公募REITs“藍海市場”擴容 多只產品處于審核中

鵬華深圳能源清潔能源封閉式基礎設施證券投資基金(下稱“鵬華深圳能源REIT”)6月22日發布了詢價公告、招募說明書等相關文件，成為公募REITs這一“藍海市場”擴容的最新案例。

多位公募基金人士指出，歷經一年運行，市場投資者已逐步形成與公募REITs相適應的投資邏輯和框架，這為市場發展奠定了良好基礎。未來，公募REITs將進一步完善，實現高質量可持續發展。

多只產品處于審核中

鵬華深圳能源REIT以位于深圳市大鵬新區的深圳能源東部電廠(一期)項目為底層資產，主要原始權益人為深圳能源集團股份有限公司，基金管理人為鵬華基金，專項計劃管理人為國信證券，托管人為招商銀行。根據規定，該產品在獲批后的6個月內進行基金募集，募集期限不超過3個月。

鵬華深圳能源REIT的詢價日為6月27日，詢價區間為5.331元/份至6.139元/份，發售總額6億份，由戰略配售、網下發售、公眾投資者發售三部分組成。其中，初始戰略配售基金份額數量為4.2億份，占發售份額總數的比例為70%;網下發售的初始基金份額數量為1.26億份，占發售份額總數的比例為21%;公眾投資者認購的初始基金份額數量為0.54億份，占發售份額總數的比例為9%。

于6月21日首發的國金鐵建重慶渝遂高速公路封閉式基礎設施證券投資基金(簡稱“國金中國鐵建REIT”)，當日就獲得了超過100億元的資金認購，并提前結束募集，進行比例配售。國金中國鐵建REIT的主要原始權益人(發起人)是中鐵建重慶投資集團有限公司、重慶高速公路股份有限公司，兩者擬合計持有71%的基金份額。

除了上述兩只新產品外，上交所和深交所數據顯示，截至目前處于審核中的公募REITs，還有紅土創新深圳人才安居保障性租賃住房封閉式基礎設施證券投資基金、中金廈門安居保障性租賃住房封閉式基礎設施證券投資基金、國泰君安臨港東久智能制造產業園封閉式基礎設施證券投資基金等多只產品。

市場熱度不減

華南市場分析人士李綱(化名)表示，自2021年6月首批公募REITs上市以來至今，市場對公募REITs的熱度絲毫不減。一方面，新發產品的類型不斷豐富，市場資金熱情十足;另一方面，已上市的公募REITs產品，在二級市場上表現出了明顯的穩健收益特征。

Wind數據顯示，截至目前，12只已上市的公募REITs產品上市以來均取得正收益，有9只產品收益率超過了18%。其中，建信中關村REIT收益率達40.84%，紅土鹽田港REIT的收益率為36.30%。

“目前我國公募REITs尚處于試點階段，市場供不應求導致目前公募REITs溢價率較高。從首批公募REITs上市一周年情況來看，它們二級市場表現穩健，受到各類投資人的青睞。”博時基金表示。

博時基金分析稱，REITs的投資價值建立在對不動產的實際經營之上，REITs估值定價的核心在于評估其長期穩定分紅，以及由提升運營水平而使得資產增值的能力。REITs的二級市場價格應該圍繞底層資產的估值波動，加上公募REITs的現金分紅可以通過現金流折現估值模型測算，這類產品的派息相對穩定、確定性較強，更適合長期持有、價值投資。

富國首創水務REIT的基金經理李盛也表示，REITs本質是針對特定底層資產的權益投資，該類資產以穩定運營、穩定分紅為特征，適合長期資產配置，短期的追漲殺跌可能面臨較大的投資和交易風險。

投研先行

公募REITs呈現蓬勃發展態勢，是各家公募提前布局，并持續在投研、項目等方面持續投入的結果。

以鵬華基金為例，該公司早在2011年就發行了鵬華美國房地產證券投資基金，主要投資于美加兩國上市REITs，是我國公募基金投資海外REITs產品的破冰之舉;2015年，鵬華前海萬科REIT成立，以深圳前海地區優質商業地產為基礎資產，面向公眾募集并在深交所掛牌交易，是國內第一只符合國際慣例的公募REITs產品。截至2022年一季末，該產品的規模為30.24億元。

據鵬華基金透露，在鵬華前海萬科REIT創設的過程中，鵬華基金還專門設立了基礎設施基金投資部，配備具有基礎設施項目運營經驗、不動產研究經驗、風險控制經驗、特殊資產估值核算經驗等復合專業背景、多知識體系的專業化團隊。這也大力推進了鵬華深圳能源REIT項目進程。

博時基金表示，目前博時蛇口產園REIT(首批9只公募REITs之一)發行人招商蛇口的產園資產儲備豐厚，囊括在建、開業、成熟期的資產，后續會將合適的成熟資產注入到博時蛇口產園REIT中來。

鵬華基金表示，在低利率時代背景下，優質資產稀缺，尋找合適的投資工具以實現財富保值增值，成為眾多投資者面臨的難題。伴隨政策引導，公募REITs項目憑借基本面向好，配售與配置價值凸顯，將逐步成為穩健中長期投資者的新選擇。(余世鵬)