商品房預售資金監管新規出臺 樓盤如期建設交付加上”保險鎖“

“房企爆雷了，房子還會如期交付嗎?”這成為最近一段時期縈繞在樓市消費者心中的一大疑問。商品房預售資金監管新規日前出臺，首次從全國層面作出統一安排、確定監管機制，相當于給樓盤如期建設、交付加上了一道”保險鎖“，在一定程度上扼制了房企惡意挪用預售資金行為，防范爛尾樓的出現，確保了購房人的權益。

監管缺位現象并不鮮見

商品房預售資金是指購房人按照商品房預售合同約定支付給開發商的購房款，一般包括定金、首付款、后續付款、銀行按揭付款等，是商品房預售的全部銷售收入。

來自國家統計局的數據顯示，2021年，房企的銷售回款占到房地產開發投資資金來源的52.9%，其中定金及預收款占36.8%，個人按揭貸款占16.1%。在融資收緊的背景下，房企對銷售回款的資金依賴程度較高，預售資金的重要性不言而喻。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對《中國消費者報》記者直言：“河南、陜西、安徽、河北、海南等地的爛尾樓問題依舊突出，這與預售資金監管長期缺位不無關系。有的地方樓盤預售資金不進監管賬戶，有的開發商隨意挪用監管賬戶的資金，隨著去年下半年以來房企流動性危機加重，暴露出來的房屋延期交付等問題越來越影響到消費者的信心和樓市的健康發展。”

據記者了解，對于預售資金監管，此前并未有全國統一規定，而是由地方政府制定具體的監管細則。《城市商品房預售管理辦法》明確指出：“城市、縣房地產管理部門應當制定對商品房預售款監管的有關制度。”

但事實上，不少城市房地產預售資金監管長期缺位。例如，河南省焦作市2016年7月才出臺了《焦作市商品房預售資金監管辦法》，正式啟動商品房預售資金監管工作;直至2017年1月，山東省住建廳才印發《山東省商品房預售資金監管辦法》;而河南省新鄉市，遲至2021年3月1日，《新鄉市新建商品房預售資金監管辦法》才正式落地。截至目前，不少三、四線城市仍未建立商品房預售款監管的相關制度，有的地方即便出臺了監管政策，在實際執行時也浮于表面，存在一定的監管漏洞。

全國性監管辦法出臺

有鑒于此，現階段制定全國性的商品房預售資金監督管理辦法尤顯重要。日前，住房和城鄉建設部、人民銀行和銀保監會三部委聯合印發《關于規范商品房預售資金監管的意見》(以下簡稱《意見》)，包含了預售資金如何確定商業銀行、監管賬戶的設立、如何確定監管額度、資金如何使用、企業違規挪用將被追責、厘清三方監管部門各自權責等9個方面內容。

中國房地產業協會會長馮俊表示，商品房預售資金監管新規首次從全國層面作出統一安排、確定監管機制，能夠維護購房人合法權益，規范開發商行為，促進房地產市場平穩健康發展，為房地產市場探索新的發展模式創造條件。

李宇嘉也對《中國消費者報》記者表示，《意見》的出臺可以有效補足部分省市預售資金監管長期缺位的政策短板，最大程度保證在建項目都能順利交付，避免更多省市出現大范圍的爛尾樓問題。

記者注意到，相較于以往，《意見》在完善規范商品房預售資金監管措施上有五大“亮點”值得關注：招標確定監管銀行、合理確定監管額度、明確各方監管責任、建立信息共享機制、確定首末撥付節點。

《意見》明確，市、縣住房和城鄉建設部門應當會同有關部門通過公開招標方式，綜合商業銀行資信狀況、監管能力、服務水平等因素，確定能夠承接商品房預售資金監管業務的商業銀行。市、縣住房和城鄉建設部門，房地產開發企業和商業銀行應當簽訂預售資金三方監管協議，明確預售資金收存和使用方式、監管額度、違約責任等內容。

國務院發展研究中心市場所副所長鄧郁松對《中國消費者報》記者表示，目前，消費者擔心樓市下行、房企不能如期交樓，從而不敢出手買房。保障商品房預售資金安全，確保專款專用于項目建設，保障房地產項目竣工交付，相當于給老百姓買房吃了一顆“定心丸”。

既要“管好”也不能“管死”

“合理的預售資金監管是必要的，但自去年下半年房企違約事件發生后，部分城市通過收緊預售資金監管預防交付風險，有的城市出現了過度收緊的情況，這樣就讓房企在艱難時刻遭遇了更大的流動性壓力。”貝殼研究院高級分析師潘浩向《中國消費者報》記者表示，“這導致有的房企賬上有百億元資金，卻無法償還幾億美元的債券。保持房企資金的適度流動性是引領行業走出低谷的重要措施，因此預售資金監管既要‘管好’，也不能‘管死’。”

對此，《意見》明確，預售資金監管額度由市、縣級住房城鄉建設部門根據房地產項目合同、工程造價等核定，以確保房地產項目竣工所需資金，達到監管額度之后的剩余資金則可以由房地產企業提取使用。

中國房地產估價師與房地產經紀人學會會長柴強對《中國消費者報》記者表示，此次完善規范商品房預售資金監管，很好地把握了原則性與靈活性，既保障了購房人的權益，也糾偏改善了對房地產項目預售資金監管執行過嚴的狀況，可以說是松緊適度。

中指研究院指數事業部研究副總監陳文靜也向《中國消費者報》記者表示，全國性新的預售資金管理辦法的出臺，有利于引導地方“保交樓”的同時，對緩解當前企業資金壓力、提高資金使用效率將起到積極作用，有利于維護購房者合法權益，穩定購房者置業預期，亦有利于打通資金的循環使用，促進房地產行業良性循環。“政策的出發點和落腳點都是防爛尾、保交房，實質是保障購房者的利益以及遵紀守法的開發商的利益，有利于行業的良性循環、長期健康發展。”(孫蔚)