南京新市民“新選擇”的背后 長租房破了“三大痛點”

2022年全國兩會期間，不少代表委員建議，為新市民和青年人提供足夠的、有品質的保障性租賃住房。作為全國完善住房保障體系和住房租賃市場發展雙試點城市之一，南京著力解決新市民、青年人租房問題，由國資平臺打造的自持長租房項目去年啟航，成為他們住房的“新選擇”。

長租房破了“三大痛點”

“很多同學實習時都是合租，公用廚衛，不太方便，但仙林地區適合單身年輕人、裝修新一點的單室套很稀有。”東南大學國際商務專業在讀研究生韋婉寧說。她今年7月畢業，年初收到泰康仙林鼓樓醫院的實習offer。醫院人事部門工作人員向韋婉寧推薦了東南青年匯仙林廣場內的長租公寓，說醫院與公寓有合作，每月房租可優惠100多元。“最終租了一間建筑面積47平方米的公寓，每月房租2600元，外加200元管理費。物業工作人員都很熱情，這樣的價格能享受如此高質量的服務，感覺很實惠!”小韋告訴記者，只要研究生畢業，正式入職并繳納社保，自己還能享受人社部門審核發放的800元人才補貼，等于每個月花2000元租房。

畢業于南京曉莊學院的鹽城人潘鑫，供職于江寧大學城附近的一家企業。去年6月畢業前，潘鑫和同樣留在南京工作的舍友提前找房。“房產中介啥都沒干，先問我們要了400元服務費。后來我們要求退錢，對方不愿意。”潘鑫告訴記者，第一次租房就交了“學費”。后來，潘鑫在某平臺上看到了租賃社區的相關信息，有些心動。“看到是政府投資建設的，不需要中介費，沒有二房東，感覺比較靠譜。”看了電器配備到位的房間、了解租金后，潘鑫很滿意。“可供3人租住的套房，月租金為3350元，水電氣都抄表，網費每個月35元。”潘鑫告訴記者，“剛畢業工資只有五六千元，租房時最看重的就是價格。這套房子平攤下來，每個月只要1100元出頭，很劃算，而且住得干凈、體面。”

2021年9月底，江寧區瑾家瓏熹臺長租社區正式投用后，潘鑫成為最早入住的租戶之一。公司和家直線距離2公里多，他騎電動自行車上下班只要10分鐘。他發現，入住這個長租社區的人越來越多了。“我剛搬進來時只有兩棟樓投用，不知道什么時候，其他樓的燈都亮起來了。”他注意到，小區里配備的不少公共設施，都是針對年輕群體，乒乓球臺、籃球場一到周末格外熱鬧。對于新市民、青年人而言，房租占收入比重過高、房源不穩定導致頻繁搬家、房源及周邊安全問題，是他們租房直面的三大痛點。破痛點，他們為何不約而同選擇了長租房?南京市住房租賃行業協會會長徐風軍介紹，東南青年匯仙林店、瑾家瓏熹臺社區這兩個項目最大的特色是“國企當房東”——由南京東南國資投資集團、南京安居建設集團這兩大市級國資平臺拿出真金白銀打造。南京是江蘇人口凈流入最多的大城市之一。2017年，南京入圍國家培育和發展住房租賃市場首批試點城市名單。2019年，南京又成為中央財政支持住房租賃市場發展的首批16個示范城市之一。用長租房解決城市新市民、青年人租房難的問題，成為南京市“主攻”的重頭戲。“國資公司打造的長租房，居住穩定性和安全性皆有保障，各種配套也相對較好;再疊加政府的支持主導，企業能以較優惠的價格出租房屋，滿足新市民、青年人降低租房成本的需要;也不會像完全市場化的租賃住房，房東突然漲價或者變著理由趕租客走。”徐風軍說。

期盼各種配套早日補齊

3月17日，記者來到東南青年匯仙林廣場內的長租公寓，發現這里處處透著省心和舒適。該項目位于棲霞區仙林大道與學津路路口，距離南京師范大學、南京財經大學、南京中醫藥大學均只有1公里左右，步行到附近的地鐵站只要10分鐘。公寓的主要住戶也都是來自周邊學校師生及中建八局等企業的員工。

刷完智能門鎖，在工作人員帶領下，記者走進長租公寓6樓一間約27平方米的樣板套間。房間布局緊湊、空間利用合理，入口右側是干濕分離、內置洗衣機的獨立衛浴間;往里是開放式廚房，灶具、油煙機、電冰箱一應俱全;再往里，放置著雙人床和辦公桌椅。為提升空間視覺體驗，床邊的衣柜被設計成拉簾式。窗戶一側，有一個高臺，上面擺放著幾株植物。東南青年匯仙林店店長張世琴告訴記者，所有套間都配了宜家家具以及美的等品牌家電，Wi-Fi、網絡電視光纖入戶。租戶買些軟裝配飾，可以拎包入住。

長租公寓設定了租賃門檻：承租者在南京創業或就業、不超過35歲、不帶孩子等。相關負責人告訴記者，東南青年匯仙林廣場是一個集“居住、社交、辦公、商業”于一體的綜合項目，其中18層高的一幢長租公寓，提供743套精裝租賃住房。自2019年9月19日至今，已入住347戶、500多人，其中周邊高校在讀學生約占30%。“所謂的‘長租’即半年一租，到期可續租。有學生家長帶著孩子一起來簽約，看重的就是這里條件比大學宿舍好，安靜、安全，有24小時門衛，公共區域保潔等衛生方面也有保障。”東南青年匯仙林店物業負責人劉凱說。

記者發現，這里美中不足的，就是缺少些商業配套，樓下只有肯德基、好的便利店、復印店等幾家小商店，住戶購物不是很方便。韋婉寧也告訴記者，附近沒有藥店，感冒了想買個藥也只能用外賣平臺，希望配套能加速建好、引進來。

張世琴告訴記者，這方面公寓已在積極行動，負一層整層將計劃引進大型商超，并在其周邊空間打造美食廣場。“以后，住戶就可以坐電梯直達負一層購物、用餐了。”

與韋婉寧同感，在潘鑫看來，瑾家瓏熹臺這個剛投用不久的年輕社區，還有一些人性化舉措需要跟上或是在未來建設中改進。

潘鑫發現，小區有3個大門，兩個在南邊，一個在東邊，但偏偏最近的地鐵站位于小區北邊。需要坐地鐵的室友每天都要走東門繞過去，多走幾百米。騎電動車通勤的潘鑫更期待能多裝些充電樁。“一棟樓只有20個插座，晚上下班回來晚的話，就沒地方充了。經常要在那里轉一圈，看誰的車子快充完電，再搶位。”最晚的一次，潘鑫等到了晚上九十點鐘。

他還告訴記者，一到周末，吃飯就成了困擾不少年輕人的問題，周邊雖然有幾家小飯館，但經常吃太花錢。“這個小區的人氣正越來越旺，這些必要的配套都要跟上，才能讓年輕人住得舒服。”

回本周期長如何破題

幾年前，地產商已陸續進入長租房賽道——新建集中式長租房，或者改造老房子打造長租房。大浪淘沙過后，新崛起的由國資平臺打造的長租房項目能否吸取各種教訓，駛向平穩?

東南國資投資集團項目負責人介紹，所謂的全自持租賃用房是指土地出讓時土地用途直接明確為“租賃住房用地”，所建住房全部由房地產開發企業自持，自行設計、建設、裝修好后，用于長期租賃，不得分割轉讓，不得改變用途，對外出租單次租期原則上不得超過10年。開發者對這塊地別想動其他心思，專心做好服務、配套，搞好租賃即可。

全自持租賃項目，投資大，回本周期長，如何破題?這位負責人坦言，這方面他們還在探索中。以仙林的東南青年匯廣場為例，該項目總投資約8億元，全部由東南集團自籌。目前該項目入住率僅一半，商業、辦公也有很多還沒有租出去，按目前的經營狀況，這筆資金回籠需要40年。東南青年匯仙林店已屬于運行狀況較好的項目，位于南京市浦口區新浦路120號的東南青年匯同心店前不久投入使用，狀況則有些尷尬。其周邊兩公里范圍內，既無成熟的產業集群，也無地鐵等便利的交通配套，一段時間內有可能租客寥寥。“希望上級政府能多拿出一些交通、商業等配套成熟的地段用作全自持租賃項目，這樣既滿足更多新市民的租賃需求，也能適當減輕我們的運營壓力。”

另一個影響項目盈利的重要因素是市場。根據政策，享受中央財政支持資金的市級自持長租房項目，納入了市租賃房源監管平臺，在房源發布、租賃過程中限定了租賃價格每平方米每天不得高于2元。這就造成東南青年匯所有在南京主城區的項目租金每平方米每月不得超過60元(非主城項目租金每平方米每月不得超過40元)。“這樣就讓市場化、差異化策略無法完全施行下去。”東南國資投資集團項目負責人說，“按照商業慣例，一個項目投入運營本應在初期用低價先吸引客戶，待客戶群體培育成熟后，再適當提高租金價格。希望政府未來在定價機制、政策支持等方面給予更多優惠，才能鼓勵更多企業參與開發建設，以改善長租房房源供給、豐富房源結構。”

經營機制對于企業盈利和可持續發展而言也是把“雙刃劍”。東南青年匯品牌項目都是由東南集團國立公司負責建設，而建成后的公寓管理、運營則委托給東南集團公寓管理公司，公寓招商則交給集團內的商業資產管理公司負責。“好處是專業的團隊做專業的事，效率比較高，但缺點也不容忽視。”該負責人告訴記者，公寓管理公司每年一次性支付固定租金，在創新管理方面容易欠缺動力。而招商方面，商業資產管理公司從自身快速盈利的角度出發，“為招商而招商”，往往很難實現充分策劃和篩選品牌。

“根據行業調研，扣除各項成本后，多數長租房企業的主營業務利潤率低至3%—4%，低于銀行理財收益，而當出租率低于90%時，甚至會虧損。”南京安居建設集團有關負責人說，究其原因有四方面：一是土地成本過高，一般占投資額30%左右;二是單個項目運營成本已優化到一定程度，需要通過規模擴張來降低成本，但盲目擴張會加劇資金流動風險;三是營收渠道單一，租金收入為主要來源，增值服務未得到明顯突破;四是根據政策，租金上漲空間有限。

記者了解到，為更好發揮國企引領帶動作用，南京安居建設集團在未來幾年中還將投入30億元，新建4000套、改建6000套租賃住房，使運營租賃住房規模達2.5萬套(間)，其中很大一部分是自持的長租房項目。安居集團這位負責人建議，在土地優惠、稅收優惠、專項補貼、金融支持等方面，政策要多給予支持。此外，必須控制各方面成本，形成合理的成本分攤方式。(金亦煒 董翔 黃勇)