全國超40城調整房地產信貸政策 地產金融政策應“因城施策”

一段時間來，房地產金融政策變化備受關注。從年初開始，全國已有超過40個城市對房地產信貸政策進行調整，包括提高公積金貸款額度、降低首付比例等。3月1日晚，鄭州市政府發布18條穩房市政策，力度不可謂不大。

2022年以來，各地陸續采取措施，房地產金融微調頻頻。如春節前后，全國已經20多個城市上調住房公積金貸款額度;部分城市如山東菏澤、江西贛州，將首套房貸首付比例悄然降至20%，一些城市還對二套房貸首付比例進行調整。

不過，上述調整主要還是零星的局部的微調，且發生在三四線城市，調整的力度相對溫和，對全國影響較小。但近期有兩個方面的變化與上述調整不同，值得進一步關注：

一是保障性租賃住房貸款不納入房地產貸款集中度管理。2月8日，央行、銀保監會發出《關于保障性租賃住房有關貸款不納入房地產貸款集中度管理的通知》，明確保障性租賃住房項目有關貸款不納入房地產貸款集中度管理，鼓勵銀行業金融機構按照依法合規、風險可控、商業可持續的原則，加大對保障性租賃住房發展的支持力度。2月25日，銀保監會、住建部發布《關于銀行保險機構支持保障性租賃住房發展的指導意見》，要求銀行和保險機構充分發揮優勢，加大保障性租賃住房金融支持力度;支持銀行業金融機構發行金融債券，拓寬支持保障性租賃住房的資金來源。

二是鄭州市政府率先對房地產政策進行全面調整。鄭州市政府3月1日發布的《關于促進房地產業良性循環和健康發展的通知》，共涉及5部分18條內容，包括支持合理住房需求、改善住房市場供給、加大信貸融資支持、推進安置房建設和轉化、優化房地產市場環境等內容，打響了二線城市地產政策全面調整的“第一槍”。涉及房地產金融部分，對公方面要求加大房地產企業開發貸款、并購貸款支持，緩解市場主體資金鏈運行壓力;對私方面，主要是改變房貸“認房又認貸”限制，下調貸款利率。地方政府擬在新增財政存款、基金賬戶等方面，對金融機構予以優先支持。

金融是房地產市場的血脈。過去一段時間，在房地產高速發展之下，大量金融資源流向房地產市場，既推高了宏觀杠桿率、積聚了金融風險，也擠壓了對其他行業和小微企業的服務。將房地產金融政策作為房地產調控的重要手段，降低房地產金融化、泡沫化，是必要且重要的。不過，房地產金融政策調整應循序漸進，有計劃、分步驟地實施，盡量減少對市場的沖擊和影響。

住房信貸政策應繼續實施差別化的住房信貸政策，合理把握信貸投放，優先滿足自住型和改善型購房需求，抑制投資性、投機性購房需求。總之，住房信貸應堅持“因城施策”“一城一策”，既滿足居民合理購房需求，又有助于防范風險、抑制泡沫。(董希淼)