工抵房涌現敢買嗎？開發商并非無償“割肉”

“天津西青區津門正榮府，特推出工程抵押房，均價從21000元/平方米降至14000元/平方米，頂層170萬元起。”“老板工程抵押房，總價便宜30%，只有3套，限一個星期有效，要的話，速度”……在樓市下行的當下，受資金、業績、回款壓力的影響，市場涌現大量工程抵押房(以下簡稱工抵房)等優惠房源，部分項目甚至給出歷史最低價，試圖以價換量。什么是工抵房?能不能買?如何避免踩坑?《中國消費者報》記者近日對此進行了調查采訪。

工抵房可能是變相促銷

合碩機構分析師郭毅向《中國消費者報》記者介紹說，工抵房是指在某些條件下，房地產開發商為了后續項目的建設或開發，而向銀行或房地產相關行業(如建筑商、材料商等)進行融資、貸款，將該項目尚未出售的全部(或部分)房屋產權或使用權進行抵押。工抵房也可以理解為開發商沒有辦法支付工程款而抵押給施工方的房子，是開發商支付工程款的一種結算方式。“施工方給開發商蓋了房子，但開發商沒有流動資金支付款項，于是只好拿房子來抵銷賬款。”郭毅表示。

當下，隨著樓市的觀望情緒蔓延，開發商的日子越來越難過，沒有錢支付工程款，這種工抵房也就頻繁出現在市場上了。“之前，中西部地區工抵房的現象一直存在，只不過在珠三角、長三角這些樓市狀況較好的地方，工抵房的情況會少一些。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉告訴《中國消費者報》記者，對當地一些中小開發商而言，因為獲取不了銀行太多資金支持，所以企業需要通過前期施工單位、材料商墊付，待后期出售房子后再來還款。

李宇嘉介紹說，一般情況下，工程款是一個季度結算一次，但現在由于樓市下滑，整個銷售節奏放緩，結算周期有所拉長，有的開發商甚至一年都沒有結算工程款。當下許多開發商資金鏈都極其緊張，市場環境又從資金供給和資金需求兩端擠壓開發商的資金鏈，從而導致更大范圍內出現工抵房現象。

58安居客房產研究院分院院長張波告訴《中國消費者報》記者，現階段涌現的工抵房有可能并不都是抵押給工程方的，不排除是開發商的一種營銷手段。“本來工抵房就是行業的潛規則，沒法界定。現在有的所謂工抵房只不過是開發商為了回籠資金，要對價格進行調整，但又怕對老業主造成很大的反彈情緒，因此，也會以工抵房的名義來進行銷售，這是一種變相的降價促銷行為。”張波說。

開發商并非無償“割肉”

近期，成都購房人劉女士不斷收到不同中介打來的推銷電話，這些中介都在推薦位于成都天府新區的某樓盤，稱該樓盤現有30套工抵房可售，以130平方米戶型為主，最低總價為233萬元。記者通過查詢該樓盤的銷售信息，看到其參考均價在2.1萬元-2.58萬元/平方米，也就是說，這30套工抵房的價格相當于8.2折優惠，而這在成都市已屬于較大的讓利了。

媒體公開統計數據顯示，近期廣州推出工抵房的樓盤數量達到10余個，項目既有位于增城、南沙、從化的郊區地段，也有像荔灣這樣的城區。價格方面輕則優惠數十萬元，多則優惠上百萬元。

對于剛需置業者來說，工抵房的價格與優惠幅度，跟市場價相比相當誘人。那么，這種房子能買嗎?

業內資深人士張大偉對《中國消費者報》記者解釋稱，政府有關部門并沒有明文規定開發商不得售賣抵押房，因此，開發商售賣工抵房的行為是合法的。只要房子手續齊全，并在購房合同中列出相關注意事項以及條款，工抵房是可以買賣的。開發商把房子賣給業主后，就可取消房子的抵押。

當然，開發商并非無償“割肉”，因為低價所對應的往往是付款方式的高門檻。業內人士透露，大部分的工抵房可以進行貸款，但首付比例一般要求在七成以上，有的樓盤甚至要求一次性付清全款。

“一般開發商都是拿尾盤來做工抵房，這種庫存房源低價出售的目的不是掙錢，而是回款，所以會設置較高的付款條件，付款時間也會比較緊張。”張大偉表示。

五大風險要警惕

對于施工方而言，拿到工抵房實屬無奈。開發商給施工方的大多是一些“雞肋”項目，或者小區位置偏遠、房子靠馬路，或者樓層不是很好，因為畢竟位置好的房子，開發商是可以賣出更高價格的。

張大偉提醒消費者，工抵房雖然價格便宜，但購房者在辦理產權證的過程中可能存在很多不確定因素，甚至面臨相關法律糾紛。

第一，存在房子抵押未解除的風險。因為工抵房的特殊性質，很多房子可能沒有解除抵押，甚至已經被查封，這種情況下，房子無法辦理房產證。因此，購房者在買房之前一定要去相關部門核實情況，避免損失。

第二，存在無法過戶的風險。商品房都是經過相關部門核驗才會批準上市銷售，所以風險相對要小很多，而工抵房的情況比商品房要復雜，如果開發商資金出現問題，那么可能面臨無法過戶的情況發生，消費者在購買時一定要注意相應的解押條件。

第三，存在新房變成二手房的風險。一般情況下，工抵房的債權方并不會跟開發商訂簽購房合同并備案，但如果債權方已經與開發商簽訂購房合同并備案，那么該房屋再次交易時就屬于二手房了，這種情況下消費者需要注意計算二手房相關稅費。

第四，存在簽錯合同主體的風險。盡管工抵房由開發商抵押給了債權公司，但房子的產權仍歸開發商所有，所以想要購買工抵房，就要跟開發商簽訂購房合同，此時置業者如果與債權公司簽訂購房合同則是無效的。

第五，存在出了問題找錯主體的風險。有的消費者認為，購買工抵房是從施工方手里買房子，出了問題應該找施工方。實則不然，施工方并不是商品房銷售合同的甲方，合同對其并沒有約束力。購房者簽訂購房合同時一定要慎重，應當將價格、付款時間、面積、交房時間等寫進購房合同，以防出現問題。一旦出現問題，也應由開發商承擔責任。(孫蔚)