物管行業上演并購潮 房企扎堆出售物業實為自救

公共區域清掃、秩序維護、停車管理……社區的日常運行離不開物業服務，物業團隊也是業主最熟悉的社區管家。可管家團隊會突然易主這樣的故事在今年并不罕見。

11月1日，融創服務及第一服務發布聯合公告，融創服務有意以6.93億元的總價收購第一服務約32.22%的股份。至此，今年物業管理行業的并購交易已達到63宗。從2020年爭相分拆物業上市，到2021年不停出售物業股，房企的行為邏輯始終圍繞著現金流。

上市僅一年第一服務就賣股

融創服務及第一服務的聯合公告披露，2021年10月7日，要約人融創服務投資有限公司訂立控股股東股份轉讓框架協議、管理層股份轉讓協議及鼎暉股份轉讓協議。

根據該等股份轉讓協議，要約人有條件同意收購總計3.22億股股份，占第一服務控股于聯合公告日期全部已發行股本約32.22%，總對價為人民幣6.93億元，每股股份的對價為人民幣2.15元。此外，要約人有權根據盡調結果按該等股份轉讓協議各自載有條款向下調整對價。

至此，于2020年10月22日在港交所敲鑼的第一服務，上市僅一年，就走上了轉賣的道路。母公司當代置業陷入債務風波被普遍視為此次轉賣的直接原因。10月26日，當代置業發布公告稱，因受到房地產行業環境以及公司最近面臨的疫情等多種不利因素影響，導致公司遭遇了預計之外的流動性問題，未能按時償還于10月25日到期的優先票據本金及其應計但未付利息。

物管行業并購交易已達63宗

“頭兩年，地產老板說物業是未來。今年，地產不行了，老板們就把未來賣了。”萬物云CEO朱保全在10月底說的這句話，雖有玩笑成分，卻也道出了今年物業管理行業的一個真實狀況：并購頻繁。

今年2月，碧桂園服務宣布以48.47億元的價格收購藍光嘉寶服務，隨后調整為49.64億元。目前，藍光嘉寶服務已更名為嘉寶生活服務。9月，碧桂園服務公告，擬以100億元的總價收購富力物業。彼時，富力物業的母公司富力地產正陷入短期債務將到期的關口。此外，還有已經公告要“賣身”的彩生活和交易中途“夭折”的恒大物業。據中指研究院不完全統計，截至2021年11月1日，今年物業管理行業內發生并購交易63宗，涉及并購方33家物業企業;交易金額約315億元，相比2020全年交易總額大幅增長約198%。其中，僅第一季度公告披露的并購事件就達15宗，披露交易總金額約115億元。

房企扎堆出售物業實為自救

房企為何扎堆出售旗下物業公司?就和當初爭相分拆物業公司上市一樣，現金流壓力是今年物業管理行業并購頻發的最主要原因。

時間追溯到一年前。2020年，從第一服務、融創服務到世茂服務、合景悠活，眾多房企搶推物業股。中信證券當時就指出，2020年以來，物業管理行業的高估值成為企業分拆的關鍵誘因，而以“三道紅線”為標志的金融監管政策，令部分房地產企業將物業管理分拆視為一種去杠桿、加權益的手段。

這“三道紅線”是指：剔除預收款后的資產負債率大于70%;凈負債率大于100%;現金短債比小于1。按照要求，排名前十的房企也少有全達標者。就像萬科董事局主席郁亮所說：“‘三道紅線’要求對整個行業都是挑戰。”

一年后，在“房住不炒”的整體政策基調和“三道紅線”的監管之下，房企融資難度大幅增加。為緩解資金壓力，物業公司再一次成為房企最先騰挪的對象。

中指研究院分析表示，作為優質資產的物業企業，是當下房企短時間獲得資金的最好手段，忍痛割愛出售旗下物業服務企業，也成為處于困境中房企的無奈之舉。

業內普遍表示，隨著物業企業上市難度日漸增長，像當代置業、富力地產這樣出售物業回血的并購交易，未來可能還會有。(趙瑩瑩)