中央經濟工作會議首提探索房地產新發展模式 滿足購房者合理住房需求

中央經濟工作會議于12月8日至10日在北京舉行。對于房地產市場的發展，會議提出，要堅持“房住不炒”的定位，探索新的發展模式，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，因城施策促進房地產業良性循環和健康發展。

連續多年堅持“房住不炒”定位

中央經濟工作會議再次指出，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位。

中指研究院報告顯示，中央堅持“房住不炒”基調不變，相關內容已連續多年在中央經濟工作會議中被提及，房地產調控的大方向沒有改變。

對此，貝殼研究院首席市場分析師許小樂向中國商報記者表示，會議再次強調“房住不炒”的定位，即表態會繼續堅持這一長效機制不改變，各方不能抱有“刺激房地產、炒作房地產”的心態。

中原地產首席分析師張大偉認為，此次會議再次強調了“房住不炒”的定位，代表了房地產調控的基礎不會變化，房地產市場的穩定依然是調控的主要方向，也代表了未來樓市政策將依然打擊投機，保護真實居住需求，未來微調的政策將有利于剛需。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對中國商報記者表示，中央連續多年強調“房住不炒”定位，這是頂層設計，也是指導房地產和住房工作的長期指針，不會因行業一時出現下行和局部風險暴露而調整，這個戰略定力是不會動搖的。戰略定力不變，短期策略調整時，就會有底線、有堅守，不會亂了陣腳。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進解讀稱，“房住不炒”的定位是中央于2016年底首次提出的。五年來，這一定位對于穩定房價、引導住房消費都發揮了積極作用。此次會議再次強調“房住不炒”的定位在新的環境下有新的意義，目前炒房和投資投機的購房需求已經沒有支持和市場。各地后續即便可以放松房地產市場政策，也要嚴格守住這條“紅線”。

首提探索新的發展模式

此次會議對房地產市場定調的一大亮點是首次提出探索新的發展模式。

中指研究院報告提到，會議首提探索新的發展模式的背景是房地產行業經過二十多年的快速發展后，我國城鎮居民人均住房面積已在40平方米左右，增量市場規模見頂，房企過去“高杠桿、高周轉”的發展模式亟待改變，其通過高杠桿、高負債實現快速擴張的模式已接近尾聲，行業正從增量開發向存量運營轉變。未來房企要拓展新的業務模式，實現高質量發展。同時，對地方政府而言，過去依賴房價、地價上漲驅動的“土地財政”模式也亟需轉變。

諸葛找房數據研究中心負責人王小嬙對中國商報記者表示，會議提出探索新的發展模式，將推動房地產開發企業的轉型。王小嬙提到，我國房地產市場已經結束了快速發展進入了平穩發展期，增量市場的增速趨緩，房企快周轉、高杠桿的發展模式已成為過去式。房企應跟隨時代的發展，拓展新的業務模式，從而實現長遠發展，例如積極參與長租房建設、城市更新項目、物業管理等領域，由增量開發管理進入到存量運營管理。

許小樂也認為，探索新的發展模式將推動房企開發模式轉型。房企長期發展過程中形成的高周轉、高杠桿開發模式已難以為繼，部分房企爆發債務危機，需要采取疏堵結合的方式，加快引導房企轉型升級，從發展模式上防范和化解房地產金融風險。未來房企應探索新的發展模式，結合社會發展趨勢、住房需求演變規律和企業自身優勢，參與租賃業務、社區養老、老舊小區改造、物業管理服務等領域，實現多元化轉型。這是防范和化解房地產行業發展風險的必然選擇，也是房地產行業實現可持續發展的必由之路。

李宇嘉認為，探索新的發展模式包括幾個方面。一是從過去房地產市場開發商為唯一供應主體向多供應主體轉變;二是房屋類型多元化，包括公租、共有產權、保租房等;三是探索新的供地類型，可以不新增供地建設，而是盤活存量，搞彈性年期、多用途綜合開發;四是在融資模式上，可以不用大規模加杠桿，而是用專項債、REITs、ABS等新的融資模式;五是商品房開發要探索新的土地出讓模式，不是價高者得，而是招標、建設方案競標等多種出讓方式。

滿足購房者合理住房需求

會議提到，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求。

中指研究院報告認為，此次會議中有關支持商品房市場更好滿足購房者合理住房需求的提法與12月6日中共中央政治局會議的提法一致，預計信貸政策對首套、改善性住房需求的支撐力度將不斷放大。

克而瑞廣佛區域首席分析師肖文曉對中國商報記者表示，支持商品房市場更好滿足購房者的合理需求，指的是滿足住房矛盾從總量短缺轉為結構性供給不足后的新要求，滿足人民對美好居住的更高追求，而不僅僅是把磚頭砌出來。

張大偉認為，此次會議強調合理住房需求的滿足是立足于需求端，引導市場銷售回歸正常節奏，避免對首套剛需及改善性需求的誤傷。房地產市場的發展是為了滿足購房者的合理需求，這也有利于維持房地產市場的持續健康穩定發展。

李宇嘉提到，自從中央強調“房住不炒”以來，支持購房者合理需求的表述就很少被提及了。此次會議再次提及這一表述，一是因為樓市泡沫化、金融化問題，不是一兩天能解決的，不能畢其功于一役，而要跨周期調節，強調動態平衡、宏觀審慎。二是必須看到我國經濟發展面臨需求收縮、供給沖擊、預期轉弱三重壓力，房地產不能下行太快。

促進房地產業良性循環

會議指出，要因城施策促進房地產業良性循環和健康發展。

中指研究院認為，和之前的提法不同，房地產業“良性循環”與“健康發展”的順序改變。實際上，房地產業良性循環后才會更好地健康發展，目前對政府而言，打通房地產業各個鏈條的循環是重中之重，因城施策下，資金端、政策端等均將發力促進房地產業實現良性循環。

張大偉也認為，促進房地產業良性循環指向政策端須著力防范銷售及信用端的惡性循環風險，保障市場預期的平穩有序。過去幾年，房地產行業的規模快速擴張主要依靠“快周轉+高杠桿”的戰略，而這種發展是不可持續的。實現良性循環應降低企業杠桿，提高預售資金監管，保證開發商穩定建設和市場平穩發展，保證信貸不會過于緊張，也不會再現寬松。

許小樂進一步解釋道，房地產業良性循環需要兩個必要的基礎。一是要控制住房企爆雷風險，防止局部企業風險向系統傳遞;二是房地產市場要運轉起來。他認為，在房地產業良性循環的指引下，前期過緊的金融政策將結構性調整，一方面適度放松對房企融資的管控，合理發放房地產開發貸款、并購貸款等，緩解房企債務壓力;另一方面購房信貸環境改善，重點滿足購房者首套房、改善性住房按揭需求。

李宇嘉還提到，促進房地產業良性循環是此次會議中有關房地產市場表述的重點，這是管理層或重要會議第三次提房地產業良性循環，意味著目前行業循環不暢，影響到了行業健康發展。具體表現為一是靠加杠桿、快周轉實現規模擴張的模式不符合行業高質量發展訴求;二是高地價-高房價-高杠桿的循環模式不利于擴大內需，實現雙循環和共同富裕的目標;三是新房和二手房難以合理循環、存量資源難以盤活和利用的現狀，不符合“雙碳”目標。

而促進房地產業良性循環就是要去除上面這些阻礙順暢循環的問題。李宇嘉表示，“包括從源頭上控制地價無序上漲、控制依賴度，從而控制房價;控制前端購地融資，落實金融長效機制;調整住房供應機構，比如增加保障性租賃住房供應，盤活存量資源。”(記者 周子荑)