福州土拍要求“現房銷售” 或成行業發展趨勢前哨

業內普遍聲音認為，依照當前房地產市場形勢，尚不是大規模推廣現售模式的最佳時機，更應著眼于優化房地產預售模式以及穩妥推進現房銷售模式。

對于商品房預售制度的討論還在繼續，福建省會福州的一個新動態引發了各方關注。

現房銷售與土拍環節直接掛鉤，福州此舉會在多大程度上影響市場?又是否會成為接下來行業發展趨勢的前哨?

福州一地土拍要求“現房銷售”

據福州市永泰縣人民政府官網7月15日披露的一則公告，永泰縣自然資源和規劃局決定以拍賣方式出讓縣轄區一幅國有建設用地使用權。

對于拍賣方式及競價辦法，公告指出，本次國有土地使用權出讓采用公開拍賣方式。同時該宗地采用“限地價、搖號”方式出讓，按照溢價率20%設置最高限制價格，宗地最高限制價為4800萬元。

最為引人關注的是，公告在建設要求中明確提出，該宗地按現房銷售實施。規劃房屋竣工驗收之后，競得人方可申請房屋銷售手續。

另外，取得現房銷售許可證之后，五年內(含五年)購買商品房的購房業主自取得房屋不動產權證之日起未滿五年的，不得上市交易轉讓，也不得辦理轉讓公證等手續。

公告中給出的拍賣時間為2022年8月5日上午9：30時，這一宗頗具代表意義的地塊能否成功出讓、歸屬又如何也將在十天后見分曉。

雖身為福建省會，但福州房地產市場當下背負的去庫存壓力不小?？硕饠祿@示，結合廣義存量來看，福州主戰場商品房的體量超700萬平方米，按照目前的銷售速度，部分板塊的去化周期高達50個月以上，相當于現有新房要4年多才能賣完。

2021年6月，有福建網友在某網絡平臺留言“建議全省盡快取消房屋預售制，實行現房銷售制度”，福建省信訪局對此回應稱：2015年起，省住建廳就開展了現房銷售相關課題研究。省住建廳積極建議國家完善商品房銷售法律體系，逐步推行現房銷售。建議我省自然資源部門，在土地出讓條件中，試點實行現房銷售。

2018年，福建省住建廳《關于加強精準調控穩定房地產市場的通知》也曾提到，福州、廈門兩市試點在土地出讓中逐步提高商品房預售條件，直至現房銷售。

值得關注的是，同在上述通知中提出的“限房價+競地價”“公布地塊房價控制限額”等相關要求都已在福州土拍中陸續推廣，如今現房銷售出現在土拍規則中也可謂早有預兆。多地已有嘗試，但初衷不同

從土地出讓環節便與現房綁定，其實此前已在我國有過多次嘗試，梳理發現，試點更多集中在一、二線等熱點城市。

2014年，上海市黃浦區五里橋街道104街坊39/1宗純宅地以5.77億元成交。當時的報道中提到，該地塊在“特別約定”的第四條中明確“該地塊內建成房屋不得預售，須以全裝修現房銷售”。

2016年，深圳規土委決定以公開招標方式推出首宗現房銷售試點地塊——龍華A816-0060號地塊，要求在該地塊上建設的商業、住宅等建筑物，不能進行預售，必須在竣工并取得不動產權證書后才能以現售形式對外銷售。

2017年時，廣東省在《實施珠三角規劃綱要2017年重點工作任務》中也曾提出鼓勵推行現房銷售制度，逐步取消預售制，但后來并無太多實質性落實。

2020年3月，海南出臺《關于建立房地產市場平穩健康發展城市主體責任制的通知》，被認為是成為唯一實現全省商品住房均現房銷售的省份的標志。新政規定自3月7日起，新出讓土地建設的商品住房實行現房銷售制度。

2021年，杭州在第二輪集中土拍中首次推出10宗“競品質”試點地塊并且全部實行現房銷售，并推出普通商品房地塊溢價率上限為15%，現房銷售地塊溢價率最高只能到5%的讓利。但最終這10宗地塊全部流拍。

2021年，北京第二輪集中土拍也首次出現競現房銷售面積地塊——大興黃村海戶新村地塊;北京第三輪集中土拍加強了對于“現房銷售”的規定，地理位置最佳的朝陽區勁松地塊在出讓要求中就明確了全部都以現房銷售。

“過去和現在對于現房銷售的出發點是不同的。此前的現房銷售，更多的是從防范地塊炒作的角度出發，所以是穩地價的考慮;而現在提及的現房銷售，則是從保交付的角度出現。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進指出。

現房期房，各有利弊

在本輪風波之下開展現房銷售，福州此舉也引發了更多對于我國自1994年起便實行的商品房預售制度的思考。

“現房銷售可以避免項目停工、爛尾的出現，避免購房者與開發商因質量問題引起糾紛等;弊端是增加了房地產企業資金壓力等。”中指研究院企業事業部研究負責人劉水分析。

IPG中國區首席經濟學家柏文喜也表示：商品房預售制度支持了房企的高周轉模式和當前的房地產市場規模，涉及投資、建設、就業、稅收、土地出讓金等多個方面，如果實行現房銷售，必然會大大壓縮房地產行業的財務杠桿和行業規模。

因此，業內普遍聲音認為，依照當前房地產市場形勢，尚不是大規模推廣現售模式的最佳時機，更應著眼于優化房地產預售模式以及穩妥推進現房銷售模式。

“大規模提現房銷售的時間節點是不合適的，現房銷售會使得房企資金壓力增大。”嚴躍進認為，但是零星的或試點的供地可以嘗試，各地也可以在后續個別地塊方面推出此類創新，在“期轉現”的創新之路上形成更多的有益思考。

“中國住房市場發展很不平衡，期房預售制度改革需要因地制宜、穩妥推進，而不宜一刀切。”中國社科院財經戰略研究院住房大數據項目組組長鄒琳華也指出，對于已經進入存量房市場以及高庫存的城市，可因地制宜嘗試推進現售，同時可探索為房地產開發提供替代性融資渠道，如政府土地信用支持等。

“對于不具備推進現售條件的城市，可仍然支持預售，同時推進關鍵環節的改革，使期房預售向成熟市場的預訂式或分期付款式預售逐步趨近。包括推動預售資金監管由行政監管向市場化監管轉變、將預售制改革舉措嵌入到土地出讓合同管理等。”鄒琳華認為。

(左宇坤)