聯合開發“后遺癥”顯現 和悅華錦深陷減配、學區承諾落空難題

作為亦莊“河西六君子”之一的和悅華錦項目，此前曾因率先打響板塊限競房入市第一槍、臨近地鐵及教育資源，獲得了諸多剛需客群的青睞及最終買單。然而兩年多時間過去，當期房轉為現房，這個昔日曾拿下大興區域銷冠的項目，自2020年底以來卻因項目延期交房、交付品質貨不對板等問題卷入一系列負面風波之中遲遲未能抽身。此外，值得一提的是，在房企三兩組團共同拿地漸成趨勢的背景下，聯合體合資建設地產項目的“后遺癥”也開始逐漸顯現。

減配爭議

減配，是包括李明(化名)在內的和悅華錦業主在看過房后的第一反應。

從業主方面提供的“待解決問題清單”來看，單元門縮水、與宣傳圖嚴重不符，以及道路未完工就交房、路面未硬化就鋪磚等，成為業主認定和悅華錦項目一期“未達交付條件”的證據。

而寫在“待解決問題清單”中有關“設計不合理”的內容，在業主方面看來整改進程則更為緊迫，并稱這已經嚴重影響到了業主們后續的居住體驗及安全。具體來看，包括：一樓與地面距離太低，下雨一旦積水會出現倒灌的風險，建議考慮合理措施;所有一層廚房燃氣主管道占用廚房很大面積，無法安裝櫥柜，需要開發商和燃氣公司改管道;頂層沒有通往樓頂的逃生通道;洋房頂層房源因房檐過長，被遮擋較大光線和視野等……

值得一提的是，根據出讓條件，和悅華錦所在地塊商品住房銷售均價不超過52695元/平方米，最高銷售單價不得超過55330元/平方米。據房天下方面監測數據，和悅華錦項目地塊的起始價為46.4億元，推出樓面價為28000元/平方米;最終成交價為62.9億元，樓面價約為37956元/平方米。

“按照樓面價與銷售限價的差距，和悅華錦尚屬可控區間，理論上不應該因為成本而減配，不過是否真的算減配，還需要專業機構評估。”一位房企銷售負責人如此點評。

學區房的口頭承諾

而“買房可入讀人大附”的承諾，盡管在買房階段反復體現在銷售人員的口頭承諾以及開發商的宣傳軟文中，被業主視為開發商涉嫌炒作學區售房的依據，但這個承諾在合同里卻并沒有體現。

據了解，因為和悅華錦在亦莊河西區板塊內開盤最早、距離人大附較近，不少和悅華錦的購房業主，為了孩子將來能就近入讀人大附而選擇最終買單。李明回憶稱，人大附中落戶亦莊河西區的消息落地，更加刺激到了諸多購房者的買房熱情，像他一樣為了自家孩子籌謀日后上個好學校的業主，不在少數。

根據業主方面提供的宣傳海報，和悅華錦項目打出了“學府為鄰人大附一路之隔”“亦莊學府旁低密純洋房”等宣傳口號。另有企業官方搜狐號內容顯示，項目公司曾于2019年5月7日通過官方賬號發布了涉及學區宣傳的內容，其中包括“人大附中一路之隔的底蘊學府型社區”。

不過李明稱，業主同開發商簽署的合同中，并未就“買房就能入讀人大附”作出約定，至于業主后續能否實現家中幼兒順利入讀人大附，還要等最終的劃片結果落地才能見分曉。

聯合開發后遺癥

諸多業主認為，現在的局面就是項目開發商不作為，3家互相踢皮球，導致整改推進緩慢。

資料顯示，和悅華錦項目所處地塊為亦莊開發區河西區X94R1地塊，2017年10月11日，3家房企組成的聯合體以62.9億元加自持2%將該地塊收入囊中，溢價率35.6%。項目開發商——北京博睿宏業房地產開發有限公司，即為3家房企于2018年1月成立的合資企業。

“聯合體拿地、合資開發，不能只管蓋房賺錢，依約交付的責任與義務。我們目前能找的就只有物業公司。”李明直言，自被告知收房以來，業主與開發商方面的溝通存在“斷層”，一直未能同步，缺少一個正式的對話渠道。

“而這個溝通的窗口，開發商一直沒有向我們開啟。”李明表示，關于項目整改的信息都是業主們通過各方打探及協調拼湊出來的。直到現在，業主們除了找物業公司反饋問題以及催問整改進展外，開發商這邊一直沒有派出代表出面回應。

“對于收房過程中發現的問題我們通過多種渠道反饋給開發商，但均未得到妥善解決。我們非常擔心，如果現在收房，目前存在的這些問題得不到解決，近900戶業主的利益被開發商無視和損害。”李明及大部分業主認為，基于聯合體拿地及開發項目的復雜性，希望3家開發商盡快厘清各自責任，給業主們一個說法。

據了解，近年來，面對土地底價的高漲、開發風險的提升和利潤空間的減少，單一房企憑借一己之力拿到心儀土地的難度有所增加，進而北京市場上演變出了“房企+房企”抑或是“知名房企+險資企業”等強強聯合拿地的現象。

據億翰智庫相關研報，聯合體協同開發的聯合開發模式，總的來看分為三點：一是(房企聯合)在合作雙方拿到土地之后，根據事前確定的股權比例成立相應的項目公司，并根據出資情況分別派駐負責人員，雙方共同操盤;二是(房企+險資聯合)由其中的房企來進行操盤，其余合作方(多為險資、銀行或投資機構)僅扮演財務投資角色;三是(小股操盤)在這種模式中，一方操盤不并表，但另一方并表不操盤。

不過，在緩解資金壓力、風險分攤、增加競爭力、降低成本的優勢之外，聯合體拿地也同樣有著與之對應的劣勢。有分析指出，在聯合體拿地后的操作流程中，因為有多方參與，會出現更多的不確定性。比如，開發企業各自心理預期、產品定位、成本控制能力以及管控程序等都不盡相同，會存在“拆伙”的風險;此外，在項目出現爭議時，各方間也容易出現推諉扯皮的問題。

就業主反映的“延期交房、避談賠付”“交付品質減配、貨不對板”等問題，北京商報記者向和悅華錦項目聯合體各方尋求采訪，但截至記者發稿，未有回復。

·律師觀點·

Q：“虛假宣傳”的責任是如何界定的？

A：核心看是否作出具體承諾且影響價格。

北京市京師律師事務所高級合伙人劉松濤律師、實習律師張偲然表示，以學區房為例，如學區作為公開信息，可以被公眾查詢，僅有開發商宣傳實際不足以使消費者陷入錯誤，并基于該錯誤訂立合同，這一信息不會對房屋價格有重大影響，則法院不會以此為理由支持要求開發商承擔責任的主張。但如學區房以具體確定作為允諾，甚至納入合同條款，并對房屋價格有重大影響，最后房屋沒有實現這些允諾，則開發商應承擔違約責任。

A：確有證據證明開發商構成虛假宣傳的，開發商須承擔虛假宣傳的違約責任。

北京盈科(上海)律師事務所全球合伙人郭韌律師表示，虛假宣傳屬于違約行為，應依法承擔相應的違約責任。根據《民法典》第五百七十七條之規定，當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。

因此，確有證據證明開發商構成虛假宣傳的，購房者可要求開發商承擔虛假宣傳的違約責任，支付相應的違約金。若開發商虛假宣傳，故意告知購房者虛假情況或者故意隱瞞真實情況導致購房者作出錯誤意思表示構成欺詐的，購房者則有權向人民法院請求撤銷合同，并要求開發商承擔締約過失責任。

(盧揚 榮蕾)