環球快播：日韓地產觀察：韓國全租房危機，日本房價復蘇

韓國央行行長 6 月 12 日表示，韓國房地產貸款逾期率正在增加，今年可能制定更復雜的貨幣政策以防范和應對金融業風險。盡管有跡象表明房地產市場趨于穩定，但房地產貸款拖欠率上升，需要密切關注相關金融風險。對此，他認為政府應尋求逐步實施家庭債務去杠桿化的中長期計劃。

韓國樓市近年來持續火爆，去年首都圈房價更是猛漲近 18%，時隔 15 年首次出現兩位數增長。但在政府重拳調控和央行連續加息等多重利空下，韓國樓市成交量開始大幅下滑，去年 12 月同比大跌 62%，創 2008 年以來同期最低。數據顯示：目前韓國共同住宅的公示價格較去年平均下降近 20%，創歷史新高，銀行斷供人數激增。

同樣是東亞國家，日本的日經指數目前升至 1990 年 7 月以來的最高水平，今年上漲 24%。房地產行業，日本泡沫經濟后房價指數先跌后漲，房企開始紛紛轉向商業地產、住宅服務、代建和存量交易等上下游產業鏈衍生多元化業務；REITs 成為市場投資新亮點。

【資料圖】

附上本期直播時間軸，幫你快速跳轉感興趣的部分

03:08 韓國房價情況以及全租房危機

09:45 日本房地產市場情況，東京都市圈和地方房價行情？

14:42 日本的年輕人現在對于買房，是怎樣的態度？

20:00 韓國現在的物價、通脹情況是怎樣的？

23:22 綜合房產稅給韓國帶來了哪些影響？

30:00 日本東京與地方城市房產市場冰火兩重天的情況

47:30 現在日本的經濟整體環境如何？物價、消費情況與年輕人的就業率

以下為直播文字實錄，經鈦媒體 APP 編輯刪減

Helen：近期關于韓國房地產的一系列新聞引發了市場的關注，請孔暉敬介紹一下全租房，以及韓國房價的情況。

孔暉敬：全租是一種住宅租賃類型，房東收取住宅價格的 50%-70% 作為保證金保管，等合同期滿，房東將返還保證金給租戶。通過這種方式，出租房屋的人可以通過投資或儲蓄保證金獲得利益，租戶可以以低于買賣價的價格租賃房屋，并在合同期滿時拿到保證金。

由于新冠疫情和房地產政策，韓國整體房地產交易價格從 2019 年下半年開始呈上升趨勢，2022 年持續加息，韓國整體房地產交易價格開始下跌。韓國房地產院的統計資料顯示，截至 2020 年 11 月，全國綜合住宅平均交易價格為 3.3 億韓元，漲幅也不大。但此后交易價格暴漲，2021 年 12 月平均交易價格達到 4.2 億韓元（+27%），2022 年初開始下降，2023 年 2 月進入 3.8 億韓元（-9.5%）大關，截至 5 月保持低幅下降趨勢。地方城市的平均交易價格從 2020 年 12 月的 2.1 億韓元開始，2021 年 8 月至 2022 年 7 月維持在 2.5 億韓元（+19%）左右，此后 2023 年 1 月降至 2.3 億韓元（-8%）。但首都圈中，特別是首爾，2020 年 11 月綜合住宅平均交易價格從 7 億韓元開始，2021 年 12 月達到 8.8 億韓元（+25%）。目前，首爾的綜合住宅平均交易價格也有所下降，但仍停留在 8 億韓元（-9%）左右。因為 2019 年至 2021 年的買賣價格暴漲過高，1 月至目前沒有較大的跌幅，所以我認為 2022 年起的跌勢反而是在去掉房地產市場泡沫，穩定房價的階段。

Helen：近 10 年來日本商品房銷售規模基本穩定在 7-8 萬套 / 年，東京周邊房產價格卻逐年攀升，在房地產規模日趨萎縮的情況下，中小房企加速出清，大型房企瓜分市場，龍頭房企市占率呈逐年上升趨勢。2020 年日本 TOP20 房企市場集中度達到 58%。日本房地產現在是怎樣的情況？東京都市圈和地方房價是怎樣的行情？

陳意：日本房產走出了失去的 30 年，進入了一個不錯的景氣周期，日本當地資金活躍，外資瘋狂涌入，共同推升下，今年一季度，東京的房產交易量僅次于洛杉磯，居世界第二位。

房價方面則是冰火兩重天，東京都市圈很火熱，房價有不錯的漲幅，疫情期間房價不降反升，連續 3 年上漲，今年的成交價格比去年同比上漲了 6.8%。地方房價則是預冷，除了北海道、福岡的個別地區，大部分地方城市房價都還在逐年下降。

Helen：我們也回顧一下日本地產泡沫的背景，在 1989 年，日本泡沫經濟達到頂峰，資產價格快速上升到已經無法得到實業支撐。1990 年 3 月，日本對土地金融活動進行總量控制，日本銀行也采取金融緊縮政策，股價和地價進入持續下降，日本泡沫經濟開始破裂。土地價格也在 1991 年左右見頂回落。1992 年 8 月，日經指數進一步下跌至 14000 點左右。 土地價格下跌后，由土地作為擔保的貸款出現大量壞賬。當時日本各大銀行貸款的不良率飆升，日本泡沫經濟被刺穿，并導致日本長期信用體系崩潰，經濟長期低迷。現在日本泡沫經濟后房價指數先跌后漲，但觸底回升幅度有限，日本采取較低利率的貨幣政策，日本房價指數從 2009 年 6 月階段性新低 92.88 點，逐步有所修復至 2022 年的 120.9 點，未能達到泡沫經濟前 168.3 點的水平。陳意，在你看來，日本的年輕人現在對于買房是怎樣的態度？

陳意：真的是萬物皆周期，從 90 年代到現在，在長達 30 年的時間里，日本人經歷了從對房產的執著到信念破滅，再到躺平的過程。經歷了泡沫破滅的沖擊，很多日本人都固執的認為日本房價不會漲，這種觀念根深蒂固，影響了一代人。在日本二三十年的通縮周期了，日本政府一直在想辦法刺激經濟，走出通縮，一直到日本前首相安倍先生 2012 年底再次上臺后，通過增發貨幣、日元貶值、刺激出口，不斷的刺激經濟，讓日本經濟重新復蘇，也讓樓市走出了低谷，重新上漲，從而打破了很多日本人認為房價不會漲的執念，現在很多的年輕人、年輕夫妻，也都加入了買房的隊伍中。我們可以看到，日本的家庭房貸余額，已經突破了 90 年代的高點，達到了 220 萬億日元。日本房價連年上漲，出現了新房搖號的情況。昨天晚上，我們公司一個 90 后的同事，就有日本朋友新買了房子，邀請她去新家喝酒慶祝去了。

Helen：近幾年也有很多中國人來到日本置業、投資，這是基于怎樣的考慮？未來可能有怎樣的趨勢？

陳意：通過我這 8 年來的感受，中國人到日本置業投資，主要是三個方面的需求。一類是家庭有小孩在日本留學，買來自住，畢竟日本租房很貴。第二類則是家庭資產配置的角度，因為日本是老牌的發達國家，日元又是避險貨幣，所以日本房產成為了一個不錯的投資品，現金回報也不錯。第三類則是有移居日本的需求。這幾年的大環境大家也知道，很多朋友都想體驗不一樣的生活，日本又是離我們最近的發達國家，而且都是儒家文化圈，很多朋友會考慮移居過來，必然配置一些自住和投資的房產。

90 年代的時候，富裕的日本人也曾經全世界的買買買。現在我們國內北上廣深的一套房，東京就能換一棟樓，所以我相信未來會有越來越多的朋友到海外置業。

Helen：我們從全球的宏觀情況來看，韓國的加息周期啟動較早，這也使得韓國的流動性問題最早出現——在 2022 年下半年韓國就已經爆發過 " 樂高樂園 " 的流動性危機；另一方面，核心通脹二次抬升后開始高于整體通脹，這意味著當前的高利率環境很難改變。也請孔暉敬介紹一下，韓國現在的通脹情況是怎樣的？

孔暉敬： 韓國 CPI 的上升率自 2022 年 8 月達到 6.3% 的頂峰后，到上月為止下降了 3 個百分點，達到 3.3%，因此雖然不是很低的數值，但呈現出較好的趨勢。韓國銀行預測，6~7 月降至 2% 左右，年末很有可能達到 3% 左右。我認為下調利率的可能性還很小，因為與今后物價走勢相關的不確定性很大。

然后上月核心 CPI 上漲率與去年的同月相比增長了 3.9%，時隔 10 個月降至 3% 左右。但僅比去年 11 月的頂峰 4.3% 低 0.4 個百分點。與 CPI 相比，核心 CPI 的上漲率的下降幅度不大。這是因為就業和服務業呈現良好趨勢。疫情初期銳減的服務消費在 2021 年下半年恢復到疫情之前的水平后，直到最近一直保持著良好的增長勢頭。就業人數也從 2023 年 1 月開始持續增加。這種良好的就業狀況最終會增加經濟方面的收入和消費，成為核心 CPI 上的壓力。此外，2021 年和 2022 年韓國的國家能源企業的財務結構大幅惡化，目前已連續兩個月出現了電費和燃氣費的上漲，因此物價上漲的風險也無法排除。

Helen：韓國 2005 年開始實施綜合房產稅的政策，對房產擁有人的所有房屋進行收稅，其實現在在中國一些城市，也在試行這個政策，綜合房產稅給韓國帶來了哪些影響？是否抑制了房價？改變了房東對房產的決策？

孔暉敬： 綜合房地產稅是根據房地產擁有程度決定課稅標準的稅收。土地和住房的價格合計額超過各類型扣除金額時，對它超出的金額部分征稅。2005 年，為了穩定房地產市場和富的分配，實施了這一政策，雖然進行了很多修改，但至今仍存在逃稅和不正當征稅的爭議。進入 2018 年以來，首爾因房價異常上漲成為一大社會問題，政府 9.13 日發布房地產綜合對策，決定增加綜合房地產稅征稅標準，并對擁有多套住房的人增稅。

因此，相當于 9.13 日房地產綜合對策的人數將從之前的 2.6 萬人增加到 27.4 萬人。通過這種對策，房價的上漲勢頭暫時停止，但從 2019 年開始，以江南公寓為中心的房價再次暴漲，輿論開始施壓，政府 12 月 16 日又上調了擁有多套住宅的人的稅金。而 2020 年 7 月 10 日再次實施稅率上調，最終未能阻止房價上漲，從 2022 年底開始，綜合房地產稅的負擔反而影響到了房價下跌。因此，從 2023 年 1 月 1 日起，增加了扣除金額，降低了一套住宅者的稅率，廢除了部分擁有多套住宅者的重稅稅率，減輕了稅負。據韓國房地產院的資料顯示，全國綜合住房平均買賣從 1 月份開始下降幅度有所減少。當然，雖然 2023 年 1 月 5 日開始實施的房地產調控寬松政策影響很大，但我認為綜合房地產稅的寬松也產生了一定的影響。當然，到目前為止，韓國對綜合房地產稅的認識還不是很好。因此，要借鑒前面的案例，不斷進行比較和研究，不斷改進。

Helen：前面提到東京與日本地方城市房產市場冰火兩重天的情況，為什么會發生？背后的原因是什么？

陳意：大家知道日本是一個老齡少子化、人口每年都在減少的國家，人口的流向就決定了這個地方的經濟與房產市場的情況。日本不像我們國家地大物博，有北上廣深這么多的大城市，日本的大城市有且只有一個東京，3800 萬聚集在首都圈，而第二大的城市大阪，人口也就 267 萬。所以日本的年輕人都往東京集中，每年東京的人口都在增長，而地方城市每年人口都在減少，沒有了人，住房的需求就減少了，所以東京的樓市火熱，而地方卻很冷清。

Helen：日本幾家存活下來的房企都不約而同的意識到這種原有 " 重資金 + 重資產 " 模式難以繼續奏效，開啟探索新運營模式，主要發展經紀業務和出租公寓管理等業務。此外還不斷推出 REITs 證券化業務，并從中獲取物業管理費和基金管理費。如住友不動產開始發展定制建設以及輕資產的租賃和經紀業務，2021 年租賃業務營收占比已經高達 43.4%。三井不動產則更為倚重房地產證券化市場，早在 2001 年推出日本第一支寫字樓 REITs，其后又收購了許多零售物業 REITs 和物流地產 REITs。2021 年管理和租賃業務營收占比已超過 50%。此外，這三家企業都有個 " 好爸爸 "，分別是三井、三菱、住友等財閥，在融資擔保和項目獲取上都具有天然優勢。這是否也給我們國內一些啟示？

陳意：日本的房地產市場，在全世界的發達國家里租售比都是很不錯的，房產 + 金融，又天然具有很強的黏性。日本的 REITs 市場高度發展，通過發行 REITs 基金，不動產公司獲得了投資的資金，客戶也獲得了不錯的收益，而且背后還有日本央行以及日本政府養老基金作為支撐。

對于我們來說，REITs 市場的潛力規模很大，借鑒日本的經驗，一方面需要從立法、監管方面進行完善，另一方面，現在的實體行業不景氣，也考究國內不動產公司對于物流設施、寫字樓、酒店等的運營能力。

Helen：前幾年有不少中國人到韓國進行房地產投資，在首爾、釜山、濟州島都購入了大量的房產，后來韓國政府也出臺了一些限制外國人購房的政策，那么在現在的大環境下，你對于外國投資者有哪些建議？已經持有韓國房產的外國投資人，需要注意什么？

孔暉敬：目前，韓國全國綜合房地產的買賣平均價格呈下降趨勢，但公寓實際交易平均價格從 2022 年 10 月開始持續上升。特別是在首爾地區內，包括江南在內的東南地區的實際交易價格也大幅上漲。在全國房地產交易價格上漲的背景下，從 1 月份開始的房地產限制放寬產生了很大的影響。政府今年解除了除首爾江南 3 區和龍山區以外的所有地區的限制，對于稅收、貸款、認購等的限制大幅放寬。此外，為住房需求者實施貸款政策，為第一次買房者提供 80% 的住房抵押貸款比例，改善了購房環境。

根據首爾房地產信息廣場的數據，進入今年以來，首爾公寓月交易量 1 月為 1400 多套，2 月為 2400 套，3 月為 2900 套，呈持續增加的趨勢。尚未報告的 4 月份交易量也已達到 2673 項，預計到 5 月末的最終統計結果出來之前，交易量將大幅超過 3000 項。通常韓國以首都圈為中心房價上漲，因此首爾的上漲趨勢可以在包括首都圈在內的全國范圍內實現。但從韓國目前的經濟狀況來看，我認為房地產交易風險還比較大。買房時，需要考慮一下韓國全租制度和房價的關系。如果已經有房子的話，最近因為在韓國的全租詐騙，比起全租，更喜歡月租的人越來越多。因此，如果不著急的話，在全租交易不順利的時候，可以考慮一下月租交易。

Helen：現在歐美等國家很多都處于通脹的大環境，其實日本是長期處于通縮的狀態，近期很多資金流入日本，帶來了日本股市的上漲，也超越了 90 年泡沫期的高位。陳意，在你看來，現在日本的經濟整體環境如何？大家的生活、物價、消費情況如何？年輕人的就業率怎樣？

陳意：日本這兩年迎來了難得的經濟通脹，物價上漲，工資也有所提高，CPI 連續 20 個月上升，達到了 3.4%，經濟又充滿了活力，緩慢走出了通縮的泥潭。我們知道日本的線下商業很發達，早兩天我跟一位上海來的朋友吃飯聊天，他說日本給人的感覺很不可思議，商場里到處都是人，而且都在排隊購物消費！而國內大家卻開始準備過緊日子。

年輕人就業率也非常不錯，今年 4 月份畢業生的就業率達到了 97.7%。日本全國的失業率，則是 2.6%，非常低，只要你愿意工作，都可以找得到，而且收入也不會低。

Helen：中國人現在到日本去進行消費和投資需要注意些什么，您有什么建議？

首先要了解日本當地的法律法規。去年就有某五大行之一和移民公司代銷的大阪項目暴雷，對方通過在中國訂立合同的方式，規避了日本的法律約束。但其實稍微了解日本的房產法律法規，是可以避免踩坑的。

其次就是不要盲目追求所謂的高收益和增值，要用求穩的形態，知道我們投資的下限在哪里。大城市的下限大于小城市，長租大于酒店民宿。

最后就是保持清醒的頭腦，不要盲目消費投資。現在日元便宜，國內的房價高，很多朋友看到一些單價 5、6 萬的房子，覺得也不貴，但其實日本除了東京的核心區，大阪的個別車站，總體上價格是不高的，做好功課，保持清醒的頭腦，不要買了高價的商品。