地段優越配套待改善 頭部房企集結王四營值不值7萬+

近日，北京市2022年度建設用地供應計劃發布引發熱議。新供地計劃發布的同時，去年出讓地塊的轉化情況也頗受關注，而位于朝陽區五環內、3宗地塊全部進入競報高標準商品住宅建設方案程序的王四營，在今年又迎來了新成員。

近日，記者實地探訪了“排排坐”的四個項目，共享區域資源、配套持續豐富的同時，幾家產品特色各異，為區域購房者提供了多樣化選擇。

頭部房企集結 王四營值不值7萬+

不久前剛剛結束的北京2022年首批集中供地中，王四營鄉土地一級開發項目一期1304-L04地塊成功出讓，“保利+金地”聯合體成為最終買家。

這是保利第二次進入王四營，上一次是去年聯合金地、華潤拿下1304-L01地塊，而綠發(原魯能)與“招商+五礦+城建”聯合體則在競高標準商品住宅建設方案程序中勝出，分別拿下1304-L02/L05地塊與1304-L03地塊，03地塊在開發中引入了融創，招商則在后期退出。

如今，保利·錦上、中綠東岳府、朝陽壹號3個項目一字排開，均已在開發建設中，且都將配建人才公寓;04地塊尚未有明確規劃方案，保利營銷人員透露，該地塊可能為保利·錦上二期，記者在地圖軟件上搜索，已經能夠看到相關標注。

伴隨幾個項目入市，王四營已經全面開啟7萬+時代，而在地塊拍出后，關于“王四營值不值7萬+”的討論便一直存在。

從位置來看，王四營位于朝陽區東南四環到五環之間，地塊附近的7號線焦化廠站可直通廣渠門、雙井、北京西站等核心區域，同時，焦化廠站往西3站直連歡樂谷景區，向東9站可到達北京環球度假區。這樣的區位與交通條件，為王四營鄉提供了承接CBD區域人才外溢的優勢。

然而，近兩年王四營區域內新建住宅多為保障房，二手房價約為45000元/平方米，且入市年份已經接近十年。此外，朝陽區東四環近年來宅地供應較少，在雙井、國貿等區域工作的置業者，大多選擇附近房齡較大的住宅，或在豐臺、亦莊、通州等區域購置改善型住房?？梢哉f，王四營幾個項目的推出，一定程度上填補了朝陽區南部改善樓盤的供應空白。

按照朝陽區“十四五”規劃，王四營處于中關村朝陽園垡頭中心區核心位置，而中關村朝陽園垡頭中心區是朝陽區未來15年(2035年前)重點發展的五個功能區之一。合碩機構首席分析師郭毅曾表示：“王四營集齊了地鐵、學校、醫院和商業，非常適合在CBD、地鐵7號線周邊工作或者在大望路附近居住十年以上的購房者改善升級。”

當然，也有人認為購買王四營不如增加部分預算考慮其他熱門區域，或者向外一步考慮豆各莊，其理由主要是王四營區域界面較之其他熱門板塊有差距，且當前配套相對簡單。

區域界面待改善 配套持續落地

記者由焦化廠地鐵站出站，發現周邊已被塔吊包圍，施工車輛往來不斷。地鐵站北側不到500米，便是3宗正在施工的地塊和新拍出的04地塊，地鐵站南側垡頭地區焦化廠剩余地塊保障房項目也在建設中。

從地鐵出站口可以一眼望到中國尊，另一側則能看到原來的焦化廠，根據規劃，此處將建設成為北京東部工業遺址文化園區，北京市保障房中心相關負責人曾透露，該園區未來可媲美甚至超越“798”。

不過，當前配套難以匹配地段優勢也是事實。交通方面，目前周邊道路仍未正式開發，地塊北側有一條位于大柳樹排水溝畔的主路。一名現場營銷人員告訴記者，未來這里將擴建為雙向6車道主路，排水溝也有改造為水岸景觀的規劃。

生活配套方面，記者了解到，01地塊附近有一家農貿市場，約一公里范圍內有朝悅百惠購物中心等。上述營銷人員透露，附近將有一座6萬㎡商業項目今年6月份對外開放，排水溝北側的汽配城將改建為33萬㎡的綜合商業體，今年6月份可能會啟動搬遷。

伴隨地塊開發，周邊配套也在逐漸落地。去年12月13日，朝陽區政府與“海淀六小強”之一的北京市十一學校舉行合作辦學簽約儀式，雙方將在王四營打造一所九年一貫制公辦學校和一所科學特色的全日制公辦高中校。其中九年一貫制學校擇址地塊附近，與朝陽壹號僅一路之隔。此外，根據規劃，中綠東岳府項目將配建一所幼兒園。

對于之前傳言的三甲醫院落地于此的消息，記者在地鐵站通往01地塊的路上注意到首都醫科大學附屬北京中醫醫院(垡頭)新院區的圍擋，但現場并未施工。

據了解，該地塊原定將用于首都醫科大學附屬北京中醫醫院新址建設。記者查詢資料發現，去年8月份垡頭街道在人民網領導留言板中回復網友提問稱：“該反映區域原為首都醫科大學附屬北京中醫醫院新址建設用地，后因地塊土地客觀條件等原因中止建設，該地塊未來使用、規劃尚未明確，垡頭街道目前也尚未收到上級單位對該地塊的最新規劃建設指示。”

現場銷售人員透露，未來該醫院新院址可能會在垡頭或豆各莊之間二選一。而保利·錦上項目內西南側將根據規劃建成養老設施與社區衛生服務中心。

瞄準改善市場 貨比三家哪一盤更“香”

王四營集中上新，幾個新盤均瞄準改善市場，配套差距不大，均價相同，自然會被購房人貨比三家，誰能在這場PK中多幾分勝算，關鍵還是看產品。

共享區域環境的前提下，社區內環境的差別會給購房人帶來不同感受。直觀來看，朝陽壹號項目規模最大，“這是我們的一個優勢，我們有足夠的空間實現想要的場景。”一位項目營銷人員提到。

根據公開信息，朝陽壹號將采用“大開放，小封閉”的規劃原則，打造一軸一路兩環的圍合式布局，園林設計則將全區景觀分為6個主題活動空間，供業主休息娛樂。

另外兩個項目園林也各有特色，保利·錦上將無錫寄暢園明式山水之意融于現代生活，打造寧靜樸雅的明式園林;中綠東岳府則在社區內打造約2.2萬㎡主題公園，以綠色低碳為特色，區分6個功能區。

瞄準改善市場，三家產品都以三居、四居為主，其中保利·錦上以114㎡三居、132㎡四居、155㎡四居為主，中綠東岳府主打建面約122㎡、142㎡、182㎡三居、四居，朝陽壹號面積段則集中在110-170㎡。

據了解，保利·錦上得房率略高于前兩家，約為74%-78%;中綠東岳府次之。不過，朝陽壹號2.95米的層高優勢更為明顯。

戶型設計方面，記者參觀了三個項目的部分樣板間，保利·錦上建面約114㎡三居全明設計、邊戶270°轉角飄窗等設計可圈可點;中綠東岳府則將陽臺設計作為宣傳亮點。

“高標準”下的新體驗 購房者是否買單

去年北京新入市項目中，“高標準”成為居住體驗升級的新熱點，中綠東岳府與朝陽壹號都將按照高標準商品住宅建設方案實施建設。

此前公布的方案顯示，中綠東岳府將全部建設超低能耗建筑。根據宣傳資料，項目將通過高效外保溫系統、無熱橋設計、優良的氣密性、被動式建筑門窗、高效熱回收新風系統等五大核心技術，打造恒溫、恒濕、恒氧、恒靜、恒潔的居住空間，提升居住的健康度和舒適感。

從低碳節能角度來看，超低能耗建筑能夠實現更好的環境效益，不過，受到墻體厚度影響，其得房率可能會稍低。

同時，超低能耗建筑為了實現更好的保溫性，窗墻比相對較小。而這一點恰恰是保利·錦上的優勢之一，據銷售人員介紹，保利·錦上窗墻比能夠達到0.41-0.45，在三個項目中更具優勢。

同樣實施高標準商品住宅建設方案的朝陽壹號將全面按照三星綠色建筑標準建設，健康建筑面積達到總面積的100 %。而在實際探訪中，營銷人員著重介紹了項目窗戶保溫降噪、地面施工工藝、智慧社區等優勢。

可以說，上述三個項目的落地，給區域居住市場帶來了更多樣的選擇。在3個樓盤加緊建設與銷售的同時，第四盤上新已經指日可待，探盤過程中記者了解到，幾個項目周邊仍有住宅用地規劃。

此外，今年1月份，同樣位于朝陽區東南四環-五環之間，與王四營相距不足5公里的十八里店地塊規劃圖已經公示，該地塊此前由“金隅+昆泰”聯合體競得，銷售指導價為7.5萬元/平方米。與上述地塊相鄰的2宗地塊此前被延期出讓，今年會否重新掛牌仍未可知。若這些地塊全部轉化入市，將為周邊置業者增加多個新選項，與王四營項目形成競爭。新盤入市之前哪家能夠搶收一波，新項目將如何創新以吸引購房者，區域界面改變之后王四營住宅市場又將迎來怎樣的變化，仍然值得期待。(記者 門庭婷)