房貸利率持續下降 首套房貸利率最低降至4.1%

房貸利率持續下降，疊加首付比例下調、房企降價優惠、二套房可以享受首套房利率優惠等，客觀上使得買房的性價比進一步增大。

市場預期的LPR(貸款市場報價利率)下調如約而至，且力度遠超預期。8月22日公布的1年期LPR為3.65%，5年期以上LPR為4.3%，分別較上一期下調5個和15個基點。

這與每位購房者的房貸還款額息息相關。若貸款100萬元、30年等額本息還款，今年5年期以上LPR累計下降35個基點，相比三次降息前月供可以減少約200元。已經在還貸的購房者，也可以在明年元旦享受最新利率。

降息有多重原因

作為LPR風向標，MLF(中期借貸便利)操作利率在8月15日超預期下調10個基點，市場對LPR報價結果頗為關注。正如市場所預期，LPR下調如約而至，且力度遠出預期。

“首先，市場普遍預計，本月1年期LPR將會下調10個基點，5年期以上則會超過10個基點。但此次5年期以上LPR下調15個基點，超出市場預期。其次，這次5年期以上LPR的調降力度和5月20日一樣，但1年期LPR降幅只有5個基點，主要原因是融資環境很寬松，銀行同業拆借、企業票據融資利率降到1%以下，創歷史新低，不需要再次下降。”廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示。

在當前地產銷售再度轉弱、居民加杠桿意愿持續低迷和穩增長壓力依然較大的情況下，5年期以上LPR報價再度大幅下調15個基點，背后的政策導向為提振寬信用進程，也將有助于縮窄與往年房貸執行利率的差距。

從金融數據來看，7月的信貸和社融“二次塌方”，當月的宏觀經濟數據也顯示工業生產、消費和投資增速較上月全面走低，顯示我國經濟恢復的基礎尚需穩固。

在投資方面，房地產投資仍然是最主要的拖累項。7月房地產投資同比增速為-12.1%，跌幅仍然較大，土地成交、新開工、施工面積同比跌幅都在四成以上，其中一個重要原因就是房地產銷售疲軟。

因此，從政策上增加對剛需的支持力度不僅有必要，而且有空間，從實體融資和居民的消費意愿來看，由于受到疫情反復地沖擊，企業和居民加杠桿意愿持續低迷，信貸結構延續今年以來的欠佳態勢。民生銀行首席研究員溫彬表示，信貸領域供需矛盾進一步加大，也促使新發放貸款利率繼續走低。

部分地區降至4.1%

LPR的動向與房貸一族息息相關，直接影響著購房者的房貸利率及購房成本。今年5月15日，央行、銀保監會宣布首套房貸利率下限調整為不低于相應期限LPR減20個基點。這意味著此次5年期以上LPR調整后，首套房貸利率最低可降至4.1%，創下新低。

降息后，各地銀行有什么動作?以北京為例，在調整前，北京首套房貸利率為4.45%加55個基點到5%，二套房貸款利率為4.45%加105個基點到5.5%。此次調整后，北京目前首套個人住房商業貸款利率將調整為4.3%加55個基點，下限為4.85%;二套房貸利率調整為4.3%加105個基點，約為5.35%。

這也是LPR捆綁房貸利率后，北京首套房貸利率首次跌破5%。上海地區的利率同樣也下調15個基點，首套房、二套房的利率分別從4.8%、5.5%降至4.65%、5.35%。但在一些執行差別化住房信貸政策的二線城市，比如昆明、南京、蘇州等，已有銀行將首套房貸款利率調整至4.1%的下限值。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，此次8月22日央行降息政策，對于不同時點買房的人群均有影響。比如，過去幾年購房的群體恰好買在還貸利率較高的節點，有些人的房貸利率甚至突破6%，因此提前還貸成為近期的一個熱點話題。LPR下調對于這類群體是一個好消息。“到了明年元旦，此類購房者也可以享受利息下降的優惠。今年兩次下降15個基點，即總共30個基點。單純從這個角度看，明年此類購房者100萬元貸款，月供至少可以減少200元左右。換句話說，購房者稍安勿躁，也可以享受今年多次降息帶來的利好，沒有必要提前還貸。”嚴躍進表示。

以300萬元、30年期等額本息還款的按揭貸款為例，在上海地區，利率調整前，部分銀行首套房貸款利率為4.8%(LPR+35BP)，此時月供額為15739.96元;此次利率調整后，首套房貸款利率為4.65%，月供額為15469.1元。如此計算，月供額減少270.86元，一年減少3250.32元。

如果是最近剛完成房產交易的購房者，且銀行貸款還沒有批，那么可以搭上此次降息快車，及時享受優惠。若已經開始還貸，那么到明年元旦后可享受最新利率。對于今年下半年打算購房的群體，當前金融政策是非常友好、寬松的，購房的美好窗口期已經開啟。房貸利率持續下降，疊加首付比例下調、房企降價優惠、二套房可以享受首套房利率優惠等，客觀上使得買房的性價比進一步增大。

“對于此類購房者來說，在獲得低利率房貸的時候，適當問一下最低利率是否有條件、放款速度如何、合作的樓盤情況如何。此類問題清楚了，購房方面可以主動一些，積極抓住‘降房價、降首付、降利息’的最佳時期。”嚴躍進提醒購房者。

“這次降息對剛需和改善型換房需求，都有比較大的促進作用。”李宇嘉表示。(曹韻儀)