商品房預售資金監管政策調整 規避延期交付風險

在期房購買中，延期交付是購房者的一大困擾。同時，在疫情及市場下行影響下，房企也面臨壓力。為保障購房者權益、維持市場穩定，有關部門以預售資金監管政策調整、現房銷售試點等手段緩解延期交付困境。專家觀點也指出，期房機制需要改變，但改革需要過渡與漸進。

延期交付“防不勝防” 律師建議提前了解開發商情況

近日，鄭州市某樓盤延期交付的相關報道引發關注，該項目原定2018年交房，目前已延期4年仍未交付到業主手中。更讓業主難以接受的是，開發商向業主發出籌集資金的公告，要求業主追加建設資金。

類似事件在期房買賣中并不罕見，工程長時間沒有進展、交付時間一拖再拖、爛尾樓幾易其主讓業主心中忐忑。近兩年來，延期交付事件更是時有發生，其中不乏知名房企開發的項目。記者在領導留言板搜索“延期交付”關鍵詞發現，今年3月以來，已有超過30條相關留言。

北京市東元律師事務所律師李松分析指出，近幾年延期交付事件的發生主要有三方面原因：一是不可抗力，如洪水、疫情、地震等;二是開發商不能取得竣工驗收備案表，法律上不具備交房條件;三是開發商資金鏈斷裂、經濟實力不行、相關政府手續違法等原因。

針對因開發商原因造成的延期交付，李松建議購房者在購房過程中重點了解開發商的基本情況，包括其商業信譽、行業排名及涉訴信息等。簽訂合同前應重點審核開發商的五證是否齊全，以及房屋及土地的性質，判斷是否存在違建的可能性，盡量避開存在商業信譽差、行業排名靠后、頻繁涉訴等情況的不良開發商。

對于已經發生的延期交付事件，業主可根據合同約定主張賠償違約金，因延遲交付造成的租房支出等損失，也可據此主張相應的賠償。如果開發商資金鏈斷裂甚至破產，業主可作為債權人參與破產清算。不過，李松也坦言：“如果開發商破產后沒有什么資產的話，業主權益確實難以維護。”

受不可抗力影響可推遲工期 多地為房企預留空間

如上述李松律師所提及的，過去兩年在疫情等不可抗力的影響下，部分項目施工進展的確有所放緩，開發商與承包方也表示“無奈”。

2020年4月，一份針對蚌埠市場的報告顯示，超60%樣本企業表示疫情對其在建項目建設交付期產生了較嚴重影響，其中，大量項目需延期3個月以上，部分項目需延期6個月以上。而在疫情爆發初期，也有房企在網絡上咨詢如何處理因疫情導致的延期交付問題。

對于此類情形，李松律師表示應根據不同情況進行判斷，因不可抗力的出現對房屋的正常交付產生重大影響，造成出賣人可能延期交房的，出賣人可因此部分或全部免除責任，出賣人應在合理時間內對買受人及時履行通知義務，否則構成延期交房。“但是，當事人延期履行后發生不可抗力的，不能免除責任。”李松補充道。

而在政策層面，考慮到房企的壓力，疫情發生以來部分城市已經對疫情等因素導致的施工延遲提出明確方案，為企業留出部分空間。

2020年疫情暴發初期，江蘇省住建廳發布的《關于新冠肺炎疫情影響下房屋建筑與市政基礎設施工程施工合同履約及工程價款調整的指導意見》指出，因新冠肺炎疫情防控造成工程延期復工或停工的，應合理順延工期;《沈陽市應對新型冠狀病毒肺炎疫情保障房地產市場平穩健康發展政策措施》則規定，“對于受疫情影響，造成延期交付房屋的，不作為違約責任，給予2個月續展期，購房人與房地產企業合同約定超過2個月的，按照合同約定辦理。”

2021年8月份，面對疫情及洪澇災害雙重壓力，河南省政府辦公廳印發《河南省支持企業加快災后重建恢復生產經營十條措施》，其中提到：受災情疫情不可抗力影響，部分房地產項目不能按規定期限履行施工和商品房交付義務，施工方和開發商相應順延期限的，順延期限不得超過3個月。

今年3月5日，江蘇省蘇州市發布 46條政策措施，其中提到因疫情影響未交付的在建在售商品房項目，交付期限可順延30日。

落實到實際執行中，李松告訴記者，關于開發商以疫情為由能主張延期交付的期限，各地標準不一，根據相關案例，大部分案件認定免責天數均以地方疫情防控措施及地區風險等級為依據。

對于相關責任認定，李松進一步解釋道，在疫情開始前明顯因為開發商的原因導致的工期延長、延期交房，責任完全由開發商承擔;若開發商逾期交房發生在疫情或疫情防控措施發生后，應在查明具體影響因素及影響程度的基礎上，認定開發商的責任。“法院通常免除因疫情或疫情防控措施導致逾期交房期間的違約責任，剩余逾期天數的逾期交付責任，仍然由開發商承擔。”他補充道。

商品房預售資金監管政策調整 規避延期交付風險

面對多種因素帶來的延期交付風險，為維護房地產市場健康穩定發展，國家及地方層面多次表態或出臺相關政策，以減少類似事件發生。

2月24日，在國新辦舉行的新聞發布會上，住建部部長王蒙徽強調，2022年將保持調控政策的連續性和穩定性，增強調控政策的協調性和精準性，堅決有力處置個別房地產企業因債務違約所引發的房地產項目逾期交付風險，持續整治和規范房地產市場秩序。

具體到實施層面，商品房預售資金監管政策的調整及保證監管資金依法依規使用，被行業視作規避延期交付風險的有力措施，相關政策及規定頻頻發布。

今年1月14日，《最高人民法院關于充分發揮司法職能作用 助力中小微企業發展的指導意見》發布，其中提到：“除當事人申請執行因建設該商品房項目而產生的工程建設進度款、材料款、設備款等債權案件外，在商品房項目完成房屋所有權首次登記前，對于監管賬戶中監管額度內的款項，不得采取扣劃措施，不得影響賬戶內資金依法依規使用。”

近日，合肥市房產局召開商品房預售資金監管合作銀行座談會，會議提出，預售資金監管賬戶存在被法院凍結、劃扣等情況時，監管銀行要及時向監管部門反饋相關信息。在此之前，合肥市房產局在全市房地產市場監管工作會議上也提及“加強預售資金監管力度，嚴格預售資金進賬及重點資金撥付”等內容。

河南省也在近期采取行動。3月11日，河南省住建廳、人民銀行鄭州支行、銀保監會河南監管局聯合發布《關于進一步規范商品房預售資金監管工作的意見》(以下簡稱《意見》)，《意見》提出，房地產開發企業預售商品房取得的全部收入，包括定金、首付款、分期付款、一次性付款和銀行按揭貸款、住房公積金貸款等，均應納入商品房預售資金監管范圍。《意見》還強調，屬于重點監管資金的，經批準后專項用于支付項目工程建設費用，不得用作繳納土地價款、罰金、支付營銷費用等用途。

“監管額度內資金專款專用可以使上下游供應商權益得到保障，打通房地產上下游的資金鏈，有利于促進行業良性循環，亦有利于穩定和提振市場情緒。”中指研究院在報告中指出。

現房銷售屢被提及 改革需強調過渡與漸進

預售資金監管政策調整之外，今年“兩會”期間，“取消商品房預售制度”等內容再次引起熱議。而早在兩年前，海南已經打響推行商品房現售制度的第一槍。

去年以來，現房銷售在多座城市的土拍環節被提及。以北京為例，在2021年第二批集中供地中，北京首次試點競現房銷售面積;隨后在第三批集中供地中擴大了現房銷售試點范圍，且勁松地塊首次試點全部現房銷售;今年北京首批集中供應的18宗地塊中，有9宗設置了達到觸頂價競現房銷售面積的規則，最終崔各莊地塊以接近45%的現房銷售比例出讓。此外，現房銷售也出現在了上海、杭州等熱門城市的土拍規則中。

對于多次引起熱議的“取消商品房預售制度”，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進指出，通過“兩會”期間的相關討論可以得到三點信息：一是對于期房和現房制度的改革已經成為共識;二是類似改革需強調過渡和漸進的過程;三是此類轉型中購房和資金流動等過程都會發生變化。

“期房項目面臨不確定性，使得各類風險最終讓購房者承擔，這個機制確實需要轉變。”嚴躍進表示。但他也指出，鑒于近期房企銷售和資金承壓，盲目過渡到現房銷售模式則會進一步加大房企的壓力。對于未來變革趨勢，嚴躍進認為：“未來改革還是要推進，房地產市場從高速增長到中高速增長，類似期房制度也確實會面臨調整，這也是房企需要關注的。”(記者 門庭婷)