忘掉碧桂園！萬科突然宣布！！

01

天雷滾滾，一個接一個。這幾天地產圈又一次炸鍋了。

先是碧桂園突然宣布，她們連利息都付不起了，更別提本金。等于她們只差沒直接說宣布躺平。。

(資料圖片僅供參考)

隨后更具體的內幕消息這幾天，一個接一個的爆出。

包括碧桂園爆出更具體的數字，僅僅今年上半年就預計巨虧 450-550 億。

然后深夜，恒大也跟著碧桂園又放出重磅地雷。

恒大突然宣布放出恒大地產集團 2022 年的審計報告！

根據這份 2022 年恒大的財報數據顯示，恒大地產 2022 年度的凈虧損人民幣 527.20 億元！

也就是說去年虧損 527 億！

同時更勁爆的是后面的一份數據：

數據顯示，截至 2022 年 12 月 31 日，恒大地產流動負債合計人民幣 16,787.47 億元，而公司的貨幣資金（包括現金及現金等價物和受限資金）總額為人民幣 91.73 億元。

公司總負債 18,338.19 億元，總資產 14,685.57 億元，已資不抵債。

這一紙公告，直接深夜炸醒了無數人。

原先大家都以為像恒大，碧桂園這樣巨大的地產開發商，起碼手里儲備了那么多的土地。

就算慢慢賣，慢慢還，總有一天能等到出頭之日。

沒想到，以前的那些華麗的說法，都是騙人的！原來恒大地產真正的本來面目是恒大地產公司總負債 18,338.19 億元，總資產 14,685.57 億元，已嚴重資不抵債！！

原本大家都覺得她們手里那么多儲備的土地，肯定很值錢。沒想到竟然縮水成這一點了。。竟然連最值錢的地產業務，都還差不多凈負債 4000 億！！

如果再加上其它的恒大業務，造車業務等等。恒大的窟窿等于是越高越大。

恒大如此，碧桂園的儲備土地或許就更加要打折扣了。

因為眾所周知，碧桂園的土地儲備，很多都是小城市，小縣城的。三四線，五六線等等小城市的土地。。

這些土地，相比較一線，二線城市的土地儲備，肯定更難賣出去。

02

當然，除了恒大，碧桂園這幾天陸續爆出的大雷之外，其實曾經的房企龍頭，萬科也出了一件大事。

地產圈曾經的三巨頭，碧桂園，恒大，萬科，其實這幾天都在地產圈刷屏了，只不過你們很多人只看到了碧桂園，恒大。

你們知道萬科，為啥在地產圈刷屏了嗎？？

因為，萬科活下來了！！而且在碧桂園宣布暴雷后的第二天，直接出手幾十億，在北京拍地！

你們知道上一次萬科在北京拍地是啥時候嗎？？？

2018 年，4 年半以前了。。

我今天為什么寫這個文章？？！

因為很多人根本不懂，包括很多地產的從業者也這幾天都在問，為什么同樣是前三的巨無霸。為什么恒大碧桂園突然就暴雷了，為什么萬科卻沒有倒下？

反而，再現在很多民企房企沒錢的時候，逆勢出手，突然能拿出這么多的錢，開始重返北京，敢大舉在北京拍地。難道萬科就不怕自己也暴雷，也倒下嗎？

因為，杠桿！！十倍百倍的杠桿！你們局外人根本不知道恒大跟碧桂園這幾年加了多少倍的杠桿。。

多說無益，我給你們看幾個數字吧：

1，地產圈的老人都知道，以前的很多年里，萬科都是地產的龍頭，是無可爭議的老大。

但是，萬科突然在 2018 年 " 躲起來 " 了。。

你們還記得 2018 年那一年轟動全國的 " 活下去 " 這條新聞嗎？？

2018 年，那一年全國的樓市超級火熱！

基本上，無論是一線城市，還是二線城市，還是小縣城，房價都在漲！！

但，就在這個時候萬科總裁，突然開了一個發布會，整個發布會的主題是 " 活下去 "。

因為，萬科當時在全國樓市都大熱的時候，突然大潑冷水。直接說房地產的黃金時代已經過去了。

接下來，活下去才是大家的第一目標。。

" 一句活下去 "，以當時萬科的地位喊出來，你們知道多震撼嗎？？一時間震驚了幾乎整個中國的媒體。

也就是從那時候開始，萬科突然停滯不前了，開始勒緊褲腰帶過日子 。漸漸的大家也就聽不到萬科的聲音了。

2，但你們知道同期的恒大，碧桂園在干什么嗎？？？

擴張！瘋狂的擴張！

杠杠！瘋狂的上杠杠！

以碧桂園為例子。

2013 年的時候，碧桂園的銷售額也才 1060 億；

2014 年這個數字是 1288 億；

2015 年是 1402 億！！

但是，后面一下子碧桂園就年銷售暴漲到了 2018 年的 7000 多億！

2019 年還是 7000 多億！

2020 年還是 7000 多億！！

2021 年也一樣！！

你們很多人都只知道恒大是瘋狂高杠桿的代表，但其實碧桂園一點也不差，瘋狂加杠桿那是跟恒大直接齊名的。

甚至全國樓市著名的高周轉制度就是碧桂園發明的，鼎鼎大名的 "4568" 法，

就是拿地 4 個月賣樓 5 個月回款 6 個月現金流回正，8 個月再投資。

根據金融專家計算，嚴格按這種方法滾動操作，一筆資金可以利用 3~4 次，1 億元的投資可以在 2 年內做出超到 100 億元的銷售額，等于無限擴張方法！

從 1 億，杠杠十倍到 10 億！在杠杠！直接變成了 100 倍！100 億！簡直就是離譜。

因為這套玩法，碧桂園的銷售額暴漲，彎道超車，連續 6 年成為了宇宙銷售額第一的房企。

03

你們知道它們是靠什么賺錢嗎？？

你們不會真的以為房企是靠賣房子發財的吧？？

no，no，no，恒大碧桂園告訴你 no！

它們是靠儲備土地發財的。

假設房價上漲 1 倍，炒房客就發大財了，因為炒房有 3 倍杠桿，房價漲 1 倍等于本金漲 3 倍。

那你知道房企的杠桿是幾倍么？

10 倍杠桿，近乎成了行業標配，這還僅僅只是明面上的貸款，而沒有透露的，或者說桌子底下的沒算入在內的，我們都猜不到！

就是因為房企到處玩貸款，無限杠桿的玩法。所以最后迫使我們的央行不得不壓制和縮減對房企的貸款。

房企正常銷售住房，毛利確實只有 10%，這點錢能賺錢？？頂天了不虧本，或者說勉強夠給員工發工資就不錯了。

但只要房價上漲 10%，那么房企本身的資產就可以直接翻倍！

假如不繼續買入新土地，那么這么多錢，就全部都是凈利潤！

但是如果房價上漲 100%，那么房企的利潤會。。。

會因為儲備土地的升值，而變成無數倍的暴利！3 倍？5 倍？10 倍？

呵呵，你們都小看了。

上圖數據顯示，2015 年之前碧桂園都還是老老實實的。但是從 2016 年開始，碧桂園瘋狂的開啟超級杠杠。

無限的儲備土地。

然后隨著房價的上漲，碧桂園的股價在 2016 年直接翻了 15 倍！！

是因為碧桂園當年凈利潤真的賺了幾千億嗎？？沒有。

但因為超級杠杠的原因，人家的資產，土地儲備，是真的等于漲了這么多，一下子翻了無數倍。

所以房企的賺錢邏輯，并不是靠賣房賺錢，你那點 10% 的利潤頂天了也就夠人家發工資。。。

房企真正的發財之路，暴富之路是年年買入土地，年年開發土地。

正常年份，只要保證自己夠發員工的工資，不倒閉就行了。

始終保持一定的土地和庫存樓盤規模，然后默默等待。

只要等到房價暴漲，那就一筆暴富。

恒大，碧桂園！就是這一套玩法！！

這種玩法，任何人都知道有利有弊。房價暴漲的時候，財源滾滾進來。

但是，一旦碰到房價橫盤，或者下跌的周期，那就萬死無生。。。

結局，你們現在其實已經看到了！！

恒大，碧桂園暴雷了！！一個負債 2 萬多億，一個接近負債 2 萬億。加一起差不多等于上海，北京一年的 gdp。

而 4 年多前，那個率先在全國喊出 " 活下去 " 的萬科，被無數人嘲笑的那個人，在碧桂園宣布暴雷的第二天卻宣布，重返北京！

以 27.4 億！拿下北京的地塊！重返北京！重新回到人們的視野。

碧桂園，恒大，萬科！短短五年的時間不到，這三家房企，命運發生了如此巨大的轉折，真的是令人唏噓不已。。

真的非常感慨。。

就跟我前幾天寫的萬達王健林的事情，在中國做企業；特別是民企！其實根本就沒有永遠成功的企業，也沒有一種模式是永恒的，哪怕再大的商業帝國，也要學會居安思危，更要懂得順時應勢。

你辦了企業！就等于上了賭桌！

做為企業家，你一時的贏利其實并不稀奇，難的是一直順時應勢、持盈保泰；

難得是！能一直笑到最后！

無數的例子已經證明：

這個世界，笑到最后的才是真正的大贏家！