對物業服務不滿意，業主能否拒絕交物業費？

央廣網北京8月24日消息 業主認為物業公司提供的服務不達標，是否能夠拒絕繳納物業費？業主能否以沒有實際居住為由拒絕繳納物業費？物業公司起訴業主繳納拖欠物業費，業主是否可以反訴物業公司沒有滿足業主知情權？

為預防和妥善處理物業糾紛，進一步做好物業服務不標準、不規范和物業收費存在亂象問題的治理工作，近日，北京市住房城鄉建設委與北京市二中院加強“府”“院”聯動，共同遴選編寫了5個涉物業收費典型訴訟案例，切實強化司法裁決示范引領，督促物業服務人優化提升服務質量，引導業主合理維權，促進物業糾紛的實質性化解。

案例一：業主以物業服務存在部分瑕疵為由拒付全部物業費，不應予以支持

(資料圖)

基本案情：甲公司與乙物業公司于2014年簽訂前期物業服務合同，約定乙物業公司為A小區提供物業服務，李某系A小區業主，于2016年辦理入住手續。李某未交納2017年至2020年的物業費，乙物業公司起訴李某，要求其支付物業費與滯納金。李某稱其不交納物業費是因為乙物業公司提供的物業服務不達標，包括小區垃圾亂丟，其房屋多處漏水，鄰居將空調安裝在其窗口，鄰居進行違法建設影向其采光等，乙物業公司不處理、不協調，系其自行通過訴訟的方式解決上述問題。

裁判結果：法院生效判決認為，李某在購房時明知且接受乙物業公司提供物業服務，通過乙物業公司提供的證據可以看出A小區運轉正常，李某享受了物業服務，應當支付物業費。李某提出的房屋漏水、鄰居違建等問題，雖然乙物業公司并非侵權責任主體，但根據前期物業服務合同相關約定，乙物業公司在溝通協調、協助維護公共秩序和協助做好安全防范工作上有一定漏洞，綜合考慮乙物業公司提供的物業服務存在一定瑕疵，李某按照合同約定標準的80%支付物業費，同時對滯納金不予支持。

要點提示：物業服務具有長期性、綜合性、公共性的特點，且與業主日常生活息息相關，物業公司通過衛生、安保、設備養護維修等全方位的服務提升小區整體居住環境和品質，最終惠及每一位業主。業主支付物業費是物業服務合同中業主的主要合同義務，業主僅以物業服務存在瑕疵為由拒不交納全部物業費，法院一般難以支持，但如物業服務確存在瑕疵，法院裁判時會根據物業服務合同的約定審查瑕疵程度，對物業費進行酌減。

案例二：業主未實際居住使用房屋的，仍應支付物業費

基本案情：甲公司拍賣取得A大廈B1層至10層產權。2020年，A大廈業主委員會與乙物業公司簽訂A大廈物業服務合同，由乙物業公司為A大廈提供物業服務。甲公司未按時交納物業費等相關費用。現乙物業公司起訴甲公司支付2021年1月1日之后的物業管理費和空調冷暖費。甲公司認為，房屋交付以來其實際使用的僅B1層部分面積，其他部分均屬于裝修改造未完工狀態，供冷供熱設施斷開，不具備使用條件；A大廈系純商業性質建筑，甲公司產權面積占A大廈近三分之一，面積足以影響乙物業公司的經營預算，乙物業公司并未提供衛生打掃、保安值守等物業服務，故不應當支付物業管理費和冷暖空調費。

裁判結果：法院生效判決認為，A大廈B1層至10層產權登記在甲公司名下，并沒有其他產權主體，乙物業公司進入上述產權區域進行物業服務需要甲公司的配合；根據乙物業公司提交的A大廈業主委員會出具的說明，乙物業公司全面履行了物業服務義務，沒有證據證明乙物業公司在大廈公共部位和公有設施的維護方面存在可以歸責的情形；甲公司未實際使用涉案房屋系其自身安排，不可歸責于乙物業公司，即便涉案房屋的供冷供熱設施拆除斷開，乙物業公司作為A大廈的冷熱供應方在管道維護、人員配置方面有經營支出，且乙物業公司系按照60%的標準主張冷暖空調費。綜上，甲公司應當向乙公司支付物業管理費和空調冷暖費。

要點提示：部分業主將未實際居住或使用房屋作為不支付物業費的抗辯理由，該理由不能得到法院支持。物業服務的公共性質決定了業主是否實際居住或使用房屋不影響物業公司提供物業服務，且業主是否居住或使用房屋系業主自行安排，與物業公司無關，業主不能以此作為拒交物業費的正當理由。如業主因未居住或使用房屋對物業費產生異議，可以積極與物業公司協商，而不能完全拒交，避免產生訴訟風險。

案例三：業主知情權屬于物業糾紛審理范圍，應予以保護

基本案情：某物業公司起訴業主要求支付欠付物業費，業主周某反訴要求物業公司公示某年以來涉及費用支出合同、所有員工勞動合同、社保繳納記錄、考勤記錄、物業公司自稱四級物業服務標準的必要服務檔案資料。物業公司認為業主知情權糾紛內容與本案不屬于同一法律關系，法院不應當受理。

裁判結果：生效法院判決認為，依據《北京市物業管理條例》第七十條規定，物業服務人應當在物業管理區域內顯著位置設置公示欄，如實公示、及時更新相關信息，并且可以通過互聯網方式告知全體業主，業主對公示內容提出異議的，物業服務人應當予以答復。業主周某的部分訴求符合法律規定，對其中的合理部分予以支持。參照業主周某的具體訴訟請求，判令物業公司在物業管理區域內顯著位置如實公示：物業服務內容和標準、收費標準和方式；電梯、消防等具有專業技術要求的設施設備的日常維修保養單位名稱、資質、聯系方式、維保方案和應急處置方案；上一年度物業服務合同履行及物業服務項目收支情況、本年度物業服務項目收支預算；上一年度公共水電費用分攤情況、物業費、公共收益收支與專項維修資金使用情況；物業管理區域內車位、車庫的出售和出租情況。

要點提示：業主作為建筑物區分所有權人，享有了解本小區建筑區劃內涉及業主共有權及共同管理權等相關事項的權利。關于業主知情權的范圍，依據《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》之規定，業主請求公布、查閱下列應當向業主公開的情況和資料的，人民法院應予支持：（一）建筑物及其附屬設施的維修資金的籌集、使用情況；（二）管理規約、業主大會議事規則，以及業主大會或者業主委員會的決定及會議記錄；（三）物業服務合同、共有部分的使用和收益情況；（四）建筑區劃內規劃用于停放汽車的車位、車庫的處分情況；（五）其他應當向業主公開的情況和資料。《北京市物業管理條例》第七十條規定，物業服務人應當在物業管理區域內顯著位置設置公示欄，如實公示、及時更新下列信息，并且可以通過互聯網方式告知全體業主：(一)物業服務企業的營業執照、項目負責人的基本情況、聯系方式以及物業服務投訴電話；(二)物業服務內容和標準、收費標準和方式等；(三)電梯、消防等具有專業技術要求的設施設備的日常維修保養單位名稱、資質、聯系方式、維保方案和應急處置方案等；(四)上一年度物業服務合同履行及物業服務項目收支情況、本年度物業服務項目收支預算；(五)上一年度公共水電費用分攤情況、物業費、公共收益收支與專項維修資金使用情況；(六)業主進行房屋裝飾裝修活動的情況；(七)物業管理區域內車位、車庫的出售和出租情況；(八)其他應當公示的信息。業主知情權依法受到法律保護，但業主應當在法律規定的范圍內合法合理行使其權利。如勞動合同、社保繳納記錄、考勤記錄僅涉及勞動關系雙方的權利，業主無權查看。物業服務人亦應積極履行接受業主的監督，并及時答復業主對物業服務情況提出的詢問的義務。保障業主的知情權是物業服務的內容之一，在物業糾紛中可以一并提起知情權保護的主張。

案例四：物業公司未及時催交物業費導致超過訴訟時效，法院不予支持

基本案情：張某與甲物業公司簽訂物業服務收費協議，對物業費、垃圾清運費進行了約定，張某交納上述費用至2017年9月30日。甲物業公司起訴張某，要求張某支付2017年10月1日至2021年9月30日4個年度的物業費和垃圾清運費。庭審中，甲物業公司提交照片，欲證明曾于2017年、2019年和2021年在張某住宅處張貼交費通知單。張某除了認為甲物業公司提供的物業服務不達標外，還主張甲物業公司主張的物業費已經超過訴訟時效。

裁判結果：法院生效判決認為，甲物業公司提交的其2019年張貼繳費通知單的照片，內容不清晰且并未提供原始載體，對該照片的真實性和關聯性，法院不予認定；甲物業公司另提交的兩張照片不能顯示通知單的張貼位置，法院對其關聯性不予認定。按照物業服務收費協議的約定，物業費以年為一個交費周期，2017年10月1日至2018年9月30日期間的物業服務費，張某應于2017年9月1日交納，截至甲物業公司提起訴訟，上述期間的物業服務費已經超出訴訟時效期間，法院不予支持。對于垃圾清運費，并未明確約定支付時間，垃圾清運費的主張并未超過訴訟時效。綜上，法院判令張某支付2018年10月1日至2021年9月30日3個年度的物業費和2017年10月1日至2021年9月30日4個年度的垃圾清運費。

要點提示：實踐中，物業公司通過訴訟途徑追索物業費多是業主多年欠交且經過多次催交后仍不交納的，此時要注意訴訟時效問題。我國《民法典》中規定的訴訟時效為三年，一般物業服務合同中會約定物業費以一年為一個交費周期，并約定交費時間，因此每年的物業費可以單獨計算訴訟時效。一方面，物業公司應當按照法律規定安排好物業費催交的工作流程，避免因工作疏忽在法定時效內沒有及時催交；另一方面，催交中要留存好相關的催交證據，如能證明時間的錄音錄像、相關催交照片、協商記錄等完整、清晰的證據。避免在訴訟中因催交不及時或留存證據不足，導致請求被駁回。

案例五：業主身份難以確定的，應從確定業主身份之日起計算物業費訴訟時效

基本案情：物業公司曾于2019年起訴房屋原產權人王某1，要求其支付物業費等費用，在該案審理過程中，經法院開具調查令，物業公司查詢到案涉房屋產權人已在2016年2月3日變更為王某2，物業公司遂撤回起訴。后，物業公司于2021年12月23日起訴要求王某2給付自2016年2月初至2019年3月30日期間物業管理費、照明費、垃圾費及違約金。王某2辯稱物業公司的訴訟請求已過訴訟時效，其不應支付相應費用。

裁判結果：生效法院判決認為，向人民法院請求保護民事權利的訴訟時效期間為三年。訴訟時效期間自權利人知道或者應當知道權利受到損害以及義務人之日起計算。在案證據顯示，物業公司曾于2019年就案涉房屋起訴王某1主張物業費等費用，在該案審理過程中，經法院開具調查令，物業公司查詢到案涉房屋產權人已在2016年2月3日變更為王某2，物業公司遂撤回起訴。結合物業公司的陳述，可以認定其直至查詢到不動產登記結果之日，即2021年2月7日才知曉案涉房屋產權人已發生變更，故其起訴王某2的訴訟時效應自2021年2月7日起算。現物業公司于2021年12月23日起訴本案，未超過法律規定的訴訟時效，物業公司要求王某2支付物業費的訴訟請求應當予以支持。

要點提示：向人民法院請求保護民事權利的訴訟時效期間為三年。訴訟時效期間自權利人知道或者應當知道權利受到損害以及義務人之日起計算。業主應當按照物業服務合同的相關約定支付物業費。雖然物業公司向業主主張物業費時欠繳時間已經超過三年，但如系不可歸責于物業公司的原因導致無法確定準確的業主身份，則支持物業費主張的訴訟時效應從業主身份實際確定之時起算三年。