3只保租房公募REITs正式發售 單日認購規模超100億元

8月16日，華夏北京保障房RE?IT、中金廈門安居REIT、紅土深圳安居REIT3只公募REITs產品正式面向公眾發售。據渠道人士透露，3只保租房公募REITs單日認購規模均超過100億元，合計“吸金”超過680億元，目前3只產品均已宣布提前結束募集。值得注意的是，無論是從認購總規模還是從預計配售比例來看，這3只產品的發行火熱程度均超過了此前發行的公募REITs產品。

3只保租房REITs為何受到投資者的熱捧?將保租房做成REITs的邏輯是什么?底層資產質地如何?保租房REITs背后有穩定收益的來源嗎?

雙保障：房源供不應求、租金穩定

紅土深圳安居REIT基礎資產之一安居百泉閣是兩棟37層的高層住宅，位于深圳市核心福田安托山片區。近年來，安托山片區城市面貌不斷改善，不僅有傳統名校深圳高級中學南校區的優秀教育資源，還有相關公共配套設施，如香蜜公園、深圳眼科醫院、山姆超市、印力中心等。

園博公寓是中金廈門安居REIT的底層資產之一，公寓底層的商戶說：“里面都住滿了，住戶大多是附近公司的員工。”

中金廈門安居REIT的底層資產——園博公寓和珩琦公寓均位于集美區，區內有很多高科技和產業類企業，還有一個大學城，集聚了年輕人和廈門新市民。

保租房如何體現保障的特性?以中金廈門安居REIT為例，中金基金副總經理、中金廈門安居REIT擬任基金經理李耀光表示，與當地的商業租賃市場相比，本次入池資產有三個特征：一是租戶主要面向剛就業的大學生、城市基本公共服務人員等新市民群體;二是戶型面積原則上不超過70平方米，以30平方米至45平方米的小戶型為主;三是租金不高于同地段同品質市場化租賃住房租金的95%，年度租金漲幅不超過5%。

保租房租金低于市場水平，吸引符合要求的租戶競相申請，房源大多數時候供不應求。

比如，紅土深圳安居REIT的底層資產——安居百泉閣、安居錦園、保利香檳苑、鳳凰公館四大項目，均位于所在區域的核心地段，周邊配套齊全且均為新建住房，租金僅為同區位同品質市場租金的六折。截至3月31日，上述四大項目的出租率均超過98%。

再比如，中金廈門安居REIT的底層資產——園博公寓和珩琦公寓，截至2022年3月底，兩項目的出租率分別為99.42%和99.11%，每月平均租金分別為32.35元/平方米和30.52元/平方米，低于周邊市場化的租金水平。

“相對市場化的租賃方式，保租房的運營收入受市場環境的影響較小，這與公募REITs追求相對穩定分紅的屬性十分契合。”李耀光說，在符合保租房相關監管政策的前提下，基金管理人和外部管理機構共同對項目的租賃情況、成本預算、維修改造支出等進行預算管理，在為租戶提供好的居住體驗的同時，也能為投資人創造收益，讓保租房REITs真正惠及多方。

穩定分紅且有增值空間

除了保租房的租金收入，保租房的營業收入還包括配套商業設施租金收入、配套停車位租金收入。

持續、穩定的租金收入是保租房REITs順利運作的基本盤。

紅土創新基金基礎設施投資部總經理助理陳超表示，紅土創新深圳人才安居保障性租賃住房項目的單位租戶基本上是資質良好的企業、黨政機關或事業單位，最終入住的都是經過篩選的符合條件的有關人才，因此入住人員的素質和收入水平均較高，租金支付能力較強，承租人高度分散，發生欠租等違約事項的風險較低。

中金廈門安居REIT的兩個公寓項目，以個人租戶為主。截至2022年3月31日，個人租賃房源和企業租賃房源的合同月租金收入占比分別為90.15%和9.85%。

同時，保租房REITs底層資產的增值預期也給投資帶來想象空間。以安居百泉閣為例，其在紅土深圳安居REIT底層資產中單價估值最高，達到5.76億元，明顯低于周邊安托山片區樓盤價格。

紅土創新基金基金經理皮姍姍認為，公募REITs擴展至保租房領域，將有效縮短建設企業的資金回報周期，降低企業資金壓力。尤其對有保租房建設任務的國企來說，具有重要意義。 （宗 河）