超10城下調首付比例 頻頻利好下樓市出現回暖信號

3月伊始，穩樓市政策再度“出新”，鄭州市政府網站發布《鄭州市人民政府辦公廳關于促進房地產業良性循環和健康發展的通知》，涉及19條房地產新政，其中包括“引導在鄭金融機構加大個人住房按揭貸款投放，下調住房貸款利率”等內容。

去年年底以來，住房貸款政策逐漸放松，特別是近期超10座城市下調首付比例，同時多地下調房貸利率。業內認為貸款政策放松能夠緩解購房壓力，對房地產市場健康穩定發展起到積極作用，但市場回暖程度還需看整體政策調整力度。

超10城下調首付比例 對改善性購房者利好較大

在這一輪首付比例調整中，菏澤是打響頭一槍的城市。根據銀行下發的通知，菏澤市名下無住房且無個人住房貸款記錄的購房者，首付比降至最低20%，對名下無住房有個人住房貸款記錄且已結清或實際擁有1套住房但無貸款記錄的居民家庭，申請貸款購買普通住房的，首付比例可以執行25%;對名下實際擁有1套且存在相應購房貸款記錄的居民家庭，申請貸款購買普通住房的，首付比例可以執行30%。

菏澤之后，多城市陸續跟進，據統計，2月以來已有超過10座城市下調公積金貸款或商業貸款首付比例。其中廣西南寧、山西晉中、四川自貢等地宣布下調公積金貸款首付比例，重慶、江西贛州、江蘇南通、廣東佛山等城市則對商貸首付比例作出調整。

對此，業內人士認為其在一定程度上釋放了樓市政策松動的信號。“首付比例下調，客觀上為房貸市場創造了更為寬松的環境，對于后續促進房地產市場穩定健康發展具有積極的作用。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示。

同時，他補充道：“本輪調整對于市場交易，特別是改善性購房需求的影響較大。”根據以往的房貸政策，有改善需求的購房者往往迫于首付比例高的壓力而放棄購房計劃，而在本輪調整中，多地對改善性購房貸款比例作出了新規定。例如：廣西南寧二套房公積金貸款首付比例最低可執行30%;山西晉中規定購買第二套住房申請公積金貸款的，首付比例不低于20%。

業內認為信號價值大于實質 輔以利率下調效果或更明顯

對于此番調整對市場的影響程度，億翰智庫分析認為，其信號價值大于實質。“雖然菏澤、重慶、贛州等城市降低商業貸款首付比例，但是考慮到城市基本面和房地產市場的現狀，我們認為限貸的放寬對當地房地產市場有促進作用，但影響有限。”

其作出上述判斷的依據主要有兩方面，一方面是低能級城市“鶴崗化”現象嚴重，受制于當地居民收入水平、人口外流、城市本身無限購政策等因素影響，實際購房需求增量有限;另一方面，多座城市在宣布下調首付比例的同時，也提出了相關的購房人資質要求。以菏澤為例，四大銀行放寬限貸針對的更多是信用良好的購房群體。

“下調首付比例會促進房地產市場的成交量，但幅度不會太大。” 北京市房地產法學會副會長兼秘書長、首都經濟貿易大學趙秀池教授也作出類似判斷，在她看來，首付比例調低在短期內有利于購房人買房，但后期的還款壓力還是很大的，“輔之以降低利率，效果將更為明顯。”

可以看到，目前上海、深圳、杭州、廣州、長沙等熱門城市已經對房貸利率作出調整，部分城市首套房貸利率已降低至5%以下。

另外，伴隨更多城市下調首付比例，“熱門城市會否跟進”也成為行業討論的熱點。對此，業內人士認為，一線城市及強二線城市房地產市場較為穩定且去庫存壓力不大，跟進的可能性不大。

目前來看，盡管重慶、佛山等新一線城市或二線城市有所動作，但本輪降低首付比例的城市以三四線城市為主。“降低首付的往往是非限購區域，同時是局部市場，當前非限購區域政策更容易松動，而整體政策放松需要一個過程。”嚴躍進表示。

不過趙秀池指出，熱點城市也應該采取差異化政策，尤其是對于剛需應該有所傾斜。“一二線城市房價本身就較高，首付款比例較高，是影響購房人住房夢實現的一個重要因素。”她說。

頻頻利好下市場出現回暖信號 “穩”字仍將是樓市主基調

首付比例下調之外，事實上，經歷了一段時間的“收緊”之后，去年年底以來房地產行業政策已經出現“松綁”跡象，穩樓市信號及政策層出不窮。

先是2021年中央經濟工作會議提出，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，因城施策促進房地產業良性循環和健康發展;隨后，在“2021-2022中國經濟年會”上，國家發展改革委副主任兼國家統計局局長寧吉喆表示“房地產是支柱產業，住房更是居民的消費”;2月24日，國新辦舉行的新聞發布會上，住房和城鄉建設部部長王蒙徽在介紹今年重點工作時，將“保持房地產市場平穩運行”放在了第一條。

與此同時，金融端也傳來利好信號。2022年中國人民銀行工作會議提出，穩妥實施好房地產金融審慎管理制度，更好滿足購房者合理住房需求，促進房地產業良性循環和健康發展。

具體到城市層面，中原地產研究院2月中旬的統計數據顯示，2022開年一個半月時間里，便有接近40座城市出臺穩樓市政策。

頻頻利好能為樓市帶來幾分暖意？

從成交來看，克而瑞統計數據顯示，2月份29個重點城市新建商品住宅整體成交1077萬平方米，環比下降32%，同比下降36%，同環比降幅較上月有所收窄。

二手房方面，貝殼研究院數據顯示，2月份50城二手房成交量環比增長約4%。貝殼研究院認為，考慮春節假期及自然天數較少，2月市場修復力度明顯，特別是節后成交量快速回升，2月7日至月底貝殼50城二手房日均成交較1月日均水平增長約40%，略超過去年12月日均水平約10%。

從價格來看，中指研究院調查數據顯示，今年2月份百城新建住宅平均價格為16184元/平方米，新房價格結束三連跌態勢，環比上漲0.03%;百城二手住宅價格結束四連跌態勢，環比上漲0.14%。

一線工作人員對市場的感知更為敏銳，某中介門店經紀人告訴記者：“這段時間想買房的人明顯多了，外網咨詢一天有四五組，能出來看房子的一天也有兩三組，店里的情況明顯好了很多。”

基于目前的政策走向與市場形勢，業內普遍認為，樓市已經開始釋放回暖信號，國盛證券在報告中預測，新房及二手房市場有望在二季度開始低位企穩逐漸回暖，回暖力度還需看政策的寬松程度。

不過需注意到，在房住不炒的基調下， “穩”字仍是樓市調控的主旨。中國銀行保險監督管理委員會主席郭樹清近日強調，不希望房地產價格調整得太劇烈，還是要平穩地轉換。住房和城鄉建設部副部長倪虹也曾表示：“今年將毫不動搖堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，不把房地產作為短期刺激經濟的工具和手段，保持調控政策連續性穩定性，增強調控政策協調性精準性，繼續穩妥實施房地產長效機制。”(記者 門庭婷)