物業服務行業掀收并購熱潮 中小物企是否有機會“彎道超車”

近日，融創服務與融創中國訂立收購協議，以18億元人民幣收購融樂時代(海南)商業管理有限公司100%股權，將商業管理服務業務納入戰略方向之一，并與物管業務協同發展;本月初，融創服務才剛以6.93億元收購第一服務3.22億股股份。

這僅是最近物業服務領域并購的一起案例。

據中指研究院不完全統計，截至目前，今年物管服務行業共發生并購交易64宗，涉及并購方34家物業企業，交易總金額超過330億元，相比2020年全年交易總額增幅超過200%。

物業服務行業掀收并購熱潮

今年來，從年初合景悠活上演“蛇吞象”收購雪松智聯，到2月份碧桂園服務以54.32億元收購藍光嘉寶，到年底的一系列并購，物業行業的并購潮熱度不減。據悉，在目前60多宗并購中，有超過40起都是在下半年完成的。

以近期的并購來看，除了融創服務的一系列舉措外，碧桂園服務、綠城服務、方圓生活服務、旭輝永升等多家物管企業均相繼實施收并購。

克而瑞研究中心分析表示，今年物管企業的收并購，主要呈現三方面特征。

一方面是具備一定規模的物管企業收并購動作更為頻繁，且力度更大，例如融創服務、碧桂園服務等。這使得物管行業在集中度提升的同時，分化加速，馬太效應凸顯。

二是近期收購事件中，被收購方不乏一些自然人，或較小規模的合伙企業，例如海倫堡物業收購的鑫和物業、方圓生活服務收購的廣東益康物業等，其出售方的持有者均為自然人或合伙企業。這意味著，物管行業的部分中小規模企業正在被加速出清，行業加速整合提升，更趨專業化。

三是收購標的圍繞物業管理展開的同時，向相關多元業務延伸，以通過收并購突破技術壁壘，或涉足更多物業延伸領域，拓展并完善業務結構。例如，融創服務、旭輝永升、康橋悅生活等均通過收購涉足商管服務;碧桂園服務通過收購鄰里樂擴展科技賦能的社區增值服務;海倫堡物業通過收購鑫和物業涉足保潔服務、家政服務、園林綠化等。

從上市潮到收購潮背后邏輯何在

近幾年，隨著大量商品房交付，地產行業逐漸步入存量時代，物管服務已經發展成為一個巨量市場。2020年，物管行業曾迎來上市潮。如今，行業又掀起收并購潮，背后邏輯何在?

對此，克而瑞研究中心分析認為，政策利好下迎來收并購窗口期，資本涌入支撐收并購持續。

當前，房企投資和擴張承壓，地產開發業務規模增速放緩，在此背景下，房企將觸角更多延伸至多元化業務，以為業績提供補充支撐。近年來物管行業陸續得到多個國家政策支持，物管賽道被利好，成為房企布局第二增長曲線的重要選擇之一。相較于房地產行業融資收緊的大環境，當前物管企業上市籌集資金還相對輕松，資本的密集涌入助力行業加速整合、分化。同時，在資本開始篩選優質標的的背景下，出于提升市占率、彎道超車、提升競爭力等目的，物管企業兼并、收購現象加速涌現。因為物管企業通過收并購有利于驅動其規模擴張，提高市占率，繼而以規模效益降低服務成本。隨著上市門檻的提高，更看重盈利能力，計劃上市的物管企業通過收并購有利于進一步擴大優勢，提升定位，獲得更高估值。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進接受記者采訪則表示，物管行業的收并購有所變化，過去是“大魚吃小魚”的模式，其實是一個很清晰的競爭模式，即大企業憑借實力吞并小企業，而近期出現的一些例子，卻發生在一些大企業身上。類似差異和房企的資金狀況或債務壓力等有關。不過反過來也還是說明物業行業的一個比較尷尬的地方，似乎很多企業若是轉讓項目，首先是轉讓物業板塊的，這也說明物業板塊其實地位還不是很高。

“從物業管理行業的發展角度看，空間勢必在擴大，并且后續還會繼續擴大。但是如何尋找到盈利機會點，卻是需要花費較多的研究時間的。目前行業似乎也沒找到一個非常明確的產生充?，F金流和回報的機會。類似出售的現象，說明物業板塊似乎成為部分房企回籠資金的一個平臺。”嚴躍進說。

中小物企是否有機會“彎道超車”

在“大魚吃小魚”的過程中，中小物企還有出路嗎?行業又將如何演變?

克而瑞研究中心表示，當前，物管企業收并購逐步進入白熱化階段，行業洗牌下頭部集中度提升，馬太效應凸顯。對于上市規模物管企業而言，資本加持與收并購將成為其“兩翼”，推動其擴大領跑優勢;但與此同時，盡管物業管理為輕資產賽道，仍需警惕收并購過程中政府監管、估值定價、投后管理等方面的風險。對于中小規模物管企業而言，提升自身專業領域強項、提高運營效率、以服務贏得口碑是關鍵;在收并購市場上，更需要注重戰略匹配程度，或有機會抓住窗口期“彎道超車”，例如合景悠活、和泓服務等;當然，在各方面發展受限情況下，做好自身業務，加入與自身戰略相匹配的更具規模、更優質平臺，不失為一種出路。

嚴躍進則認為，從公建物業設施的規模以及社會服務發展等角度看，此類物業服務的市場空間很大。把類似業務做到位，也能夠更好地在全國相關物業市場上進行布局。例如在教育、醫療、體育設施、文旅項目等方面確實有較好的發展趨勢。

同時，物業領域在智能化、數字化等融合方面，也亟需發力。后續物業服務行業勢必要把這個市場的金子給挖掘到，尤其是數字化等方面的機會導入。(孫瓊英)