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南京開發商推出“西瓜換房” 助農還是變相降價？

2022-07-01 09:57:23來源：城市金融報  

近期，房企們在小麥、大蒜換房之后，又出了“西瓜換房”，“水蜜桃換房”。

河南兩家開發商推出“小麥換房”、“大蒜換房”被叫停后，南京一家開發商又推出“西瓜換房”，引發關注。6月28日，南京新城控股的新城·云漾濱江項目推出“西瓜換房，最高抵10萬元”活動，以10元一斤的價格沖抵房款。對于“西瓜換房”活動，不少網友感嘆“高、實在是高”。

那么，房企頻頻花式促銷，是助農還是變相降價?專家對此舉怎么看?

房企頻頻花式促銷

近日，開發商打折賣房花招百出。

以河南房企建業地產為例，其位于河南省商丘市及開封市的兩個項目分別推出“小麥換房”和“大蒜換房”活動。其中，位于河南省商丘市民權縣的建業河畔洋房推出“小麥換房”活動，活動內容為“2元/斤抵首付，最高可抵16萬房款”。按照原來的活動起止時間，“小麥換房”活動為6月20日至7月10日，最高可抵扣8萬斤小麥，可抵房款16萬元。

不過，“小麥換房”活動推出后已被叫停。售樓處工作人員表示，“小麥換房活動已于6月22日結束，可關注后續活動。”

稍早前，建業地產位于河南省開封市杞縣的建業城也推出了類似的活動。微信號“杞縣建業城”消息顯示，建業城推出“5元/斤大蒜換房”。建業城銷售人員表示，活動自5月22日起就已開始，截止時間是6月25日，因為大蒜是一個季節性的產物，要趕在7月入庫，不然容易發芽。據國際大蒜貿易網公布的價格，杞縣產區大蒜的價格約為1.75元/斤。相較于建業打出的“5元/斤”的活動，便宜不少。

對此，上述建業城銷售人員稱，5月22日正好是建業30周年，因此推出了愛心助農活動。活動推出后很受歡迎，據其統計，活動開展1個月已接到近3000個咨詢電話，樓盤到訪量800余組，共計成交近40套房源，其中一天成交了4套，大蒜一共收了90萬斤的樣子。

近日，由弘陽集團與無錫本土房企華晟集團聯合開發的無錫陽山悅陽九璽推出水蜜桃抵房款活動，單價18.88元/斤，最高可抵188888元。悅陽九璽目前在售為建面約128平方米的毛坯房，均價1.5萬-1.6萬元/平方米。與新城云漾濱江類似，該項目銷售人員表示，這是一種推動陽山地緣客戶買房的營銷手段，只要桃農在項目購房，就可以用桃子抵扣房款，開發商會高價收購水蜜桃。活動會持續到8月31日，這兩天已經有人陸續前來咨詢，但因為剛剛推出，還沒有實際成交。

花式營銷背后

據克而瑞地產研究表示，2022年上半年，中國房地產市場整體延續了去年以來的下行壓力。市場信心不足、疊加部分城市疫情反復，市場整體的供求和成交都沒有明顯轉暖的跡象。百強房企業績表現相對低迷，遠不及近年同期。

推出如此另類營銷活動背后是新城控股下滑的銷售業績。

據了解，今年前5個月新城控股合同銷售金額及累計銷售面積均同比下滑40%左右，在此情況下，新城控股也首次未公開年度業績目標。不過即使未公開，按去年的業績目標來計算新城控股也未必能達到，而銷售額的下滑也直接使新城控股償債資金減少，只能通過自有資金及發債融資來償還，但發債融資畢竟也是負債，新城控股后期仍需面臨銷售額下滑困境。

在業內人士看來，采用瓜果蔬菜抵首付的促銷活動主要目的還是加速去庫存，加強銷售回款。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，無論是小麥換房、大蒜換房還是西瓜換房，本質上是想挖掘農民的購買潛力，通過糧食瓜果換房來降低購房成本，激發合理的住房消費需求。

一名房企研究人士指出，開發商用實物抵房款的營銷手段，在鄉鎮或城市遠郊地區是有效的。分布于鄉鎮或者村里的鄉鎮客群，是一個進城群體。縣城鄉鎮居民一般都是熟人，依賴口碑營銷，老帶新方式提升收割效率，可能十幾個村，或者一個鄉鎮里面所有村在一個樓盤里總共能成交幾百套，這種呈點狀分布的鄉鎮客群，以接地氣的營銷方式來拉動營銷會有效。很顯然，這樣的營銷手段并不適用于大城市里市區樓盤。

專家：防范營銷噱頭和隨意降價

諸葛找房數據研究中心首席分析師王小嬙也指出，促銷手段也不是不可取，河南省作為農業大省，房市和農業的結合不僅利好農民改善住房環境，還有利于房企去庫存。不過，目前市場上也有聲音指出，部分地區對于房地產降價促銷是有限制的，房企花式促銷可能是為了繞過這些限制。

同時，這個做法也隱藏著一定的風險。一是與限價政策沖突的風險，這種拐著彎的降價一旦不符合地方政府的利益，就很可能引發干預，進而引起與客戶的法律糾紛。二是從客戶的角度看，通過給小麥、大蒜、西瓜虛高定價這種間接方法不僅是間接降房價，也是間接降低了首付比例，有規避信貸政策的嫌疑，相當于提高了杠桿，增加了購房者的潛在風險。

對此，嚴躍進提到，愛心助農是好事，但如果房企打著愛心助農的旗號變相逃過監管政策，這樣的做法就不可取。小麥屬于農業大省的重要生產物資，相關農戶的種植規模大，所以借此做一波“小麥換房”的營銷活動，比較符合當地農戶的收入情況和購房需求。而西瓜屬于季節性水果，農戶種植的規模即便大，也可能是局限于個別農戶，因此能夠捕獲多少瓜農來購房，需要打個疑問。目前有些房企借一些營銷，出現了變相回避限價的做法，這是當前各地在營銷市場過程中需要注意的風險和問題。

經過十幾年的發展后，房地產市場已進入了非常特殊的階段，地方政府、開發商、消費者各有訴求，利益并不一致，某種意義上看，“西瓜換房”是這種特殊環境下的必然產物。從保持行業持續健康發展看，開發商要少玩些噱頭，少打些擦邊球，政策面要適當放開企業的定價自主權，少鼓勵上杠桿。堅持房住不炒，提高市場化程度，規范發展，才是多贏之舉。

責任編輯：hnmd003

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