冰墩墩生產(chǎn)商元隆雅圖耗資3億在上海買房，半年扣非凈利不足260萬

“是不是公司偷偷賺大錢了？都敢?guī)變|幾億地買房了。”在官宣買樓之后，冰墩墩生產(chǎn)商元隆雅圖的股吧里炸開了鍋。

近日，元隆雅圖公布，擬與上海海升環(huán)盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽署銷售框架協(xié)議，以將近3.07億元的總價購買位于上海普陀區(qū)中海中心E座6-9F的商品房及車位，其中，商品房面積約7459.44平方米，車位共計20個。

(資料圖片僅供參考)

上半年扣非歸母凈利潤最高預(yù)跌99.94%、半年或?qū)⒅毁?0萬元的元隆雅圖，沒有打算全部動用在手資金。公告稱，此次購買房產(chǎn)的資金來源是公司向特定對象發(fā)行股票所募集的資金及部分公司自有資金。

元隆雅圖在7月5日公布的《向特定對象發(fā)行股票募集說明書（注冊稿）》顯示，公司計劃向不超過35名特定對象發(fā)行大約6695.13萬股股票，募集不超過8.96億元的資金，而所募資金在扣除發(fā)行費用后將全部用于5大項目，包括創(chuàng)意設(shè)計能力提升建設(shè)項目、數(shù)字營銷業(yè)務(wù)系統(tǒng)建設(shè)項目、一體化信息系統(tǒng)平臺研發(fā)升級建設(shè)項目、智能倉儲中心建設(shè)項目，以及補充流動資金和償還銀行借款。

盡管企業(yè)出手洽購房產(chǎn)資產(chǎn)是近兩年的趨勢，但業(yè)績和股價大幅下滑的元隆雅圖卻讓投資者頗有微詞。“這個定增方案是為了買房子，還不花一分錢”，一名投資者質(zhì)疑道。

定增募資上海買房

實際上，擴展華東地區(qū)的業(yè)務(wù)是元隆雅圖定增的目的。元隆雅圖在《說明書》中表示，華東地區(qū)擁有我國經(jīng)濟最為發(fā)達的幾個區(qū)域經(jīng)濟體，具備市場容量大、文化包容性強、潛在客戶眾多、發(fā)展活力旺盛等特征，而目前公司在華東地區(qū)的區(qū)域市場開拓和服務(wù)能力有限，“本次發(fā)行擬布局華東地區(qū)業(yè)務(wù)發(fā)展，加大禮贈品創(chuàng)意設(shè)計、數(shù)字化平臺建設(shè)方面的投入，挖掘華東地區(qū)客戶，推動區(qū)域業(yè)務(wù)發(fā)展”。

在《說明書》對募投項目之一“創(chuàng)意設(shè)計能力提升建設(shè)項目”的描述中，元隆雅圖稱，該項目擬在上海購置場地，組建業(yè)務(wù)及創(chuàng)意設(shè)計團隊，建設(shè)完成后定員240人，而目前公司的創(chuàng)意設(shè)計團隊主要分布在北京。

該項目的建設(shè)期為3年，總投資將近5.1億元，約有3.98億元將使用定增所募資金，其中，用于房產(chǎn)購置的費用合計1.8億元。時代財經(jīng)留意到，元隆雅圖用于擴展信息流廣告業(yè)務(wù)的“數(shù)字營銷業(yè)務(wù)系統(tǒng)建設(shè)項目”，也提到了1.35億元的房產(chǎn)購置費用，但沒有計劃使用定增所募資金。

在購房公告中，元隆雅圖再次強調(diào)了購房與定增的關(guān)系，稱公司未來將在華東地區(qū)業(yè)務(wù)重點布局和市場開拓戰(zhàn)略，而購房的目的是為了“提升客戶服務(wù)質(zhì)量，進一步增強創(chuàng)意設(shè)計能力及IP產(chǎn)品的開發(fā)能力，整合升級公司數(shù)字營銷業(yè)務(wù)系統(tǒng)，順利實施公司向特定對象發(fā)行股票方案所述的募投項目”。

不過，身為2022年北京冬奧會特許商品生產(chǎn)商、零售商的元隆雅圖，在失去了“冰墩墩”加持后業(yè)績和股價大幅下滑。

今年上半年，元隆雅圖的歸母凈利潤預(yù)計同比減少97.13%-95.7%至500萬元-750萬元，扣非歸母凈利潤同比下跌99.94%-98.48%至10萬元-260萬元。公司解釋稱2023年上半年公司特許產(chǎn)品收入較少，成都大運會和杭州亞運會特許產(chǎn)品的銷售高峰預(yù)計在下半年開始。因此，冬奧會開幕帶來2022年上半年較高的業(yè)績基數(shù)是2023年上半年公司業(yè)績同比大幅下滑的主要原因。

與此同時，元隆雅圖的股價持續(xù)走低，8月2日報收16.22元/股，相比去年2月的最高股價31.9元/股已跌去將近一半。

針對外界的諸多疑問，時代財經(jīng)致電元隆雅圖投資者關(guān)系部，但截止發(fā)稿時，未能成功取得聯(lián)系。

企業(yè)熱衷買樓自用

值得一提的是，近兩年，房地產(chǎn)大宗交易市場相對平淡，但自用買家的購買需求卻更為活躍，而交易標的主要位于一線城市，其中尤以寫字樓最受自用買家青睞。去年，便有奈雪的茶、九毛九、中國人壽、鄂爾多斯等知名公司陸續(xù)出手洽購，引發(fā)市場關(guān)注。而從今年的市場表現(xiàn)來看，自用買家顯然還未打算停下它們“買買買”的腳步。

元隆雅圖沒有在公告中明確所購房產(chǎn)的物業(yè)類型，僅稱標的資產(chǎn)為中海中心E座6-9F的“商品房及車位”。不過，根據(jù)賣家上海海升環(huán)盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司旗下公眾號，中海中心是大型綜合體項目中海真如境的6棟辦公樓。其中，中海中心E座為可售資產(chǎn)，包含地上15層和底下2層，地上建筑面積合計2.42萬平方米，一共擁有142個車位。

除了元隆雅圖，被譽為人力資源服務(wù)第一股的外服控股也在今年3月公布將以13.43億元的總價，購買位于上海市黃浦區(qū)綠地外灘中心T3棟的5層辦公樓及45個車位，會展龍頭蘭生股份同在3月公布以5.61億元購買同一樓棟的2層辦公樓及35個車位。

與此同時，銀行也在關(guān)注大宗交易市場。浙商銀行在6月發(fā)布公告稱，計劃出資23.34億元購置深圳中洲濱海商業(yè)中心西塔（1棟A座）第1-21層作為營業(yè)辦公用房使用，而去年3月，浙商銀行已先行耗資30.3億元購入上海市浦東新區(qū)的綠地創(chuàng)驛大廈A塔樓。

戴德梁行的數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，北京、廣州和深圳的大宗交易金額出現(xiàn)不同幅度的增長，分別錄得231億元、132億元和150億元的成交，而身為中國最大的大宗交易市場，上海則同比減少了33.4億元至358.6億元。而高力國際的數(shù)據(jù)則顯示，上半年，中國主要城市（北京、上海、廣州、深圳、西安和成都）一共錄得92筆大宗交易，總交易金額將近865億元，同比增加31.06%。

盡管整體來看，多個城市的大宗交易市場同比有所回暖，但相較2021年或更早的年份，這樣的市場表現(xiàn)并不突出。不過，多家機構(gòu)均指出，自用型買家在相對平淡的市場中表現(xiàn)活躍。

以上海市場為例，根據(jù)戴德梁行統(tǒng)計，按照成交金額計算，自用型買家占比為41%，而去年全年為35%，投資型買家占比為59%，而去年全年為65%，該機構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，上半年總成交金額中，辦公或研發(fā)辦公類型物業(yè)占比約61.2%，達到219.6億元。

而在高力國際“寫字樓大宗交易”項下的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，上半年，上海一共成交246億元，不乏內(nèi)外資投資型買家，其中，企業(yè)買家完成的交易金額為120億元，主要以國企或政府平臺公司及能源行業(yè)為主導。

高力國際中國區(qū)資本市場及投資服務(wù)副董事總經(jīng)理楊清告訴時代財經(jīng)，目前上海的寫字樓大宗交易市場以自用型買家和非傳統(tǒng)的投資機構(gòu)為主，“（傳統(tǒng)的）投資機構(gòu)對上海寫字樓市場現(xiàn)在非常謹慎，因為供應(yīng)量比較大，租金也有下滑的趨勢，賣方也有出售的壓力，這種情況下出售的價格就會調(diào)整，所以其實現(xiàn)在是一個比較好的（購買）時點”。

賣方的出售壓力只是推動寫字樓大宗交易成交的其中一個因素，“除了開發(fā)商需要處置資產(chǎn)，也有一些投資機構(gòu)投資期到了，它們要退出”，楊清預(yù)計，下半年市場上仍有寫字樓大宗交易的出現(xiàn)，“自用型買家和非傳統(tǒng)的投資機構(gòu)還是非常積極地在上海尋找辦公樓標的，當然（能否成交）還是取決于標的的性價比”。