連續多年成為全國兩會關注熱點 公攤面積為何會備受爭議

3月6日，全國政協委員洪洋提出建議稱：“在商品房銷售中附加公攤面積是普遍現象，最可怕的是公攤面積缺乏法律依據和制度約束。國家取消公攤面積，可以將實際的公攤面積成本核算到實用面積之中，讓老百姓明白付費，放心購房。”很快，“取消公攤面積”成為熱搜話題，并一度占領3月8日微博熱搜榜的榜首，引發廣泛關注。

實際上，“取消公攤面積”這一提法已經連續多年成為全國兩會關注熱點之一。那么，公攤面積為何會備受爭議，何時才會取消?物業費、取暖費等公攤面積所衍生的收費又該怎么處理?

很多第一次買房的人在買房時沒太注意，也不會研究公攤面積是多少。合同上雖然標注了房本兒面積和建筑面積，但還有一句話叫“會存在一定誤差，多退少補”。等你收房以后發現，好家伙，150多平方米的房子，實際建筑面積才110平方米，看看40平方米的公攤啊，比你主臥都大了。還有的開發商和物業把車棚、車庫、人防工程的地下室這種國家明文規定不計入公攤面積的場所給你算下來。更可怕的是，從來沒有哪一個專業機構在業主或第三方專業機構的監督下測量清楚每戶的公攤面積，哪一個業主測量清楚了自家房子的公攤面積?公攤面積看不見摸不著，但老百姓卻為他承擔了高額的費用。同時，公攤面積也會帶來更多的不合理收費。比如說你的物業費、取暖費往往是包含公攤面積收費的，可是這公攤出來的面積并不供暖啊!物業費呢?剛好反過來，這種應該算公攤的收費，卻按照業主的建筑面積收取，難道你們物業進業主的屋子里幫業主打掃衛生了嗎?最后，業主花錢買了公攤的面積呢?公攤面積所產生的收益呢?公共門廳、過道、電梯、地下室里面的廣告收入，物業和開發商為什么不給分配業主呀?

公攤面積如何設定

根據建設部的文件規定，公攤建筑面積是指整棟樓的產權人共同所有的該樓公用部分的建筑面積，具體包括各產權戶的電梯井等公用區域、為整棟樓服務的公共用房和管理用房的建筑面積，套與公共建筑之間的分隔墻以及外墻(包括山墻)以水平投影面積一半的建筑面積。對于哪些建筑面積應計入公攤面積，在我國建設部頒布的《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規則》中有具體的規定和標準。而從公攤率來說，目前國家還未有具體的標準出臺。一般來說，7層以下住宅公攤率為7%-12%;7-11層住宅公攤率為10%-20%;12-33層住宅公攤率為14%-24%。在合碩機構首席分析師郭毅看來，公攤系數并不是越小越好，如果公攤面積過小，會導致社區品質下調，包括樓道、會所、大堂等公共面積縮水，從而影響居住舒適度。

實際上，就高層住房來看，徹底取消公攤面積是不現實的。對于消費者來說，其所關心的重點在于，在實際執行過程中，開發商是如何設定公攤面積的，這其中是否存在“灰色空間”。對此，同策研究院研究總監宋紅衛表示：“目前針對公攤面積沒有統一的計量標準，因此，公攤的比例基本由開發商來控制，規劃部門審批即可。在當前的政策背景下，價格相同的兩個商品房項目，很有可能因為公攤面積的原因就差出一個房間。這也是為什么很多項目在銷售的時候都把得房率當作一個賣點。”

雖然國家對于公攤面積的劃入有具體的規定，但是在執行過程中，消費者對公攤面積的測量和計價仍然是一頭霧水。正如洪洋所述：“從來沒有哪一個專業機構在業主或第三方專業機構的監督下測量清楚每戶的公攤面積，也從來沒有哪一個業主測量清楚了自家房子的公攤面積。”

據了解，目前在實際交易中，重慶是按照套內面積來進行交易的。另外，也有部分城市在購房合同中執行套內面積計價。例如，北京很早就執行以套內建筑面積計價，早在2003年12月1日開始執行的《北京市城市房地產轉讓管理辦法》中明確，預售商品住宅實行以套內建筑面積計價，在2008年修訂時則進一步明確：新建商品房轉讓應當按照套內建筑面積計價。但是，目前具體在銷售環節和生活計費比如物業費征收方面，北京還是按照建筑面積來計算。

公攤面積衍生收費是否合理

除了公攤面積存在信息不對稱外，在交房之后，由公攤面積衍生而來的物業費、取暖費等支出也引發了很多爭議。“公攤面積還衍生出一系列不合理收費，如物業費、取暖費都是按公攤后的面積收費，在住宅壽命期，幾十年的積累又是一筆巨額的‘冤枉’支出;與此同時，業主卻并未享受到公攤面積的合法收益。”洪洋認為，“公攤面積既然攤給了業主，那公攤面積所產生的收益(廣告、車位、會所、超市等收益)也應當攤給業主。”

此外，洪洋表示：“住宅物業費按建筑面積收費不合理。物業公司服務的只是公共面積，而并不入戶服務，居民室內衛生和設施維修都由居民自己承擔費用，為什么物業收費要包含室內面積?而公攤面積并不供暖，但是多數小區采暖費按照建筑面積(包含公攤面積)收取，這樣的收費極不合理。”

對此，58安居客房產研究院研究總監陸騎麟表示：“目前全國幾乎所有城市都是按照建筑面積計算房屋產權面積，并且政府征收稅收、物業收費以及一些企業部門收費都是按照建筑面積這一標準進行計費的。”

陸騎麟建議：“政府在房屋買賣過程中征稅時，若是優先使用套內面積征稅，那么很多房屋的面積可能會降至90平方米以下，契稅就按1%的標準征收，從而減少購房者的支出;另外，在民生領域中，居民的取暖、物業收費可以緩步推進使用面積收費標準，比如先從新辦產權的商品住宅率先實行。”

而對于電梯轎廂、小區燈箱等占用公攤面積所產生的收益，郭毅認為：“此部分收益應當予以公示，并且在物業費收取中予以相應的減免。”中原地產資深分析師盧文曦表示：“計費標準的透明和優化是消費者關心的問題，比如不以建筑面積來征收取暖費、物業費等費用后，套內面積應如何征收，公用部分又應如何征收，采用怎樣的計價方式更合理、更透明，也都值得深思。”

何時才能取消“公攤面積”

綜上所述，買家不喜歡聯營有兩個主要原因：第一，感覺自己承擔了很多無辜房產面積的額外費用，比如物業費、稅費、購房費、取暖費等。公攤面積不屬于我自己的私人區域，承擔這些額外的費用感覺不劃算。第二，公攤面積是個蠢賬。你房產證上30平方米的公攤面積在哪里，誰也說不清。這就給了開發商更大的賺錢空間。如果一個小區有1000套房子，每套房子增加10平方米，那么整個小區可以多增加10000平方米的面積。如果住宅物業單價為1萬元，開發商可以通過不存在的1萬平方米面積多創造1億元收入。

購房者想取消公攤面積。他們真的能取消嗎?從現階段的聲音來看，公攤面積最終會取消，但是公攤面積的取消不是一朝一夕可以完成的，因為公攤制度在中國已經實行了25年，早已滲透到與房地產相關的方方面面。比如要取消公攤，那么小區公共面積的費用是誰的?如果公攤的費用由開發商承擔，后期交付后開發商能否繼續擁有公攤的處置權?這顯然不符合住房需求;另一方面，如果取消了公攤，原本1萬元的房價會不會迅速漲到1.4萬元的單價?這種波動引起的房價波動如何平息;比如物業費和各種稅費方面，原來是按照建筑面積計算的。取消公攤后，新的費用是直接適用于實際使用面積還是需要提高單價來部分補償?這是一系列需要改變的制度問題，還有很長的路要走。

不久前，住建部等相關部門公布了《關于38項建設規范》。其中，在一系列條款中，明確指出了住宅建筑的套內面積是否應當用于交易。這是第一次在其文件中明確提到使用套內區域交易。此后，房地產市場的買家和開發商都認為，取消公攤可能已經提上日程，在不久的將來，公攤面積將不復存在。

當然，也有業內專家指出，有關部門提出的“按套內面積”的要求，只是對建筑標注的意見征集，并不意味著“以后房產交易要扣除公攤面積”，與房產銷售等活動沒有直接關系。與人們關注的取暖費、稅費、物業費無關，即使取消公攤面積，也不太可能把錢退給已購房者。按照法律不及過往的基本原則，新制度改變不了過去制度下已經發生的事實。所以在過去公攤面積的制度下，開發商和物業公司因公攤收的錢，不能僅僅因為取消公攤就退回去。(宗 禾)