一二線城市土拍密集啟動 廈門兩地塊進入觸頂搖號環節

去年熱度跌至冰點的土地市場正在起變化。最近一周，合肥、南昌、廈門都進行了土拍，升溫明顯，南昌一宗地塊以91%的溢價率拍出，剛剛結束首輪供地的廈門單日收金154億元，合肥單日收金264億元。

去年下半年開始部分房企資金流動性壓力加大，債務違約頻發，導致土拍市場低迷。2021年全年國有土地使用權出讓收入8.71萬億元，同比僅增長3.5%。今年前兩個月，國有土地使用權出讓收入同比下降29.5%。進入3月份后，隨著60多個城市出臺新政提振房地產市場信心，土地市場終于回暖。

不過，土地市場上的競爭者仍舊以央企、國企為主。“目前我們還沒有大的投資計劃，至少今年上半年不考慮拿地了。”華東一家千億規模民營房企內部人士告訴記者。克爾瑞統計數據顯示，去年的銷售百強房企有七成今年一塊地都沒拿，投資完全停滯。

廈門兩地塊進入觸頂搖號環節

廈門曾是中國土拍最為火爆的城市之一，從2019年到2021年，廈門的單價地王一年上一個臺階，最高樓面單價從4.2萬元/平方米到6.7萬元/平方米只用了兩年多時間。

不過在三個多月前的2021年第三批集中供地中，廈門土拍大爆冷，流拍率高達50%，就連島內優質稀缺地塊都沒有開發商應價。

這一冷淡局面在剛剛結束的廈門2022首輪集中供地競拍中被扭轉。3月24日，廈門今年的首次集中供地首日土拍成交9宗地塊，收金154億元，其中5宗地塊溢價成交，兩宗進入最后的觸頂搖號環節。廈門把部分去年流拍地塊重新上架，結果被房企爭搶。

兩宗地價觸頂地塊分別是思明區環島干道與蔡嶺路交叉口住宅用地、集美區九天湖路與杏林北路交叉口住宅用地，溢價率達到15%，分別被金地和中海收入囊中，總低價分別為14.6億元和6.4億元。

此輪供地最大贏家是廈門本地國企建發集團，共斥資94.4億元，拿下三宗涉宅地塊，都位于廈門島內，一宗位于思明區湖濱社區，兩宗位于湖里區。

在廈門供地前一日，江西省省會南昌市下轄的南昌縣，進行了一場小規模土拍，只推出兩宗地塊。結果其中一宗DAJ2022008地塊剛開拍，就受到激烈爭搶，開場不到兩分鐘，7家開發商迅速出價，最終拍了166輪、歷經兩小時，該地塊以91%的溢價率被江西偉象實業投資集團有限公司競得。根據企查查顯示的工商登記信息，這是當地一家小型民營房企。

去年下半年，安徽省省會合肥市也經歷了大面積流拍，今年首輪供地，合肥拿出了最核心的地塊，包括稀缺的濱湖、經開區宅地。

3月17日，合肥今年的首次土拍明顯升溫，一共吸引了近40家房企參加，不僅僅是央企國企諸如保利、華潤、中海等參與，邦泰、徽創、新華、澤信等民企，還有杭州大家房產這類外地城投公司也來到了合肥參拍。

最終，合肥30宗涉宅地塊有一半都進入最后的封頂價競品質階段。人氣最高的濱科城BK202204號地塊吸引了23家企業參與競品質，合肥共計收金264.46億元。

接下來一周，還有武漢、成都、重慶的大量地塊即將開拍，長沙與杭州則在4月份開始首輪供地。

地方政府積極吸引房企參拍

在3月份各地土拍陸續回暖前，地方財政“賣地”收入已經出現了大幅下滑。

2021年2月，集中供地新規首次被提出，在22個重點城市施行，上半年各地集中供地火爆，根據財政部公布的數據，2021年上半年國有土地使用權出讓收入3.44萬億元，同比增長22.4%。不過去年下半年流拍現象普遍，最終全年國有土地使用權出讓收入8.71萬億元，同比僅增長3.5%。

今年1-2月，根據財政部最新公布的數據，國有土地使用權出讓收入已經同比下降29.5%，成為收入端的拖累項。

對于這一塊收入，各地的地方政府今年正在積極籌備，與去年相比，2022年首批供地部分城市時間有所提前。截至目前，已經至少有12個重點城市公布首批次集中供地計劃，北京在1月7日便率先打響虎年供地第一槍，現在福州、合肥、青島、廈門等二線城市也已經完成第一輪競拍。

為了解決土地市場低迷、信心不足的問題，不少城市降低了供應規模，但是提升了優質地塊推出比例，以此來吸引房企參拍。

不過在地價方面，除了北京、青島調低起拍價，其余城市樓面價均有不同程度上漲。比如：福州今年首輪集中供地平均起始樓面價，同比去年首輪上漲了37%，環比上一輪上漲7%;合肥今年首輪集中供地平均起始樓面價同比上漲13%，環比上漲29%。

中指研究院認為，起始樓面價的普遍上漲，跟部分城市優質地塊推出數量增多有關，比如福州、合肥加大了主城區供地力度，帶動了成交樓面價上行，廈門島內地塊供應明顯增加，半數地塊位于島內，武漢今年首批供地7宗中有5宗位于核心城區，面積占比高達99%。

克而瑞研究中心表示，近一周重點監測城市的土地市場已經有所回升，平均溢價率環比上漲至4.3%，流拍率下降2.4個百分點至12.6%。市場熱度的回溫主要受二線城市所帶動，如南昌搖號5幅地成交溢價率均在15%左右，青島、福州、合肥也均有溢價率超過10%的地塊成交，二線城市溢價率也因此上漲至6%。

此外，國企、本地城投公司托底現象依舊非常明顯，比如福州12幅成交地塊中近八成由本土國資平臺競得;北京首批次集中供地拿地企業中，民企僅旭輝一家，其余房企全部為國央企或混合所有制企業;廈門的優質地塊，基本全被央企國企收入囊中。

根據克爾瑞1-2月新增貨值榜單，去年的銷售百強房企，目前有七成以上一塊地都沒拿，投資仍處于完全停滯狀態。