房貸“降息”預期落空背后：穩住銀行凈息差

8 月 21 日上午 9 點 15 分，市場靜待 8 月 LPR 揭曉，結果卻不及市場預期。

1 年期 LPR 為 3.45%，較 7 月下降 10 個基點，5 年期以上 LPR 為 4.2%，與 7 月持平。兩個期限品種的 LPR" 一降一平 " 的結果讓眾多分析人士直呼 " 意料之外 "。因為此前，8 月的政策利率—— MLF 已經降了 15 基點，按照 MLF-LPR 的傳導機制來看，LPR 降息似乎勢在必行。

因此，市場對 8 月 LPR 降息有了較大的預期，有分析師曾預測，1 年期 LPR 和 5 年期以上 LPR 存在 15 個基點的下調空間，不排除 8 月份 5 年期以上 LPR 下調 20 個基點至 4% 的可能性。

【資料圖】

但 8 月 LPR 公布后，幾乎 " 打臉 " 了此前市場上所有的分析報告。不僅如此，也讓期待房貸因此調整的購房者希望落空，因 5 年期以上 LPR 大多掛鉤了居民的住房按揭貸款，有 " 按揭購房者 " 直言已經算好了降息后能少還銀行多少利息，沒想到一點也沒降。

一、預期落空

家住北京的居民吳敏一直在期待 8 月 LPR 公布的日子，她的住房按揭貸款重定價日正好是在 8 月 21 日。吳敏盤算，如果這一天 5 年期以上 LPR 下調的話，她豈不是立即能享受到優惠的房貸利率？

8 月 15 日，她看到政策利率 MLF 下降后，很多分析都說當月 LPR 很可能下降，吳敏也盼著 5 年期以上 LPR 的下降幅度可以更大一些。

LPR 是銀行給最優質客戶執行的貸款利率，分為 1 年期和 5 年期以上兩種，其中 1 年期多與企業短期貸款、居民消費貸款等短期貸款利率掛鉤，5 年期以上 LPR 多和居民的住房按揭利率、企業長期貸款等中長期貸款有關。

MLF 操作利率則是 LPR 報價的定價基礎，從產生方式來看，LPR=MLF+ 基點，由 18 家具有代表性的商業銀行報價后計算出來。8 月 15 日，MLF 操作利率下調 0.15 個百分點后，市場即普遍預期當月兩個品種的 LPR 報價將跟進下調，尤其認為與居民房貸掛鉤的 5 年期以上 LPR 報價或將更大幅度下調。

吳敏的房貸是在 5 年期 LPR 基礎上浮 59 個基點，執行 4.79% 的利率。以她接近 150 萬的貸款來計算，如果 5 年期以上 LPR 下降 15 個基點，那么她的貸款利率會變為 4.64%，月供會少 120 元。她還憧憬過，可以用每月少還的利息分期買一個新手機。不過，她的希望落空了，9 點 15 分，她甚至看了好幾遍才確認，當月 5 年期以上 LPR 的確是沒變化。

國盛證券首席經濟學家熊園認為，鑒于央行 8 月 15 日已下調 MLF 利率，無論歷史經驗還是現實壓力，本次僅 1 年期 LPR 調降 10 個基點、5 年期 LPR 維持不變，實屬 " 意料之外 "。

這是自 2019 年 8 月 20 日起，LPR 新的機制形成后，首次出現只調整 1 年期 LPR，未調整 5 年期以上 LPR 的情況，也是第二次出現 1 年期 MLF 利率與 5 年期以上 LPR 非同步變動。上次情形發生在 2022 年 5 月，當月 1 年期 MLF 利率未變，5 年期 LPR 調降 15 個基點。

在光大證券金融行業首席分析師王一峰看來，8 月 LPR 調降幅度明顯低于市場預期。從歷史上歷次 MLF 調整與 LPR 的聯動機制來看，2019 年 LPR 改革以來，除 2022 年 8 月 MLF 降息 10 個基點而 1 年期 LPR 調降 5 個基點、5 年期以上 LPR 調降 15 基點外，其余幾次調整中 MLF-1 年期 LPR 均等幅聯動。即歷史上看 MLF 的調整基本等幅映射至 1 年期 LPR，且 LPR 利率曲線內部的調整幅度呈現較強線性相關關系。而本次 LPR 調整打破了原有聯系機制，改變了市場前期普遍接受的從資金市場政策利率到信貸市場基準利率傳導機制，會導致未來 LPR 的可測度性下降。

二、穩住息差

為何本次報價出現這樣的結果？有分析人士認為，未降 5 年期以上 LPR，是為了防止進一步擠壓凈息差。

8 月 19 日，國家金融監督管理總局公布 2023 年二季度銀行業監管指標數據，商業銀行凈息差降至 1.736%，創歷史新低。其中大型商業銀行凈息差降至 1.67%，股份行降至 1.81%。

華泰證券的一份研報指出，一季度我國商業銀行凈息差為 1.74%，已低于 1.8% 的監管合意水平。

不過，降低 1 年期 LPR，在降低客戶貸款利率的同時，也還是會影響銀行的凈息差。作為一線銀行員工，黃浩也感受到現在息差在逐漸收窄，再降下去，銀行的經營壓力會越來越大。黃浩是一位華東地區的股份行分行的客戶經理，他現在很多客戶都屬于小微客戶，也是普惠金融業務。

黃浩說，1 年期 LPR 后，估計很多短期貸款的產品都會相應下降，不過他負責的業務受到降息影響可能會相對小一些。他進一步解釋稱，" 普惠業務這一方面是有補貼的，我們發放貸款后，當地央行分支機構會給予貸款補貼，所以現在比前幾年銀行打價格戰的情況好很多，即使我們發放的貸款價格很低，加上補貼之后，也還是有一點利潤的，也還是賺錢的。"

而且，黃浩所在分行的另外一層考量是，當地監管部門對于普惠金融貸款有考核指標，因此在風險可控的情況下，價格反而是次要的，要保證落地安全，并且滿足考核指標。

東方金誠首席宏觀分析師王青認為，1 年期 LPR 下調將引導企業和居民融資成本更大幅度下降。伴隨企業和居民信貸利率持續下行，后續實體經濟融資需求將會上升，銀行信貸投放節奏也將加快，預計 8 月信貸、社融數據將大幅反彈，同比也會多增。

作為客戶經理，黃浩也在努力地給客戶講解降息后貸款會更合適，給客戶營銷貸款產品，比如通過老客戶的業務合作公司，為他們提供更合適的貸款產品。不過他的切身感覺是，現在小微這方面需求沒有 2020 年之前好。黃浩去了很多客戶的工廠深入拜訪了解，有的企業沒有增加訂單、不敢擴產，也沒有擴張的需求，所以不貸款。此外，銀行的競爭也特別激烈，當地有國有大行、股份行幾乎都有分行，還有當地城商行、農商行，基本是全國范圍內銀行設置分支機構比較多的地方，為了同業競爭，銀行也要創新產品去吸引客戶。

現在，息差收入是我國商業銀行最主要的盈利來源，隨著凈息差的收窄，有研究人士指出，銀行現在更多地依靠擴大放貸款的規模來獲取更多利潤。

中國央行近期發布的 2023 年第二季度貨幣政策執行報告提出，商業銀行維持穩健經營、防范金融風險，需保持合理利潤和凈息差水平，這樣也有利于增強商業銀行支持實體經濟的可持續性。" 此前，銀行估值承受著政策和經濟的雙重壓力，‘讓利’是政策壓力的核心，央行明確表態對于商業銀行合理凈息差和凈利潤水平的支持，是政策底的積極信號。"

中信建投研報分析認為，2023 年 6 月，商業銀行一般貸款加權平均利率 4.48%，同比下降 28 個基點，較 3 月同比降幅大幅收窄；企業貸款加權平均利率較 3 月持平于 3.95%，始于 2021 年底的貸款利率持續快速下降周期或已結束。

熊園傾向于認為，央行本次 " 意外 " 操作，主要考量可能有三方面：一是當前銀行息差處于歷史最低，客觀上需要央行呵護；二是當前人民幣持續貶值，央行有意維護匯率穩定；三是房貸利率動態調整機制下，不少地區的實際個人房貸利率已低于 LPR 加點下限，LPR 對房貸利率的約束其實已弱化。

申萬宏源證券高級宏觀分析師屠強認為，降準對于緩解商業銀行成本壓力有更為直接的效果，預計央行 9 月或實施全面降準，幅度為 25 個基點。當商業銀行負債端成本緩和后，后續 LPR 下降的空間將會打開。

三、政策緩沖？

自 7 月以來，政策層面多次透露出對存量房貸調整的表述，但目前尚未落地。因此，本次 5 年期以上 LPR 報價未變，也被解讀為存量貸款即將調整的信號之一。

中國民生銀行首席經濟學家溫彬表示，5 年期以上 LPR 報價 " 按兵不動 "，原因之一是存量按揭利率調整已 " 箭在弦上 "，給存量按揭利率調整預留空間。

"5 年期以上 LPR 不降或是為存量按揭貸款利率調整提供緩沖墊。" 王一峰判斷，據其前期測算，當前存量按揭實際執行利率較高，在 4.7% 左右。這一方面促使今年來居民早償行為增加，影響涉房類融資增長；另一方面也對居民消費形成較大擠出。

王一峰認為，存量按揭貸款利率將擇日下調。樂觀假設下，在假設存量房貸執行利率降至 4.5% 左右的情況下，則按揭貸款綜合加權平均利率降幅為 36 個基點左右，對應 2023 年第四季度 /2024 年上市銀行息差將收窄 1.2 基點 /3.6 基點，下拉 2023/2024 年營收增幅 0.5 個百分點 /1.4 個百分點。若將存量房貸利率降至目前新發放按揭利率水平，則銀行體系凈息差會受到更明顯沖擊。

此前，政策層面多次發出對存量房貸調整的信號。從政策的表述來看，政策面的提法已由之前的 " 支持和鼓勵 "，調整為 " 指導銀行依法有序調整存量個人住房貸款利率 "；8 月 18 日，中國央行等部委召開的 " 金融支持實體經濟和防范化解金融風險電視會議 " 也指出，" 統籌考慮增量、存量及其他金融產品價格關系 "。

據此，王一峰認為，本次暫不下調 5 年期以上 LPR，或是為即將到來的存量按揭貸款降利率提供政策緩沖，避免對銀行體系穩定性形成過大沖擊。

王青同樣認為，下半年降低存量房貸利率勢在必行。現在的關鍵是下調幅度。參考 2008 年的下調比例，以及當前新、老房貸利差，判斷大概會在 0.5 至 1 個百分點左右。對于銀行在利息方面的損失，可通過引導銀行適度下調存款利率等方式部分彌補，現在也具備這樣的條件。