北京擬發(fā)布商品房預(yù)售新規(guī) 先監(jiān)管后網(wǎng)簽避免“爛尾樓”出現(xiàn)

地產(chǎn)寒冬之下，泰禾、恒大集團(tuán)部分在京項(xiàng)目相繼出現(xiàn)資金鏈緊張、停工以及預(yù)售資金挪用情況，反映出部分項(xiàng)目存在違規(guī)使用預(yù)售資金問題。為切實(shí)維護(hù)商品房交易雙方合法權(quán)益，11月4日，北京住建委發(fā)布《北京市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法(2021年修訂版公開征求意見稿)》(以下簡稱“征求意見稿”)。在業(yè)內(nèi)人士看來，新政有望進(jìn)一步保障購房人權(quán)益，避免“爛尾樓”出現(xiàn)。

例如針對(duì)購房者關(guān)注的預(yù)售資金監(jiān)管問題，最新發(fā)布的征求意見稿中提及，擬將現(xiàn)行的入賬流程調(diào)整為先監(jiān)管保護(hù)后網(wǎng)簽。具體來看，征求意見稿提到，項(xiàng)目預(yù)售過程中，購房人支付的定金、首付款等購房款應(yīng)由購房人賬戶直接存入監(jiān)管賬戶，開發(fā)企業(yè)不得轉(zhuǎn)存入其他賬戶。購房人只有將定金、符合個(gè)人住房貸款規(guī)定的首付款足額存入專用賬戶后，才能完成擬購房屋的認(rèn)購書網(wǎng)上簽約、售房合同網(wǎng)上簽約等功能。

在預(yù)售資金支取方面，屬地的監(jiān)督職責(zé)也被重點(diǎn)提及。征求意見稿中提到，要落實(shí)屬地監(jiān)督職責(zé)，提高資金監(jiān)管額度。據(jù)悉，預(yù)售資金重點(diǎn)監(jiān)管額度可由各區(qū)根據(jù)企業(yè)信用水平、經(jīng)營狀況、交付條件等因素綜合確定，每平方米不低于5000元，較此前大幅提高了43%。

針對(duì)當(dāng)前部分開發(fā)企業(yè)挪用預(yù)售資金，導(dǎo)致項(xiàng)目經(jīng)營困難問題，征求意見稿還做出了特別規(guī)定：當(dāng)預(yù)售項(xiàng)目存在重大風(fēng)險(xiǎn)隱患時(shí)，區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門應(yīng)全面接管預(yù)售資金監(jiān)管賬戶或建立政府監(jiān)管賬戶，實(shí)施封閉管理保障資金安全，優(yōu)先用于工程建設(shè)。

在諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師關(guān)榮雪看來，征求意見稿增加了對(duì)重大風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目的應(yīng)急處置辦法，此舉能夠促進(jìn)市場監(jiān)管透明公開化，及時(shí)跟進(jìn)項(xiàng)目進(jìn)度，在一定程度上降低由資金周轉(zhuǎn)力不足而導(dǎo)致的滯后或停工現(xiàn)象，有效降低項(xiàng)目高風(fēng)險(xiǎn)率。

而在違規(guī)懲戒方面，征求意見稿要求，對(duì)開發(fā)企業(yè)和監(jiān)管銀行違規(guī)使用預(yù)售資金的要及時(shí)足額返還;造成項(xiàng)目爛尾、侵害購房人合法權(quán)益造成嚴(yán)重后果的，由各行業(yè)主管部門移送公安部門行刑銜接;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，首先，預(yù)售資金監(jiān)管的目的是給預(yù)售制度打補(bǔ)丁，為了避免爛尾樓。當(dāng)下房地產(chǎn)市場進(jìn)入新周期，越來越多的房企出現(xiàn)了資金壓力，為了保護(hù)購房者利益，北京出臺(tái)的政策有利于維持市場穩(wěn)定，避免出現(xiàn)爛尾樓。

其次，張大偉指出，北京之前就有過預(yù)售資金監(jiān)管政策，本次發(fā)布的征求意見稿更加細(xì)節(jié)，執(zhí)行力度更大，而且針對(duì)項(xiàng)目穿透監(jiān)管，避免之前出現(xiàn)過的個(gè)別項(xiàng)目設(shè)立額外賬戶，繞開資金監(jiān)管。

“整體看，北京的房地產(chǎn)調(diào)控作為全國的榜樣，處處細(xì)節(jié)都考慮得更及時(shí)，也更有力。當(dāng)下全國大部分城市都有必要針對(duì)預(yù)售資金監(jiān)管增加規(guī)范。”張大偉分析認(rèn)為，對(duì)于房企來說，北京此次對(duì)預(yù)售資金監(jiān)管的要求更加規(guī)范，但資金影響的量不大，所以對(duì)企業(yè)的影響相對(duì)也較小。(盧揚(yáng) 榮蕾)