤中，有來自荔灣的熱盤加推大戶型，市場售價較上批次價格出現每平方米2000~3000元左右的下滑;花都的項目加推也采取了調價模式;番禺一些推新項目也都出現吹風價下調狀況。此外，市場還出現低于均價不少的意外價格。位于增城永寧板塊的新盤，打出首付14萬起買全能三居的價格，推出66~86平方米的三房四房。而位于海珠區，全新推出的公寓產品在周邊公寓均價為每平方米3萬多元的情況下，開出2.5萬元起的價格。

據統計，由于7、8月是樓市傳統淡季，疊加樓市持續調控，廣州新房市場降溫，而部分開發商在業績壓力下選擇“以價換量”吸客，市場新房報價出現調整趨勢。克而瑞市場監測到，近兩月加推的樓盤，售價較上批次降低的現象逐步增多，又或者價格不變、采用精裝改毛坯、降配等變相降價方式。

從一些顯得特別優惠的產品特點來看，這些明顯低于周邊樓盤的價格目前還只是零星現象。比如海珠每平方米2.5萬元的公寓，只是北向中低層單位，數量相當有限，項目整體均價依然達到每平方米3萬多元。

有樓盤的負責人對記者表示，優惠價格產品只是用于吸引購房者的探市信號，主要來自供應量較大的板塊，比如供應量較大的增城片區，近期新增供應比較集中的海珠公寓市場，且以新盤居多，因為價格適當讓步不僅可以吸引人氣，也不會因降價等問題與前期購買業主產生糾紛。而這正是市場買賣雙方博弈加劇的表現，當各種促銷手段依舊帶不動成交量時，就會迎來局部降價，從而進入全面下調階段。因此，“金九銀十”的市場走向更值得關注。

南沙增城番禺熱門板塊亦現新房均價調整

“最近，我曾看過的黃埔樓盤的銷售顧問一直給我電話，說推出新一期，價格有優惠。”從去年下半年開始就一直在看房的王小姐近期接到的銷售電話多起來了，銷售顧問的報價似乎也有所松動，但她還是想看看“金九銀十”還有沒有更多的優惠。

在三條紅線壓力下的房企剛性還款壓力、政策的持續收緊、購房者的觀望情緒、網簽量下滑而供應量在持續上升……市場的博弈來到了非常微妙的時刻。

一個更明顯的信號是，一些熱門板塊的價格開始出現明顯調整。克而瑞的統計數據顯示，截至8月上半月，今年1-8月廣州各板塊新房網簽成交超1000套體量的總計有27個板塊;其中，超3000套成交量的僅有科學城板塊、增城新塘板塊和永寧街道板塊。而在這27個板塊中，對比新政頻出前的3月新房均價和8月上半月的新房均價，可以看到，有6個板塊的新房均價出現明顯回落。其中，新興熱門板塊南沙灣板塊8月上半月新房均價每平方米下跌了3392元，花都山前大道板塊新房均價每平方米下跌2678元，另外，作為增城區非限購代表之一的中新板塊也出現了每平方米1509元的新房均價跌幅。此外，番禺的華南板塊出現千元左右的跌幅，而知識城板塊則是有數百元的微跌。

可以看到，自今年4月以來，因樓市調控政策的持續收緊，加上房貸額度收緊，放款周期拉長，而房貸利率也持續走高，樓市的成交量逐步降低。根據陽光家緣的數據，7月廣州住宅網簽成交7560套，逼近目前年內最低點2月的7062套。而據克而瑞的市場監測數據，8月廣州新房成交量依然走低，截至8月22日，廣州總計新房網簽數為4221套，即使加上最后一周的成交數，預計8月成交量依然呈現連降的狀態。

后市走向：拿出真優惠或是最好破局辦法

對于后市的走向，業內人士認為，市場的博弈還將繼續。貝殼研究院廣州分院院長李茂喆表示，在目前樓市調控的大的背景下，市場預期發生了明顯轉變，熱門板塊和年初市場高位相比有一些下調，從現象的角度來看是比較正常的。從市場邏輯角度看，城市調控決心非常明確，開發商全年業績壓力、經營壓力也開始突顯，存在一定的讓利促銷、加速回款的動力。接下來幾個月預計樓市銷售情況或有所回升，這主要基于幾個方面的判斷：一是新房供應或持續增加，在當下有利于促進成交好轉;二是開發商讓利促銷也好、政策限價也好，也會明顯促進成交。

而克而瑞廣州區域首席分析師肖文曉則認為，在一系列的調控政策收緊作用下，廣州一手房成交量已經連續多月呈現下降的趨勢，近兩個月的成交套數都只有7000多套，對比之前超過1萬套的成交水平已經下降了三成左右，二手房成交量也從之前的每月1萬多套下降到近期的8000多套，俗話說“量在價先”，接下來價格變化也在情理之中。目前來看，由于廣州新房售價執行了較為嚴格的價格指導，樓盤想要再漲價基本是不可能的。面對購房者的觀望氣氛，樓盤再想一些“羊毛出在羊身上”的花招效果有限，最好的破局辦法還是拿出真優惠，相信接下來的“金九銀十”部分樓盤就會有所動作。