金地度過(guò)漫長(zhǎng)的季節(jié)：十年來(lái)首次減員超 10%，“老船長(zhǎng)”凌克重啟拿地 世界熱消息

本文來(lái)源：時(shí)代周報(bào) 作者：梁爭(zhēng)譽(yù)

" 這個(gè)秋天咋這么長(zhǎng)呢？感覺(jué)像過(guò)了一輩子。"《漫長(zhǎng)的季節(jié)》最后一集，王響倒地時(shí)嘴里喃喃說(shuō)了這樣一句話。

王響最終迎來(lái)季節(jié)更替，而房地產(chǎn)行業(yè)的許多玩家或許將永遠(yuǎn)留在周期里。

(相關(guān)資料圖)

也有少數(shù)企業(yè)經(jīng)過(guò)自救，回歸正軌。金地是其中之一。

2022 年 8 月，金地股債異動(dòng)。蟄伏整整 8 個(gè)月后，金地再次以大手筆投資拿地的姿態(tài)重回賽場(chǎng)。今年前 4 個(gè)月，金地豪擲逾 87 億元在西安、上海、杭州等城市斬獲 6 宗土地，新增土地貨值行業(yè)排名第 14，較去年同期上升 5 個(gè)座次。

企業(yè)表現(xiàn)進(jìn)取，掌門人亦一改往日的謹(jǐn)言慎行，積極發(fā)聲。

金地今年首次在公開(kāi)市場(chǎng)拿地后，董事長(zhǎng)凌克少有地向媒體公開(kāi)闡釋他的 " 投資動(dòng)力 " 理論——房企經(jīng)營(yíng)就像踩單車，只有向前蹬，努力前行才不會(huì)跌落。

在 5 月 8 日召開(kāi)的金地 2022 年度業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)上，凌克也頻繁傳遞關(guān)于投資拿地的舉措。他表示，金地今年將密切關(guān)注各地政策及市場(chǎng)環(huán)境的變化，在有效控制風(fēng)險(xiǎn)的前提下進(jìn)行投資。

在回答時(shí)代周報(bào)記者關(guān)于拿地權(quán)益占比偏低、股東戶數(shù)上升和一季度銷售下滑等問(wèn)題時(shí)，凌克回復(fù)簡(jiǎn)練，同時(shí)不忘對(duì)外釋放公司經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健的信息。

過(guò)去，金地一向以穩(wěn)健、理性的形象示人，無(wú)線電專業(yè)出身的凌克用二十多年時(shí)間，為金地建構(gòu)出 " 理工男 " 人設(shè)。他自比 " 船長(zhǎng) "，首要職責(zé)就是保證金地這艘船穩(wěn)健航行。

如今，掌舵的 " 老船長(zhǎng) " 變身騎車的 " 破風(fēng)手 "，凌克一掃保守，險(xiǎn)中求進(jìn)。他說(shuō)，地產(chǎn)公司要生存，就要努力做一些優(yōu)質(zhì)的投資，實(shí)現(xiàn)投資、建設(shè)、融資、銷售、回款的良性循環(huán)，" 金地今年要主動(dòng)把握土地投資機(jī)會(huì)，夯實(shí)公司發(fā)展基礎(chǔ)。"

作為民營(yíng)房企的風(fēng)向標(biāo)，金地是最后一輪遭遇股債雙殺的房企，也是率先重啟投資的房企之一。它的一舉一動(dòng)，是市場(chǎng)觀察民營(yíng)房企的窗口。

凌克曾經(jīng)表示，激烈競(jìng)爭(zhēng)的最終勝出者，一定是那些善于把握節(jié)奏、快慢得法、張弛有度的公司。今天，用力蹬踏板的凌克，能否順利破風(fēng)，帶領(lǐng)金地安穩(wěn)進(jìn)入新周期？

主動(dòng) " 瘦身 "

重回牌桌的籌碼，是金地通過(guò)一系列 " 瘦身 " 動(dòng)作換來(lái)的。正如凌克所說(shuō)，" 我們會(huì)做好所有的準(zhǔn)備。"

第一板斧砍向組織架構(gòu)。" 黑鐵時(shí)代 "，向管理要紅利已經(jīng)成為行業(yè)共識(shí)。

2022 年，金地進(jìn)兩度調(diào)整架構(gòu)，多個(gè)城市公司降為事業(yè)部，事業(yè)部降為片區(qū)。

年初，蘇州公司和錫常公司合并組建蘇南地產(chǎn)公司。年中的調(diào)整更為劇烈——華東區(qū)域嘉興地產(chǎn)公司、杭州事業(yè)部合并為杭州地產(chǎn)公司，東南區(qū)域南昌地產(chǎn)公司調(diào)整為南昌事業(yè)部，東北區(qū)域呼和浩地產(chǎn)公司包頭事業(yè)部調(diào)整為包頭片區(qū)。

" 對(duì)于一些房企來(lái)說(shuō)，以回定投的考核邏輯下，沒(méi)有回款或者回款不好的區(qū)域無(wú)法獲得拿地資金，各個(gè)區(qū)域自負(fù)盈虧，進(jìn)行組織架構(gòu)上的調(diào)整和變動(dòng)屬于正常情況。" 億翰智庫(kù)研究總監(jiān)于小雨向時(shí)代周報(bào)記者表示。

架構(gòu)調(diào)整，往往伴隨著人員的精簡(jiǎn)。

年報(bào)顯示，截至 2022 年年末，金地員工總?cè)藬?shù)為 43011 人，相比 2021 年年末的 47985 人減少 4974 人，減幅超過(guò) 10%。值得注意的是，這是過(guò)去二十年里金地的第二次裁員。第一次發(fā)生在 2012 年。當(dāng)時(shí)，調(diào)控收緊，銷售疲軟，行業(yè)一夜入冬。

減員力度最大的是行政板塊。

時(shí)代周報(bào)記者梳理發(fā)現(xiàn)，金地的行政人員人數(shù)從 2021 年年末的 2436 人減少 845 人至 2022 年年末的 1591 人，減幅高達(dá) 34.69%。設(shè)計(jì)人員、銷售人員、工程人員、財(cái)務(wù)人員的減幅均超過(guò) 10%，分別為 25.48%、18.10%、14.42%、11.95%。

第二板斧是整體降薪。

2022 年，凌克累計(jì)領(lǐng)取薪酬 481 萬(wàn)元，相比 2021 年減少 215 萬(wàn)元，是管理團(tuán)隊(duì)中降薪最多的高管。這也是凌克連續(xù)第四年降薪，從 2018 年的 991 萬(wàn)元降至 481 萬(wàn)元，累計(jì)降幅逾五成。

總裁黃俊燦、高級(jí)副總裁陳必安、高級(jí)副總裁嚴(yán)家榮、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人韋傳軍、董事會(huì)秘書(shū)徐家俊等高管均有不同程度的減薪，分別下降 158 萬(wàn)元、101 萬(wàn)元、79 萬(wàn)元、63 萬(wàn)元和 68 萬(wàn)元。

不止管理層，金地全體員工也經(jīng)歷了一輪降薪潮。

根據(jù)年報(bào)披露數(shù)據(jù)，2022 年金地的管理費(fèi)用約 50.54 億元，同比下滑 5.37%，金地將其歸因?yàn)?" 人工費(fèi)用減少 "。Wind 數(shù)據(jù)顯示，2022 年金地員工薪酬約 86.22 億元，較 2021 年減少約 4612 萬(wàn)元。

大刀闊斧的變革后，金地取得一份算不上滿意但也無(wú)法苛責(zé)的成績(jī)單。

在 5 月 8 日召開(kāi)的金地 2022 年度業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)上，當(dāng)被問(wèn)到對(duì)業(yè)績(jī)表現(xiàn)是否滿意時(shí)，凌克用一組對(duì)比數(shù)據(jù)來(lái)回答。他說(shuō)，即使在行業(yè)持續(xù)調(diào)整的 2022 年，金地全年業(yè)績(jī)同比降幅 -23% 低于行業(yè) TOP 20 房企平均水平 -36%，銷售排名較 2021 年有所提升。

字里行間能夠看出，凌克對(duì)這份財(cái)報(bào)是認(rèn)可的。

2022 年，金地實(shí)現(xiàn)簽約面積 1019.8 萬(wàn)平方米，同比下降 25.94%；實(shí)現(xiàn)簽約金額 2218.1 億元，同比下降 22.64%，全口徑銷售額行業(yè)排名從 2021 年底的第 11 名上升至第 7 名。

資本市場(chǎng)最為關(guān)注的負(fù)債與融資，金地依舊發(fā)揮穩(wěn)定。

截至 2022 年年底，金地在手現(xiàn)金 545.07 億元，相比去年同期下降 15.9%；短期債務(wù) 424.2 億元，較去年同期增長(zhǎng) 3.1%，現(xiàn)金短債比由 1.58 下降至 1.29，剔除受限制現(xiàn)金后的現(xiàn)金短債比從 2021 年的 1.35 下降至 1.13，短期流動(dòng)性充裕。截至 2022 年 12 月 31 日，金地獲得各銀行金融機(jī)構(gòu)授信總額 2549 億元，已使用 914 億元，剩余授信額度 1635 億元。

" 我司一直貫徹規(guī)模與利潤(rùn)平衡發(fā)展的模式，不追求盲目擴(kuò)大規(guī)模，更注重經(jīng)營(yíng)質(zhì)量，關(guān)注銷售、回款以及現(xiàn)金流安全，確保公司平穩(wěn)健康發(fā)展。" 凌克表示。

重啟投資

公司經(jīng)營(yíng)無(wú)恙，凌克 " 破風(fēng) " 的兩大抓手落在投資與銷售。

為確保投資項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)投資預(yù)期收益，金地今年進(jìn)一步提高了投資要求：投資項(xiàng)目必須兼顧安全性、流動(dòng)性。

具體來(lái)說(shuō)，在城市選擇上，優(yōu)選基本面強(qiáng)、市場(chǎng)波動(dòng)趨勢(shì)向好的一二類城市；在項(xiàng)目選擇上，要求需求支撐強(qiáng)勁、銷售周期短的安全高效項(xiàng)目；在經(jīng)營(yíng)層面，項(xiàng)目要能夠?qū)崿F(xiàn)快開(kāi)盤、快銷售和快回款。

3 月 28 日，金地在西安浐灞生態(tài)區(qū)摘得 1 宗計(jì)容建面約 14.8 萬(wàn)平方米的居住用地，成交總價(jià)約 3.4 億元。這是金地年內(nèi)首次在公開(kāi)市場(chǎng)拿地，更是去年三季度管理層表態(tài)減少拿地后的罕見(jiàn)高調(diào)亮相。

4 月，金地一鼓作氣，連續(xù)拿下上海、東莞、杭州的 5 宗住宅用地，包括上海市嘉定區(qū)徐行鎮(zhèn)新市鎮(zhèn)區(qū) 17-01 地塊，上海市嘉定區(qū)嘉定新城菊?qǐng)@社區(qū) JDC1-0402 單元 06-01、06-03 地塊，東莞市松山湖中心區(qū) 2023WR001 地塊，杭州市濱江區(qū)浦沿江南單元江南文苑南側(cè)地塊，杭州市余杭區(qū)余杭組團(tuán)中泰地鐵站地塊，總成交地價(jià)約 84.43 億元。

上海的 2 宗地塊、東莞的 1 宗地塊均為金地于 4 月 19 日通過(guò)搖號(hào)的方式競(jìng)得。東莞地塊吸引約 40 家房企爭(zhēng)搶，中簽率低至 2%，可售樓面價(jià)達(dá)到 2.6 萬(wàn)元 / 平方米，是東莞樓面價(jià)第二高地塊。在業(yè)內(nèi)看來(lái)，這宗地利潤(rùn)空間大，穩(wěn)賺不賠。

同一天，金地還在深圳宣布啟動(dòng)有史以來(lái)最重要的項(xiàng)目金地環(huán)灣城，同步簽約新加坡高奢酒店嘉佩樂(lè)。據(jù)時(shí)代周報(bào)記者了解，金地環(huán)灣城是一個(gè)城市更新項(xiàng)目，前身為金地工業(yè)區(qū)，金地總部曾設(shè)于此，總建筑面積約 104 萬(wàn)平方米，計(jì)劃總投資約 249 億元，是金地迄今為止投資額最大的一個(gè)項(xiàng)目。

因此，2023 年 4 月 19 日這一天被黃俊燦視為金地 " 幸運(yùn)日 "，" 這是一個(gè)好消息，我們今天連中三元，運(yùn)氣特別好。"

克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年前 4 個(gè)月，金地以 130.4 億元的新增土地貨值排名第 14，較去年同期上升 5 名，領(lǐng)先中海、華發(fā)等房企；在《2023 年 1-4 月中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)新增土地 TOP 100》，金地沖進(jìn)前十，是 TOP 10 陣營(yíng)中為數(shù)不多的民營(yíng)房企之一。

在土地市場(chǎng)依然是央國(guó)企主導(dǎo)的背景下，金地率先破冰，釋放了重要的復(fù)蘇信號(hào)。

信達(dá)證券房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師江宇輝認(rèn)為，隨行業(yè)信用風(fēng)險(xiǎn)事件逐步告一段落以及行業(yè)融資困境有所緩解，金地有望在后續(xù)繼續(xù)加大投資力度，積極補(bǔ)充土地儲(chǔ)備。

凌克也表示，金地將繼續(xù)依據(jù)市場(chǎng)形勢(shì)的發(fā)展保持合理的投資力度，繼續(xù)堅(jiān)持投資主流地段、主流客戶、主流產(chǎn)品的高流動(dòng)性項(xiàng)目，在確保長(zhǎng)期穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)的基礎(chǔ)上，實(shí)現(xiàn)較好的投資預(yù)期和投資項(xiàng)目收益。

金地在土地市場(chǎng)的活躍，一定程度上提振了市場(chǎng)信心，加快了投資 - 銷售的傳導(dǎo)效應(yīng)。

今年 4 月，金地實(shí)現(xiàn)簽約面積 76.3 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) 63.48%；實(shí)現(xiàn)簽約金額 150.0 億元，同比增長(zhǎng) 20.01%。 今年 1-4 月，金地實(shí)現(xiàn)簽約面積 319.2 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) 38.86%；累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約金額 591.2 億元，同比增長(zhǎng) 1.91%。

對(duì)于未來(lái)的市場(chǎng)走勢(shì)，寄望于險(xiǎn)中求進(jìn)的凌克，依然保持一貫的克制，傳達(dá)了謹(jǐn)慎樂(lè)觀的態(tài)度。

他表示，今年以來(lái)，金地的整體來(lái)訪和銷售數(shù)據(jù)呈現(xiàn)回暖趨勢(shì)，五一銷售表現(xiàn)優(yōu)于去年同期表現(xiàn)，但當(dāng)下還難以對(duì)行業(yè)的系統(tǒng)性持續(xù)改善持明顯積極態(tài)度。

"2023 年，公司將繼續(xù)堅(jiān)持產(chǎn)銷平衡，通過(guò)對(duì)市場(chǎng)的敏感感知，實(shí)現(xiàn)精準(zhǔn)調(diào)度供貨。" 凌克向時(shí)代周報(bào)記者表示。

警報(bào)仍在

投資恢復(fù)，銷售向好，可以認(rèn)為金地被動(dòng)縮表階段已經(jīng)過(guò)去，但還遠(yuǎn)未到可以高枕無(wú)憂的時(shí)候。

首先，金地為今年的銷售額回正付出了大幅折價(jià)的代價(jià)。

今年 1-3 月，金地實(shí)現(xiàn)簽約面積 242.9 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) 32.60%，實(shí)現(xiàn)簽約金額 441.2 億元，同比下降 3.06%，銷售排名跌出前十。凌克在業(yè)績(jī)會(huì)上回復(fù)時(shí)代周報(bào)記者的提問(wèn)稱，由于公司供貨節(jié)奏影響，一季度銷售金額同比略有下滑。

4 月，金地實(shí)現(xiàn)簽約面積 76.3 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) 63.48%，實(shí)現(xiàn)簽約金額 150 億元，同比增長(zhǎng) 20.01%。1-4 月金地實(shí)現(xiàn)簽約面積 319.2 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) 38.86%，實(shí)現(xiàn)簽約金額 591.2 億元，同比增長(zhǎng) 1.91%。

可以看出，金地的簽約面積增速與簽約金額增速出現(xiàn)剪刀差，以價(jià)換量的動(dòng)作明顯。

據(jù)時(shí)代周報(bào)記者梳理，今年 1-4 月，金地的銷售均價(jià)約為 1.67 萬(wàn)元 / 平方米、1.77 萬(wàn)元 / 平方米、1.93 萬(wàn)元 / 平方米、1.97 萬(wàn)元 / 平方米，同比降幅為 37.69%、13.66%、25.77%、26.49%。可供對(duì)比的是，即使是在 2022 年，金地的全年銷售均價(jià)依然保持增長(zhǎng)，提升至約 2.18 萬(wàn)元 / 平方米。

銷售均價(jià)下滑，或?qū)⒂绊懳磥?lái)的結(jié)轉(zhuǎn)利潤(rùn)表現(xiàn)。2022 年，金地已經(jīng)因?yàn)樾袠I(yè)下行、計(jì)提減值等原因，歸母凈利潤(rùn)大幅下滑 35.09% 至 61.07 億元。

其次，金地合資項(xiàng)目的安全性，仍是市場(chǎng)最為關(guān)心的問(wèn)題。

過(guò)去幾年，金地銷售規(guī)模急速膨脹有賴于小股操盤模式，但隨著全行業(yè)縮表出清，投資者曾多次表達(dá)了對(duì)其合作項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的擔(dān)憂。

" 小股操盤項(xiàng)目不并表，財(cái)務(wù)不透明，債務(wù)很隱蔽，是投資人最擔(dān)心的地方。一旦預(yù)期確定，投資人就會(huì)按最壞的情況做打算。" 一名長(zhǎng)期觀察金地的人士向時(shí)代周報(bào)記者表示，去年金地兩度遭遇股債雙殺與合作項(xiàng)目的隱患不無(wú)關(guān)系。

從去年的投資情況來(lái)看，金地土儲(chǔ)權(quán)益比例的提升，依然任重道遠(yuǎn)。

2022 年，金地新獲取項(xiàng)目總投資額約 368 億元，新增總土儲(chǔ)約 248 萬(wàn)平方米。時(shí)代周報(bào)記者梳理發(fā)現(xiàn)，金地新獲取的 16 個(gè)項(xiàng)目中，權(quán)益比例在 51% 及以上的項(xiàng)目只有 1 個(gè)，為長(zhǎng)沙的一個(gè)住宅、商業(yè)項(xiàng)目；有 6 個(gè)項(xiàng)目的權(quán)益占比在 30% 以下；權(quán)益比例最低的項(xiàng)目，金地僅持有 14%。

截至 2022 年年末，金地集團(tuán)總土地儲(chǔ)備約 5182 萬(wàn)平方米，權(quán)益土地儲(chǔ)備約 2345 萬(wàn)平方米，權(quán)益占比約 45.25%。

針對(duì)權(quán)益土儲(chǔ)比例較低的問(wèn)題，凌克回復(fù)時(shí)代周報(bào)記者稱，公司投資布局聚集一二線主流城市，單個(gè)地塊的合作情況較多，這也是整個(gè)行業(yè)的共性，" 公司也關(guān)注到這一情況，希望通過(guò)更多拿地渠道提高權(quán)益比例的問(wèn)題。"

市場(chǎng)的擔(dān)憂透過(guò)股價(jià)可見(jiàn)一斑。截至 5 月 12 日收盤，金地股價(jià)報(bào)收 8.05 元 / 股，下跌 2%，最近一年的累計(jì)跌幅接近 33%。

股價(jià)長(zhǎng)期低迷，金地持股分散度顯著上升。截至今年一季度末，金地股東戶數(shù)約 11.19 萬(wàn)，較上期（2022 年 12 月 31 日）增加 4.34 萬(wàn)戶，增幅達(dá) 63.32%。

" 我們理解這可能受到投資者對(duì)行業(yè)和公司基本面的理解、市場(chǎng)情緒變化、資金面波動(dòng)等因素的影響。" 凌克這樣回復(fù)時(shí)代周報(bào)記者。

在自行車團(tuán)體賽中，隊(duì)長(zhǎng)往往需要承擔(dān)起 " 破風(fēng)手 " 的責(zé)任，帶頭突破空氣阻力以達(dá)到最快速度，幫助團(tuán)隊(duì)獲得最終勝利。

號(hào)角已經(jīng)吹響，" 破風(fēng)手 " 凌克唯有帶領(lǐng)團(tuán)隊(duì)，向前看，不回頭。